수원지방법원 2024타경42114. 양평군 양서면 양수리 한마음필하우스 101동 5층 501호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 정소연이고, 2019.02.20 매매를 원인으로 2019.03.18 소유권을 취득했으며 등기부 거래가액은 210,000,000원입니다. 이어 2019.04.18 우리은행 명의 채권최고액 96,800,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤로 롯데카드, 경기신용보증재단, KB국민카드, 현대카드, 삼성카드의 가압류가 이어졌고, 2024.12.04 경기신용보증재단의 강제경매개시결정, 2026.01.28 양평군 압류가 추가됐습니다. 등기 흐름만 놓고 보면 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경42114 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양서면 양수리 978 한마음필하우스 101동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택 이용중 · 5층 건물 내 5층 501호 |
| 비교기준 면적 | 62.3㎡ · 실거래 비교면적과 불일치 |
| 소유자 | 정소연 · 2019.02.20 매매 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 146,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 6,352,527원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2019.04.18 설정된 우리은행 근저당권 96,800,000원입니다. 이 근저당권은 2020.05.26 확정채권양도를 원인으로 2023.07.27 한국주택금융공사에 이전등기됐습니다. 말소기준 이후의 롯데카드 15,117,569원, 경기신용보증재단 8,075,000원, KB국민카드 21,448,699원, 현대카드 6,355,048원, 삼성카드 6,257,644원의 가압류와 현 경매개시결정·양평군 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준 이후
| 점유자 | 용도 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김영희 | 주민등록 전입자 | 2020.02.14 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인으로 확인되는 사람은 김영희 1명입니다. 전입일 2020.02.14는 말소기준일 2019.04.18보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당·최우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 81.3%지만 하락 추세·면적 불일치
한마음필하우스 101동의 확인된 실거래는 2건입니다. 대상 비교기준 면적은 62.3㎡인데 확인된 거래는 모두 70.03㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 가격 메리트는 전체 평균 183,000,000원보다 최근 12개월 평균 180,000,000원과 최신 거래 180,000,000원을 우선 참고하되, 표본과 면적 차이를 함께 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 70.03㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2021.08 | 70.03㎡ | 2 | 186,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 183,000,000원 |
현재 최저가 146,300,000원은 최근 12개월 평균 대비 81.3%입니다. 숫자만 보면 감정가 209,000,000원에서 1회 유찰된 현재 회차가 낮아졌지만, 최근 가격 추세는 -3.2%이고 거래 표본은 2건뿐이며 비교면적도 대상과 다릅니다. 따라서 “최근 시세보다 확실히 싸다”라고 단정할 정도의 비교 신뢰도는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,848,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,800,000원 | 96,800,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 15,117,569원 | 15,117,569원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 8,075,000원 | 8,075,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 21,448,699원 | 21,448,699원 |
| 6. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 6,355,048원 | 2,010,532원 |
| 7. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,257,644원 | 0원 |
| 8. 현 경매 · 경기신용보증재단 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 154,053,960원 중 143,451,800원이 배당되고, 미배당액은 10,602,160원으로 계산돼 있습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 146,300,000원 | 143,451,800원 | 10,602,160원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 102,410,000원 | 100,176,260원 | 53,877,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 71,687,000원 | 69,996,634원 | 84,057,326원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 증가하지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 가격 하락에 따라 미배당 채권이 커지는 구조이지, 후순위 미배당액이 매수인에게 그대로 승계되는 구조로 계산돼 있지는 않습니다.
⑥ 제시외 건물 — 가격보다 먼저 확인할 현장 리스크
감정평가의 “공부와의 차이”는 없음으로 기재돼 있고 별도 위반건축물 표시는 없지만, 제시외 테라스와 다락 자체에 대해 불법증축 여부 확인이 요구됩니다. 따라서 낙찰 전에는 현황과 건축물 관련 행정상태를 직접 대조해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호로, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 양서파출소 북동측 인근이며 아파트·다세대주택·연립주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 자동차 출입이 가능하고 노선버스정류장이 인근에 있어 교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 주도로와 연계된 노폭 약 4미터 막다른 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 토지면적 400.0㎡ · 공시지가 1,231,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·홍수관리구역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 한마음필하우스 101동은 8세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 거래표본이 적고 대상 면적과 실거래 면적도 일치하지 않아 시세 추정 신뢰도는 제한적입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 재확인. 김영희의 전입은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구와 최우선변제 가능 여부를 원본에서 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 테라스 약 9.21㎡와 다락 약 21㎡는 매각 포함이지만 불법증축 여부는 별도 확인 사항입니다.
- 시세를 81.3%만 보고 판단하지 않기. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 180,000,000원이지만 비교면적이 다르고 거래표본은 2건입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 가격 추세가 -3.2%이므로 전체 평균 183,000,000원만으로 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다.
- 저환금성 가능성 점검. 8세대 규모이고 실거래 표본도 적어 낙찰 후 재매각 시 매수층과 거래속도를 보수적으로 봐야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액은 10,602,160원이지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정서와 제시외 건물 관련 행정상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 ‘가격 신뢰도와 제시외 건물’
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019.04.18 근저당권이 말소기준이고, 전입자 김영희는 2020.02.14 전입으로 후순위이며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 146,300,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 180,000,000원의 81.3%라는 점에서 가격 간격은 존재합니다.
다만 여기서 곧바로 “싸다”로 결론내리면 안 됩니다. 실거래는 2건뿐이고 대상과 면적이 일치하지 않으며, 가격 추세도 -3.2%입니다. 여기에 매각에 포함된 테라스 약 9.21㎡와 다락 약 21㎡의 불법증축 여부 확인이 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험보다 시세 비교의 신뢰도, 소규모 다세대의 환금성, 제시외 건물의 행정상태가 실제 입찰 판단을 좌우하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
