수원지방법원 2025타경628. 여주시 점봉동 골드렉스힐 디동 4층 401호, 전용 55.23㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 127,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 62,230,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 105,000,000원의 59.3%여서 상당히 낮아 보입니다. 하지만 이 사건은 그 단순 비교가 성립하지 않습니다.

을구 순위 5번에는 김희연 명의의 주택임차권이 등기되어 있습니다. 임대차계약일자는 2018년 10월 27일, 주민등록과 확정일자는 2018년 11월 1일, 점유개시일자는 2018년 11월 30일이고 보증금은 130,000,000원입니다. 이 임차권은 2025년 4월 24일 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 권리로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 부족액을 매수인이 인수합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 보증금 1.3억이 핵심

2017년에 설정됐던 인천수산업협동조합 근저당권과 안양원예농업협동조합 근저당권은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 2024년 12월 5일 등기된 김희연의 주택임차권입니다. 주민등록일자와 확정일자가 모두 2018년 11월 1일로 강제경매개시결정 2025년 4월 24일보다 앞서며, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시되어 있습니다.

② 임차관계 — 대항력·우선변제 모두 확인

등기부상 김희연의 보증금은 130,000,000원으로 특정되어 있습니다. 매각물건명세서에는 같은 전입일·확정일을 가진 “임차권자” 항목도 별도로 표시되어 있으나 보증금은 미상으로 기재되어 있으므로, 이를 별도의 130,000,000원 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 입찰 전 매각물건명세서 원본에서 두 기재의 관계와 현재 점유관계를 직접 대조할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가 59.3%라는 숫자에 속으면 안 된다

골드렉스힐D동 전용 55.23㎡ 실거래는 확인된 2건입니다. 최근 거래는 2026년 2월 105,000,000원, 이전 거래는 2021년 7월 162,000,000원입니다. 전체 평균은 133,500,000원이지만, 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균인 105,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래가 과거 거래보다 -35.2% 낮아진 하락 추세이기 때문입니다.

현재 최저매각가 62,230,000원만 최근 12개월 평균과 비교하면 59.3%입니다. 그러나 그 비율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 현 회차에만 매수인 인수 예상액이 69,290,140원이고, 대항력 보증금 자체가 130,000,000원이므로 실질취득 기준은 최근 거래가격 105,000,000원을 웃돕니다. 특히 최근 시장이 -35.2% 하락한 상황이라 과거 162,000,000원 거래나 전체 평균 133,500,000원을 근거로 가격을 높게 평가하는 것도 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 62,230,000원 가정)

현 회차에서는 임차보증금 130,000,000원 중 60,709,860원이 배당되고, 부족분 69,290,140원을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 것은 낙찰가, 늘어나는 것은 인수액

3회, 4회 유찰로 최저가가 더 낮아져도 임차보증금 부족액은 각각 87,623,098원, 100,456,170원으로 커집니다. 즉 이 사건은 “더 유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 가격 구조가 그대로 적용되지 않습니다. 매수인 인수액을 함께 보지 않으면 판단이 왜곡됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 여주대삼거리 남동측 직선거리 약 400미터 지점으로, 여주대학교·공장·물류창고 등을 배후지로 하는 주거 및 상업지대입니다.
• 교통. 37번국도 세종로 동측 인근이며 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 차량으로 약 5분 거리에 영동고속도로 여주I.C 톨게이트가 위치합니다.
• 규모. 골드렉스힐D동은 총 8세대이며 2017년 2월 27일 사용승인된 다세대주택입니다.
• 이용상태. 방3·거실·주방겸식당·화장실2의 다세대주택으로 이용 중이며 보일러 개별난방, 위생·급배수·출입구 보안개폐설비가 되어 있습니다.
• 토지·도로. 정방형 토지로 남서하향 완경사지를 평탄하게 조성했고, 남서측 폭 6미터 정도의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)이며 자연보전권역·배출시설설치제한지역에 해당합니다. 공시지가는 467,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 인수액까지 계산. 현 회차 62,230,000원에 낙찰받더라도 예상 인수액 69,290,140원이 별도로 남습니다.
• 보증금 130,000,000원 기준으로 시세 비교. 최근 12개월 실거래 평균 105,000,000원보다 실질취득 부담이 높다는 점을 우선 확인해야 합니다.
• 임차권 원본 대조. 김희연 임차권등기와 매각물건명세서의 별도 “임차권자” 기재 관계, 배당요구와 현재 점유상태를 확인해야 합니다.
• 관계인 여부 확인. 김희연에 관한 관계인·가장임차인 의심 경고사항은 단정의 근거가 아니라 추가 확인 대상입니다.
• 최근 시세 우선. 2026년 2월 거래 105,000,000원과 -35.2%의 최근 하락 추세를 과거 162,000,000원 거래보다 우선해 판단해야 합니다.
• 현장 확인. 내부 이용상태는 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사에 따라 평가됐으므로 실제 상태를 확인해야 합니다.

맺으며 — “6,223만원짜리 물건”이 아니다

이 사건의 가장 큰 함정은 최저매각가입니다. 감정가 127,000,000원에서 2회 유찰되어 62,230,000원까지 떨어졌고, 최근 12개월 실거래 105,000,000원의 59.3%라는 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 대항력 있는 김희연의 보증금이 130,000,000원이고 현 회차 예상 인수액만 69,290,140원입니다.

더 유찰되더라도 낙찰가가 내려가는 대신 보증금 미배당분이 늘어나는 구조라 실질취득 부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 반면 최근 실거래는 105,000,000원이고 최근 추세는 -35.2%입니다. 따라서 이 물건은 최저가가 시세보다 싸다는 이유로 접근할 사건이 아니라, 대항력 보증금 인수와 최근 시세의 관계를 먼저 보는 사건입니다.