100,940,000원
* 실질 인수 0원은 2026.05.07.자 확약서가 해당 보증금 반환채권 및 임차권등기에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 법률상 원래의 인수 구조와 확약 적용 결과를 구분하여 표시했습니다.
수원지방법원 2024타경41968. 이천시 사음동 탑클래스 101동 401호는 방 3개, 거실, 주방 겸 식당, 화장실 2개로 이용되는 다세대주택입니다. 감정가 206,000,000원에서 2회 유찰된 현재 최저매각가는 100,940,000원입니다. 표면적인 가격 하락 폭보다 먼저 살펴볼 것은 말소기준권리보다 앞선 임차권등기와 보증기관의 확약입니다.
임차인 이재성의 주민등록일자는 2020.10.12., 점유개시일자는 2020.10.15.이며, 확정일자는 2020.09.28.입니다. 임차권등기는 2022.11.07.에 접수됐고 말소기준 가압류는 2023.05.09.에 접수됐습니다. 임차권은 선순위이므로 확약이 없다면 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조입니다. 하지만 2026.05.07.자 확약서가 제출되면서 실질적인 권리분석 결과가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경41968 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 양진로104번길 103, 101동 4층 401호 (사음동, 탑클래스) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 방 3개·거실·주방 겸 식당·화장실 2개 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 중 4층 401호 |
| 소유자 | 윤우열 · 2020.11.13. 소유권이전 · 거래가액 205,000,000원 |
| 감정가 | 206,000,000원 |
| 최저매각가 | 100,940,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 · 청구금액 205,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.09. 갑구 5번 · 주택도시보증공사 가압류 · 225,000,000원 |
| 선순위 임차권 | 2022.11.07. 을구 1번 · 이재성 · 임차보증금 205,000,000원 |
| 매수인 실질 인수 | 0원* · 확약 적용 전 현재 회차 추정 106,273,160원 |
| 매각기일 | 2026.09.30. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
실제 임차인은 이재성 1명입니다. 주택도시보증공사는 양도전 임차인 이재성과 관련된 보증금 채권을 행사하는 보증기관으로, 별도의 실제 임차인으로 추가하지 않습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액 225,000,000원과 경매 신청 청구금액 205,000,000원도 별개의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
확약에 따른 인수 해소는 해당 임차보증금과 임차권에 한정됩니다. 확약 범위 밖에 별도의 대항력 있는 임차인이 확인된다면 그 인수 위험은 별도로 판단해야 합니다. 현재 확인된 실제 임차인은 이재성 1명이며, 다른 임차인의 독립적인 보증금 인수액은 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 2.05억 보증금의 처리
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 이재성 전유부분 전부 · 주거 |
205,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 있음 |
실질 인수 0원* 확약 전 추정 106,273,160원 |
| 임대차계약일 | 2020.09.10. |
|---|---|
| 확정일자 | 2020.09.28. |
| 주민등록일자 | 2020.10.12. |
| 점유개시일자 | 2020.10.15. |
| 임차권등기 | 2022.11.07. · 을구 1번 |
| 배당요구 | 배당요구 있음 · 2022.11.07. |
| 보증금 | 205,000,000원 |
| 확약서 | 2026.05.07.자 · 주택도시보증공사 제출 |
③ 가격 분석 — 49% 할인과 시세는 다르다
감정가 206,000,000원에 비해 현재 최저매각가는 100,940,000원입니다. 감정가 대비 49% 수준이라는 사실은 명확하지만, 감정가 대비 할인율이 곧 시장가격 대비 할인율을 의미하지는 않습니다.
이 물건은 탑클래스 101동·104동으로 묶인 16세대 규모의 다세대주택입니다. 비교 가능한 동일 면적 실거래가격이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 최저가가 최근 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 인근 유사 다세대주택의 면적·층·준공연도·실거래 시점을 맞춰 가격을 확인해야 합니다.
| 가격 관련 항목 | 금액 / 지표 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 206,000,000원 | 감정평가 기준가격 |
| 현재 최저가 | 100,940,000원 | 2회 유찰 · 감정가의 49% |
| 확약 전 인수 추정 | 106,273,160원 | 현재 회차 미배당 보증금 |
| 확약 전 명목 취득 부담 | 207,213,160원 | 최저가 + 미배당 보증금 |
| 확약 후 실질 인수 | 0원* | 확약 효력 인정 전제 |
| 확약 후 실질취득 | 100,940,000원* | 낙찰가 가정 · 별도 비용 제외 |
확약 전 명목 취득 부담 207,213,160원은 현재 회차 예상 집행비용 2,213,160원이 배당재원에서 먼저 공제된 결과로 보증금 205,000,000원을 상회합니다. 확약 후 실질취득액은 매각가격을 기준으로 한 것이며 실제 총취득비용과는 다릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,213,160원 |
| 1. 임차인 이재성 · 우선변제 | 205,000,000원 | 98,726,840원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매 신청 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제공된 예상배당 계산 기준입니다. 매각대금 100,940,000원에서 집행비용 2,213,160원을 공제하고 임차보증금에 98,726,840원을 배당하면 잔여금은 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류 및 경매 신청 청구액은 보증금과 별개의 실제 임차인 채권으로 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮은 낙찰가가 전부는 아니다
선순위 임차보증금 인수형 경매에서는 매각가격이 낮아질수록 배당 가능한 금액이 줄어 미배당 보증금이 커질 수 있습니다. 확약이 없다면 매각가격과 인수금액을 함께 분석해야 합니다. 이 사건은 확약이 제출돼 있다는 점에서 그 결과가 달라집니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 전 인수 추정 | 확약 후 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
100,940,000원 | 106,273,160원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 34% |
70,658,000원 | 136,013,844원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가 24% |
49,460,600원 | 156,829,691원 | 0원* |
확약 전 인수 추정액은 회차별 배당 시나리오 수치를 표시한 것입니다. 실제 미배당 보증금은 배당표와 집행비용을 다시 계산하여 확정해야 합니다. 확약이 없다는 가정에서의 실질취득비용은 보증금 205,000,000원 안팎에 집행비용 등 배당 구조의 영향이 더해지는 형태입니다. 확약 적용 후에는 해당 보증금 인수가 실질 0원*이므로 낙찰가 자체가 취득비용의 출발점이 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 이천시 사음동 소재 동아제약 이천공장 동측 인근입니다. 남서측 인근은 주로 다세대주택으로 이루어진 주거지대이며, 북동측 인근은 농경지대로 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2018.09.17. 준공된 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 개별난방, 위생·급배수설비, 엘리베이터 및 출입구 보안개폐설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 서측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·생산녹지지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가 355,900원/㎡입니다.
- 공부상 하자. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 내부 상태. 관계인 부재로 내부 이용상태는 건축물현황도와 탐문조사를 근거로 평가했습니다. 실제 내부 상태와 설비 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 16세대 규모이며 단지 관련 경매 평균 유찰 횟수는 5.6회입니다. 실거래 비교 자료가 확인되지 않은 만큼 매각 소요기간과 재매각 가능성에 대한 보수적인 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.05.07.자 확약서의 제출 주체, 대상 임차권, 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 확인합니다.
- 확약 효력과 권리 귀속 확인. 주택도시보증공사가 임차인 이재성으로부터 양수한 권리의 범위와 확약이 선순위 임차권에 미치는 효력을 검토합니다. 확약 밖의 독립적인 임차권·보증금 청구권이 존재하는지도 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 등기 말소를 위한 구체적인 절차와 필요한 서류를 확인합니다. 확약서 제출 사실만으로 이미 등기가 말소됐다고 간주하지 않습니다.
- 배당표 검증. 예상 집행비용 2,213,160원과 임차인 예상배당액 98,726,840원의 산정 근거를 확인합니다. 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권 및 최우선변제 사항도 검토합니다.
- 중복 채권 주의. 주택도시보증공사의 가압류 청구액 225,000,000원과 경매 신청 청구액 205,000,000원을 독립적인 임차보증금으로 더하지 않습니다. 동일 채권의 집행·신고 관계를 원본 기록에서 확인합니다.
- 인도 및 점유 확인. 임차권등기와 실제 점유 여부는 별개입니다. 현 점유자, 이사 여부 및 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 같은 면적대의 이천시 사음동 다세대주택 최근 실거래와 현재 매물가격을 확인하고 층·건물 상태·도로 조건을 반영해 입찰가를 산정합니다.
- 관리비·취득비용. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 항목과 취득세, 명도비, 수리비 등 별도 지출을 확인합니다.
- 원본·기일 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 법원의 최신 매각기일 정보를 입찰 전에 다시 대조합니다.
맺으며 — “확약으로 인수 해소, 가격은 검증 필요”
이 사건은 최저가 100,940,000원이라는 숫자보다 선순위 임차보증금 205,000,000원의 처리 구조가 중요합니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 예상되는 미배당 보증금은 106,273,160원으로, 최저가만 보고 저렴하다고 평가할 수 없는 물건입니다.
다만 주택도시보증공사가 2026.05.07.자 확약서를 제출하여 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 해당 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 보증기관의 신고를 별도 임차인으로 중복 계산할 이유도 없습니다.
남는 문제는 가격과 환금성입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수가 5.6회이고 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 저가 매수라고 결론 내리기는 어렵습니다. 확약의 효력과 인도 조건을 확인한 뒤 시장가격을 검증해야 합니다. 권리 위험은 확약으로 실질 해소되지만, 가격 메리트와 환금성은 별도 검증이 필요한 C등급 물건입니다.
