수원지방법원 2025타경31025. 경기도 이천시 백사면 현방리 193-28에 있는 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 및 연와조 슬라브지붕 2층으로, 1층은 창고, 2층은 방 3·거실·주방·욕실 2 등의 단독주택으로 이용 중입니다. 감정가는 233,246,100원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 114,290,000원입니다.
권리관계에서 가장 중요한 기준점은 2002.01.21 설정된 이천농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 현재 남아 있는 후순위 이천농업협동조합 근저당권, 주식회사행복자산관리대부 근저당권과 전세권, 2025.03.12 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 가격 판단에는 별도의 주의가 필요합니다. 현재 최저가는 감정가 대비 49%지만, 실거래 비교자료가 없어 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31025 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 백사면 현방리 193-28 · 경기도 이천시 백사면 청백리로899번길 42-16 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 창고 · 2층 단독주택(방 3, 거실, 주방, 욕실 2 등) |
| 구조 | 철근콘크리트조 및 연와조 슬라브지붕 2층 |
| 소유자 | 강봉일 |
| 감정가 / 최저가 | 233,246,100원 / 114,290,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2002.01.21 을구 1번 이천농업협동조합 근저당권입니다. 2003.10.02·2006.10.18 설정된 이천농업협동조합의 후순위 근저당권과 2017.02.22 주식회사행복자산관리대부 근저당권, 2017.02.23 전세권, 2025.03.12 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강봉욱 | 2003.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
강봉욱의 전입신고일은 2003.02.03으로, 말소기준권리인 2002.01.21 근저당권보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았으나, 대항력이 없으므로 현재 자료 기준 매수인이 임차보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세자료가 없다
현재 최저매각가는 114,290,000원으로 감정가 233,246,100원의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 114,290,000원 | 49% | 7,110,060원 |
| 3회 유찰 시 | 80,003,000원 | 34% | 40,837,054원 |
| 4회 유찰 시 | 56,002,100원 | 24% | 64,405,938원 |
④ 예상배당표 (매각가 114,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,400,060원 |
| 을구 1번 근저당권 · 이천농업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 이천농업협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 이천농업협동조합 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사행복자산관리대부 | 60,000,000원 | 57,889,940원 |
| 을구 9번 전세권 · 주식회사행복자산관리대부 | 5,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산에서 채권 총액 119,000,000원 중 111,889,940원이 배당되고 7,110,060원의 미배당이 발생합니다. 다만 최선순위 이천농업협동조합 근저당권은 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외되어 있으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 현방2리 복지회관 서측 인근이며, 주택·전·답·임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 1층은 창고, 2층은 단독주택으로 이용 중이며 2층은 방 3·거실·주방·욕실 2 등으로 구성됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 연와조 슬라브지붕 2층 건물이며, 외벽은 적벽돌 치장쌓기·몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 알루미늄샷시 등입니다.
- 설비. 급배수 및 위생설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지규제. 계획관리지역·자연취락지구이며, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 현재 최저가 114,290,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 인근 주택·토지의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 강봉욱은 대항력이 없지만 보증금과 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 상태와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함되므로 매각대상 범위를 원문과 현장에서 대조해야 합니다.
- 최선순위 채권 확인. 이천농업협동조합의 최선순위 근저당권 채권액이 배당 계산에서 미상 처리되어 있으므로 실제 채권잔액과 배당관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 가격 판단은 아직 열려 있다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2002.01.21 이천농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤에 남아 있는 근저당권·전세권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 강봉욱 역시 2003.02.03 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리 안전성과 가격 매력은 별개입니다. 2회 유찰로 최저가가 114,290,000원, 감정가 대비 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 이 사건은 “인수 위험은 낮지만, 시세 확인 없이 할인율만 보고 들어가서는 안 되는 물건”으로 정리됩니다. 특히 일괄매각·제시외 건물 포함, 점유관계 및 최선순위 채권액 확인이 최종 입찰 판단의 핵심입니다.
