수원지방법원 2024타경42770. 이천시 부발읍 무촌리 블레싱타운 204동 3층 302호, 전용 48.275㎡ 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 67,130,000원이라는 최저가가 아니라 임차보증금 140,000,000원입니다. 임차인 김태헌은 2022.08.12. 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 현재 말소기준권리로 계산된 2023.08.07. 주식회사 영진데리카후레쉬 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 정리됩니다.
현재 최저가 67,130,000원을 전제로 한 배당 추정에서는 집행비용 1,608,340원을 제외한 65,521,660원이 임차인에게 우선배당되고, 나머지 74,478,340원은 매수인 인수로 계산됩니다. 낙찰가와 인수액을 단순 합산하면 현재 회차 기준 141,608,340원입니다. 대항력 인수형에서는 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘기 때문에, 실질취득가는 결국 보증금 약 140,000,000원 부근에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경42770 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 대산로 759-1, 204동 3층302호 (블레싱타운) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 48.275㎡ · 방3·거실·주방·화장실2 · 4층 중 3층 |
| 소유자 | 홍의표 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 67,130,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 김태헌 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
2016.04.06. 설정된 신한은행 근저당권의 채권최고액은 84,000,000원이었으나 2022.08.16. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현 경매에서 계산된 말소기준은 2023.08.07. 가압류입니다. 김태헌의 전입·점유·확정일자 2022.08.12.가 이보다 앞서기 때문에, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 주택임차권등기가 인수권리로 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 140,000,000원
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태헌 | 2022.08.12 | 2022.08.12 | 140,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 승계 |
김태헌은 배당요구도 2024.08.13. 접수된 것으로 정리돼 있어 우선변제권을 행사합니다. 다만 최저매각가 67,130,000원에서는 집행비용을 뺀 배당재원이 보증금에 미치지 못해 74,478,340원이 남습니다. 이 미배당액은 대항력 때문에 매수인 인수 위험으로 이어집니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 67,130,000원이 아니라 약 140,000,000원
블레싱타운(203동·204동)은 24세대이며 2016.03.27. 준공됐습니다. 대상 전용면적과 매칭되는 최근 12개월 실거래는 1건 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 48.28㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 48.28㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
최저가 67,130,000원은 최근 거래 120,000,000원의 55.9%지만, 이 비율은 이 사건의 가격 메리트를 설명하지 못합니다. 대항력 임차보증금 인수 때문에 실제 판단 기준은 실질취득 약 140,000,000원이며, 이는 최근 실거래 120,000,000원의 116.7%입니다. 현재 회차의 배당 추정치를 그대로 합산한 141,608,340원 기준으로 보면 최근 실거래보다 약 18.0% 높은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,608,340원 |
| 1. 임차인 김태헌 보증금 | 140,000,000원 | 65,521,660원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 영진데리카후레쉬 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김태헌 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 김태헌의 보증금 부족분 74,478,340원이 매수인 인수로 계산됩니다. 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 표시돼 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 총 부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 67,130,000원 | 65,521,660원 | 74,478,340원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 46,991,000원 | 45,745,162원 | 94,254,838원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 32,893,699원 | 31,901,612원 | 108,098,388원 |
3회 유찰 시 매각가는 46,991,000원으로 내려가지만 인수액은 94,254,838원으로 늘고, 4회 유찰 시 매각가는 32,893,699원까지 내려가는 대신 인수액은 108,098,388원으로 커집니다. 즉 이 물건은 낙찰가 하락 자체가 실질취득가 하락으로 곧장 연결되지 않는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 방3, 거실, 주방, 화장실2, 현관 등으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 부발초등학교 남동측 근거리에 위치하며 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물 중 3층으로, 외벽 치장벽돌붙임, 내벽 벽지도배·일부 타일, 하이샷시 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 사다리형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중이고, 남동측 약 6미터 단지내 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·생산녹지지역에 해당하며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 단지 규모. 블레싱타운 203동·204동은 24세대이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 바꿔야 합니다. 67,130,000원을 시세와 비교하지 말고, 대항력 인수를 포함한 실질취득 약 140,000,000원을 최근 실거래 120,000,000원과 비교해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서상 을구 3번 주택임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시돼 있으므로 미배당 보증금 승계 여부와 범위를 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 김태헌 동일인 관계 확인. 임차권자와 경매 신청채권자가 모두 김태헌으로 표시돼 있어 채권 관계와 임대차 실질을 대조할 필요가 있습니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영된 것으로 표시돼 있어 실제 인수액은 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
- 실거래 표본 제한. 최근 12개월 동일면적 실거래는 1건이므로 해당 거래 120,000,000원 하나만으로 시세 범위를 단정하지 말고 추가 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “6,713만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 대항력 임차보증금입니다. 감정가 137,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 67,130,000원까지 내려왔지만, 현재 가정상 74,478,340원을 추가 인수하므로 단순 합산 부담은 141,608,340원입니다. 정확도 규칙에 따라 이 유형의 실질취득가는 보증금 약 140,000,000원을 중심으로 봐야 하며, 최근 확인된 실거래 120,000,000원보다 높습니다.
3회·4회 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 각각 94,254,838원, 108,098,388원으로 늘어납니다. 따라서 최저가가 싸 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없는 사건입니다. 권리분석의 승부처는 임차권의 실제 인수 범위와 김태헌의 임차권·신청채권 관계를 확인하는 데 있습니다.
