수원지방법원 2025타경31080. 등기상 건물은 양평군 양동면 고송리 62-18, 도로명주소 황하터길 114-22이고, 사건에는 고송리 62-17 등 토지가 함께 포함된 일괄매각 구조입니다. 감정 이용상태는 지하 1층 주차장, 지상 1·2층 단독주택으로 확인됩니다. 말소기준은 2017년 3월 13일 설정된 동춘천농업협동조합 근저당권이며, 이후 가압류·압류·임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
현재 확인되는 임차인 전경옥은 2020년 5월 15일 전입·점유·확정일자를 갖추고 2024년 8월 13일 임차권등기를 했지만, 기준권리인 2017년 3월 13일보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금 150,000,000원을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 임차보증금 인수가 아니라 일괄매각 범위, 지분매각 토지, 조세채권 배당 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31080 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양동면 고송리 62-17 · 등기상 건물 고송리 62-18 / 황하터길 114-22 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택, 지하 1층 주차장·지상 1~2층 주택 |
| 소유자 | 이무경 |
| 감정가 / 최저가 | 444,639,520원 / 217,874,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동춘천농업협동조합 / 196,595,915원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 약 17.64㎡ 포함 · 목록 1, 3 지분매각 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2017년 3월 13일 동춘천농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 252,000,000원이었고, 2018년 4월 23일 변경등기로 228,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 이후 강원신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정, 국세 압류와 전경옥의 임차권등기는 모두 기준권리 이후에 위치합니다.
② 임차인 — 보증금 1.5억이 있어도 매수인 승계는 없다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 전경옥 | 주택의 전부 | 2020.05.15 / 2020.05.15 | 150,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전경옥은 2024년 8월 13일 임차권등기명령에 따라 임차권등기를 했고 배당요구도 접수돼 있습니다. 그러나 전입일이 말소기준일보다 3년 이상 늦어 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 따라서 낙찰가가 보증금보다 낮아지더라도 부족한 보증금을 매수인이 이어받는 대항력 인수형 사건이 아닙니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,874,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,850,236원 |
| 2. 근저당 · 동춘천농업협동조합 | 252,000,000원 | 214,023,764원 |
| 3. 가압류 · 강원신용보증재단 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 267,000,000원 중 예상배당액은 214,023,764원, 미배당액은 52,976,236원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부와 실제 집행비용에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 49% | 217,874,000원 | 214,023,764원 | 52,976,236원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 152,511,800원 | 149,576,635원 | 117,423,365원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 106,758,260원 | 104,463,644원 | 162,536,356원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 196,595,915원보다 근저당 예상배당액 214,023,764원이 커 신청채권자의 청구는 충족되는 시나리오입니다. 반면 3회 유찰 시에는 근저당 예상배당이 149,576,635원, 4회 유찰 시에는 104,463,644원으로 내려갑니다. 이것은 채권자 배당의 문제이지, 매수인이 미배당 채권을 승계한다는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 및 일반목구조 지상 2층 건물로, 지하 1층은 주차장, 지상 1층은 방 1·욕실 2·거실·주방, 2층은 방 2·욕실 2 등의 단독주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 고송2리 마을회관 남동측 원거리에 위치하고, 인근에는 농경지·임야·단독주택 등이 소재합니다. 주위환경 평가는 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 원거리 도로변에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 토지. 확인된 토지는 416㎡, 지목 도로, 완경사·부정형·세로한면(가)이며 공시지가는 40,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함되고 일부 토지는 농림지역·준보전산지 관련 규제가 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 철파이프조 판넬 및 목조지붕 비가림막 약 17.64㎡가 포함됩니다. 현장에서 위치와 상태를 확인해야 합니다.
- 지분매각 확인. 목록 1, 3은 지분매각입니다. 낙찰 후 실제 이용·관리·처분에 영향을 줄 수 있으므로 지분 범위와 현황을 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차인 확인. 전경옥의 보증금은 150,000,000원이지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 조세채권 확인. 국민건강보험공단 압류와 국세 압류가 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액은 매각 전 확인이 필요합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 동춘천농업협동조합 근저당은 최초 252,000,000원에서 2018년 228,000,000원으로 변경된 등기가 있으므로 실제 채권잔액과 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 현장 이용상태 확인. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지지만 감정 이용상태는 단독주택입니다. 실제 건축물·토지 이용현황을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
맺으며 — 권리 인수는 단순, 물건 구조는 단순하지 않다
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2017년 동춘천농업협동조합 근저당이고, 현재 임차인 전경옥의 전입은 2020년이므로 대항력이 없습니다. 가압류·압류·임차권등기도 기준권리 뒤에 있어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 물건 자체는 단순한 주택 한 채가 아닙니다. 토지가 함께 묶인 일괄매각이고 일부 목록은 지분매각이며, 제시외 건물도 포함됩니다. 여기에 국세·건강보험 압류가 있어 배당구조도 원문 확인이 필요합니다. 현재 최저가는 감정가 444,639,520원의 49%인 217,874,000원이지만, 이 숫자 하나만으로 저가 여부를 결론내리기보다 권리 인수 0원과 물건 구조의 복잡성을 분리해서 판단하는 사건입니다.
