인천지방법원 2025타경509784. 갈산동 스카이캐슬 비동 5층 501호 오피스텔입니다. 감정가 240,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 최저매각가는 40,337,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 16.81%까지 떨어진 물건이지만, 이 사건은 가격표보다 임차권의 선후관계가 훨씬 중요합니다. 현재 소유자 김은규는 2020.12.29 매매를 원인으로 244,000,000원에 취득했고, 정종혁은 2021.01.19 주민등록, 2021.01.20 점유개시를 갖추었습니다.
말소기준권리는 2023.10.17 남동세무서장의 압류입니다. 정종혁의 주민등록과 점유는 이보다 앞섭니다. 등기부의 주택임차권에는 최초 계약 보증금 244,000,000원, 2023.01.06 계약 보증금 252,000,000원이 기재돼 있고, 확정일자도 각각 2021.01.14와 2023.01.11로 확인됩니다. 따라서 이 사건을 분석할 때는 경매 최저가보다 대항력 임차보증금의 미배당 잔액을 먼저 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509784 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 갈산동 41-9 스카이캐슬 비동 5층501호 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 김은규 · 2020.12.29 매매 · 거래가액 244,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 40,337,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 255,628,134원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력
이 사건의 기준점은 2023.10.17 압류입니다. 2019년 강서농업협동조합 근저당권 2건은 2021.01.20 이미 등기부상 말소됐습니다. 반면 정종혁의 주민등록은 2021.01.19, 점유개시는 2021.01.20으로 기준권리보다 앞섭니다. 이후 2025.01.23 주택임차권등기가 마쳐졌고, 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정종혁 | 제5층 제501호 77.28㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.19 | 2021.01.14 / 2023.01.11 | 244,000,000원 → 252,000,000원 | 대항력 有 우선변제 인수 위험 |
② 가격 구조 — 40,337,000원이 실질취득가가 아니다
현재 회차 최저가는 40,337,000원으로 감정가 240,000,000원의 16.81%입니다. 그러나 정종혁의 갱신 보증금은 252,000,000원입니다. 현재 매각가를 가정한 배당표에서는 집행비용 1,126,066원을 제외하고 신청채권자 정종혁에게 39,210,934원이 배당됩니다.
주택임차보증금 252,000,000원을 기준으로 보면 배당 후 남는 금액은 약 212,789,066원입니다. 이를 낙찰가 40,337,000원과 함께 보면 매수인의 경제적 부담은 약 252,000,000원 수준에 수렴합니다. 즉 낙찰가가 더 내려가면 임차인의 배당액도 줄어들고 미배당 보증금은 늘어나는 구조여서, 대항력 임차인의 보증금보다 낙찰가가 낮은 동안에는 최저가 하락 자체가 실질취득액을 크게 낮춰주지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,337,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,126,066원 |
| 2. 경매신청 채권자 · 정종혁 | 255,628,134원 | 39,210,934원 |
| 미배당 | - | 216,417,200원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
경매신청 채권액의 미배당액 216,417,200원과 매수인이 인수할 임차보증금 잔액은 동일한 개념이 아닙니다. 임차보증금 인수 위험은 등기부상 보증금 252,000,000원에서 실제 배당받는 금액을 뺀 잔액을 기준으로 보아야 합니다.
④ 유찰이 더 진행돼도 인수형 구조는 그대로다
| 회차 | 매각가 | 정종혁 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 40,337,000원 | 39,210,934원 | 216,417,200원 |
| 6회 유찰 시 | 28,235,900원 | 27,327,654원 | 228,300,480원 |
| 7회 유찰 시 | 19,765,130원 | 19,009,358원 | 236,618,776원 |
6회 유찰 시 매각가는 28,235,900원, 7회 유찰 시 19,765,130원까지 내려가지만, 신청채권자 정종혁의 배당은 각각 27,327,654원, 19,009,358원으로 줄어듭니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 구조가 유지되는 한 낙찰가 하락분 상당 부분이 미배당 보증금 증가로 되돌아오는 구조입니다.
⑤ 물건·점유 체크리스트
- 임차보증금 확인. 등기부에는 2020.12.09 계약의 244,000,000원과 2023.01.06 계약의 252,000,000원이 기재돼 있습니다. 현재 반환대상 보증금과 실제 배당액을 원본에서 대조해야 합니다.
- 대항력 선후관계. 주민등록 2021.01.19, 점유개시 2021.01.20으로 2023.10.17 말소기준 압류보다 앞섭니다.
- 배당요구. 정종혁은 2025.01.23 배당요구를 했고 우선변제권 행사 가능성이 확인됩니다. 배당액이 커질수록 인수 잔액은 줄지만, 현재 매각가에서는 보증금 전액 회수가 어렵습니다.
- 임차권등기. 2025.01.23 을구 순위 4번 주택임차권이 등기돼 있고, 매각물건명세서에 인수권리로 명시돼 있습니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 정종혁과 강제경매 신청채권자가 동일합니다. 가장임차인 여부를 단정하지 말고 임대차계약서, 보증금 지급내역, 경매신청 채권의 원인을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.10 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 원본 등기내용도 함께 대조할 필요가 있습니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총 부담은 같이 내려가지 않는다”
감정가 240,000,000원짜리 오피스텔이 5회 유찰돼 40,337,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 정종혁은 말소기준권리보다 앞서 주민등록과 점유를 갖춘 대항력 임차인이고, 갱신 보증금은 252,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 해당 주택임차권등기가 인수권리로 명시돼 있습니다.
현재 매각가 기준 정종혁에게 예상되는 배당은 39,210,934원에 그칩니다. 그 결과 보증금의 상당 부분이 미배당으로 남을 수 있고, 그 잔액을 매수인이 부담한다면 실질취득액은 약 252,000,000원 수준에서 형성됩니다. 따라서 이 사건의 승부처는 “얼마나 많이 유찰됐는가”가 아니라, 임차보증금 인수의무가 최종적으로 얼마 남는가입니다. 그 부분이 해소되지 않는 한 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
