수원지방법원 2025타경689. 양평군 옥천면 옥천리 599-5 소재 물건으로, 토지면적은 666.0㎡이고 감정평가 현황상 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 공부상 지목이 대이나 현황 일부는 텃밭으로 이용되고 있습니다. 건물은 연와조 슬라브지붕 단층으로 조사됐고, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 기재되어 있습니다.
권리의 기준점은 2014년 3월 5일 설정된 청운농업협동조합 근저당 104,000,000원입니다. 그 뒤 2014년 청운농업협동조합 근저당 39,000,000원, 2020년 하헌승 근저당 240,000,000원, 2025년 경매개시결정이 이어집니다. 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 현재 가정 매각가에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경689 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 옥천면 옥천리 599-5 · 경기도 양평군 옥천면 북부길 42 |
| 용도 / 이용상태 | 임야·토지 + 토지 · 감정평가 현황상 단독주택 이용 |
| 토지 | 666.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 | 연와조 슬라브지붕 단층 · 위생·급배수·난방설비 |
| 소유자 | 이종욱 |
| 감정가 / 최저가 | 608,406,340원 / 298,119,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 하헌승 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2014.03.05 청운농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 청운농업협동조합 추가 근저당, 하헌승 근저당과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당표에서 매수인 인수액도 0원입니다.
이 부동산에는 과거 2008년, 2010년, 2013년, 2018년, 2019년, 2021년, 2023년에 경매개시결정이 있었고 각각 취하·취소 또는 등기말소된 이력이 있습니다. 이 과거 등기들은 현재 인수권리로 남아 있지 않지만, 현재 사건까지 반복적으로 담보권 실행 절차가 진행된 이력이 있다는 점은 원본 등기 확인 시 함께 보는 것이 좋습니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’과는 다르다
감정가는 608,406,340원, 현재 최저매각가는 298,119,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 298,119,000원입니다.
그러나 이 사건에는 직접 비교할 실거래 시세표본이 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 토지 666.0㎡와 단독주택, 제시외 건물, 현황 일부 텃밭이 함께 얽힌 물건이라 단순 평당 비교보다 토지·건물 각각의 현황과 실제 활용가치를 따로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 298,119,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,973,666원 |
| 2. 근저당 · 청운농업협동조합 | 104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 3. 근저당 · 청운농업협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 4. 근저당 · 하헌승 | 240,000,000원 | 150,145,334원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 383,000,000원 중 예상배당은 293,145,334원이며, 미배당액은 89,854,666원입니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥천초등학교 북동측 인근이며, 주변은 주택·근린생활시설·전·답 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 이용. 감정평가 현황상 단독주택으로 이용 중이며 토지는 공부상 ‘대’, 현황 일부는 텃밭입니다.
- 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 주거용지이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등 여러 제한이 중첩됩니다.
- 토지 조건. 666.0㎡, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 344,800원/㎡입니다.
- 건물. 연와조 슬라브지붕 단층으로 외벽 치장벽돌쌓기, 내벽 벽지·타일, 샷시창호 등이 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 전입·점유자·점유권원을 현장에서 재확인하세요.
- 지하실 창고 확인. 공부상 등재되지 않은 지하실 창고가 현황상 존재하므로 구조·면적·사용 상태를 직접 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서상 일괄매각 및 제시외 건물 포함이므로 실제 포함 대상과 현황을 원본 서류에서 대조하세요.
- 토지 현황 확인. 공부상 지목 ‘대’와 현황 일부 텃밭 이용의 차이가 있으므로 경계·이용상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 인근 토지·단독주택 실거래와 개별 현황을 별도로 조사하세요.
- 규제 검토. 계획관리지역 외에도 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 규제가 중첩되므로 향후 증·개축이나 활용계획이 있다면 관련 제한을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건 자체를 더 봐야 한다
이 사건은 권리만 보면 핵심이 분명합니다. 2014년 청운농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 현재 남아 있는 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다. 직접 비교 가능한 실거래 시세표본이 없고, 2회 유찰된 상태이며, 토지·단독주택·제시외 건물과 공부 미등재 지하실 창고가 함께 얽혀 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리 인수 여부보다 현황 확인과 실제 시세 검증입니다.
