수원지방법원 2024타경42206. 경기도 이천시 신둔면 인후리 64-12 소재 물건입니다. 경매 용도 표기는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가서상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 661.0㎡, 지목은 대이며 경량철골구조 패널지붕 단층 건물이 단독주택으로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 177,822,000원으로 감정가 362,902,750원의 49% 수준까지 내려온 상태입니다.
권리의 기준점은 2015년 7월 2일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 전순자 근저당, 경기신용보증재단 가처분·가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 조사된 임차인 마준석의 전입일은 2022년 2월 22일로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당 및 최우선변제 관련 사항은 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경42206 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 신둔면 인후리 64-12 1동 · 경기도 이천시 신둔면 경충대로3233번길 214-74 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 661.0㎡ · 대 · 계획관리지역 · 토지이용상황 단독 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 패널지붕 단층 · 외벽 사이딩판넬 붙임 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 안정애 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 362,902,750원 / 177,822,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 2회 / 2026.09.30 |
| 청구액 | 127,607,717원 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
과거 국민은행 근저당, 김시열 근저당, 김재식 주택임차권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 중요한 기준은 2015.07.02 우리은행 근저당 140,690,000원입니다. 그 뒤의 전순자 근저당 100,000,000원, 경기신용보증재단의 가처분 및 73,888,697원 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 점유·보증금 확인은 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 마준석 | 2022.02.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
마준석의 전입신고는 말소기준권리인 2015.07.02보다 늦은 2022.02.22이므로 대항력은 없습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 보증금이 미상이고 우선변제 여부도 확정되지 않았으므로, 최우선변제 가능성과 실제 점유 상태는 매각물건명세서·현황조사 원본을 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 49%여도 시세 판단은 별개
현재 회차 최저매각가는 177,822,000원으로 감정가 362,902,750원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 124,475,399원, 4회 유찰 시 시나리오는 87,132,779원입니다.
그러나 이 물건은 동일 유형의 최근 실거래 가격과 직접 비교할 근거가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다. 특히 감정평가상 주변은 단독주택·농경지·임야가 혼재하고, 경매 용도 표기와 실제 이용상태도 함께 확인해야 하는 물건이므로 아파트처럼 단순한 감정가 할인율 비교는 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,822,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,289,508원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 140,690,000원 | 140,690,000원 |
| 3. 근저당 · 전순자 | 100,000,000원 | 33,842,492원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 73,888,697원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액은 314,578,697원, 예상 배당액은 174,532,492원, 미배당은 140,046,205원입니다. 전순자 근저당부터 일부 미배당이 발생하고 경기신용보증재단 가압류 및 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 이천시 신둔면 인후리 ‘인후1리마을회관’ 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고, 근거리 버스정류장의 거리와 운행빈도 등을 종합한 교통여건은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 661.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독이며 완경사·세로장방형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당합니다.
- 공시지가. 205,200원/㎡입니다.
- 건물. 경량철골구조 패널지붕 단층으로 외벽은 사이딩판넬, 창호는 샷시이며 위생급배수설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 단독주택·토지 실거래와 개별 입지·건물 상태를 별도로 확인하세요.
- 임차인 보증금 확인. 마준석은 대항력이 없지만 보증금과 우선변제 여부는 미상입니다. 최우선변제 가능성까지 포함해 매각물건명세서 원본을 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인 점유가 확인된 만큼 실제 거주 여부와 인도 시점을 현장에서 확인하세요.
- 매각 범위 확인. 일괄매각이며 제시외 렉산(차양), 옹벽, 조경수 등이 평가·매각에 포함됩니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역과 성장관리계획구역 외에도 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 복수 규제가 있으므로 향후 이용계획과 맞는지 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 우리은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
권리 구조는 비교적 분명합니다. 2015.07.02 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 전순자 근저당·경기신용보증재단 가처분과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 마준석 역시 2022.02.22 전입으로 기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 물건은 감정평가상 단독주택으로 이용 중인 토지 결합형 물건이고 2회 유찰된 상태입니다. 따라서 핵심은 권리보다 현장 점유·임차보증금 확인, 토지·건물 상태, 인근 실거래를 통한 적정가격 검증입니다.
