수원지방법원 2024타경41180. 경기도 이천시 호법면 동산리 129-7의 주택 및 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정상 건물은 시멘트블럭구조 슬라브지붕 단층 주택으로 방3·거실·주방·욕실 등의 이용상태이며, 사용승인일자는 1993.08.24입니다. 토지는 525㎡, 지목은 대이고 현황은 주거용 건부지입니다. 가격만 보면 감정가 179,204,850원에서 2회 유찰되어 75,462,000원까지 낮아졌지만, 이 사건의 우선순위는 할인율이 아니라 매각 제외 제시외 건물 ㉢과 법정지상권 가능성을 해소하는 데 있습니다.
말소기준권리는 2022.11.22 접수된 오창열의 채권최고액 60,000,000원 근저당권입니다. 이후 전세권 5,000,000원, 추가 근저당권 15,000,000원, 중소기업은행 가압류 353,422,429원, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 전입자 한상구는 2023.11.13 전입하여 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경41180 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 호법면 동산리 129-7 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 주택(방3, 거실, 주방, 욕실 등) |
| 토지 | 525㎡ · 대 · 현황 주거용 건부지 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 시멘트블럭구조 슬라브지붕 단층 · 사용승인 1993.08.24 |
| 소유자 | 한낙현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 179,204,850원 / 75,462,000원 (2회 유찰 · 감정가의 42.11%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오창열 / 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㉠, ㉡ 포함 · 제시외 건물 ㉢ 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 핵심은 물적 위험
등기상 기준은 명확합니다. 2022.11.22 오창열 근저당권이 말소기준이며, 같은 날 설정된 전세권 5,000,000원과 2023.03.30 추가 근저당권 15,000,000원, 2024.09.25 중소기업은행 가압류는 후순위로서 매각으로 소멸합니다. 2025.04.07 이천시 압류는 2025.04.15 해제로 말소됐습니다.
제시외 건물 ㉢이 있는 북측 부분은 담장을 경계로 구분되어 있고 북서측에 별도의 출입문이 설치되어 있습니다. 물리적으로 구분된 사용관계가 확인되는 만큼, 입찰 전에는 ㉢의 소유·점유 관계, 토지사용권원, 법정지상권 성립요건 충족 여부를 원문 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
② 임차인 — 실제 조사자 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한상구 | 2023.11.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 조사된 임차인은 1명입니다. 한상구의 전입신고일 2023.11.13은 말소기준권리 2022.11.22보다 뒤이므로 조사자료상 대항력 없음으로 판단됩니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인 승계 보증금을 0원으로 계산합니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당요구 및 우선변제 관계는 원본 매각물건명세서에서 재확인이 필요합니다.
③ 배당 구조 (매각가 75,462,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,758,316원 |
| 1. 근저당 · 오창열 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 전세권 · 오창열 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 3. 근저당 · 오창열 | 15,000,000원 | 8,703,684원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 353,422,429원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 433,422,429원 중 예상 배당액은 73,703,684원이고, 미배당은 359,718,745원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 75,462,000원 | 42.11% | 73,703,684원 | 359,718,745원 |
| 3회 유찰 시 | 52,823,400원 | 29.48% | 51,472,579원 | 381,949,850원 |
| 4회 유찰 시 | 36,976,380원 | 20.63% | 35,910,805원 | 397,511,624원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 40,000,000원을 충족하는 계산이지만, 4회 유찰 시 시나리오에서는 배당액 35,910,805원으로 신청채권자 청구액에도 미달합니다. 다만 매수인 관점에서 중요한 것은 채권자의 미배당액 자체보다 매각 제외 건물과 토지 사용관계입니다. 후순위 채권 미배당이 곧 매수인 승계를 의미하는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천시 호법면 동산리 ‘동산1리마을화관’ 남서측 인근으로 단독주택과 농경지가 혼재하는 취락지구이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 1993.08.24 사용승인된 시멘트블럭구조 슬라브지붕 단층 주택으로, 유류보일러 난방과 위생·급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 525㎡ 대지, 평지·부정형, 세로한면(불) 조건이며 계획관리지역·자연취락지구입니다.
- 규제. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·비행안전제2구역(지원)에 포함되고 생산관리지역·소하천구역에 접합니다.
- 공시지가. 96,700원/㎡이며 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 환금성. 단독주택·농경지 혼재 지역의 주택·토지이고 매각 제외 건물 문제까지 있어, 표준화된 공동주택보다 매수층과 재매각 조건을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 우선 확인. 제시외 건물 ㉢의 소유자, 건축 시점, 토지·건물 소유관계 변동을 확인해 법정지상권 성립 가능성을 직접 검토해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 제시외 건물 ㉠·㉡은 매각 포함, ㉢은 매각 제외입니다. 현장에서 각각의 위치와 구조를 감정평가서 도면과 대조해야 합니다.
- 토지 사용범위 확인. ㉢ 소재 북측 부분은 담장과 별도 출입문으로 구분되어 있으므로 실제 점유 범위와 통행관계를 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 한상구의 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 원본 명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가의 42.11%라는 숫자는 시세 할인율이 아닙니다. 실거래 시세 자료가 없으므로 최저가가 시장가보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
- 현장 확인. 주택 상태, 담장 경계, 별도 출입문, 제시외 건물의 실제 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “42% 할인”보다 먼저 볼 것은 토지 사용권이다
이 사건은 등기상 권리만 보면 비교적 정리가 쉽습니다. 2022.11.22 근저당권이 말소기준이고, 한상구의 전입도 그보다 늦어 매수인에게 승계되는 임차보증금은 현재 계산상 없습니다. 그러나 매각 제외 제시외 주택 ㉢과 법정지상권 성립 여부 불분명이라는 변수가 등기상 깔끔함을 압도합니다.
현재 최저가 75,462,000원은 감정가의 42.11%지만, 매각물건명세서 자체가 제시외 건물 때문에 최저가격이 제한받는다고 명시합니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 이 숫자를 시장 대비 할인으로 해석할 근거가 없습니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 사느냐”보다 “낙찰 후 토지를 어디까지, 어떤 권원관계 속에서 사용할 수 있느냐”입니다. 법정지상권과 제시외 건물 관계가 해소되지 않는 한 보수적인 접근이 필요한 사건입니다.
