인천지방법원 2024타경572711. 인천 미추홀구 주안동 서보한마음 제2동 5층 501호, 용도는 다세대주택입니다. 감정가는 147,000,000원이고, 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 72,030,000원까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2011년 남인천농업협동조합 근저당입니다. 그 뒤 설정된 우리은행 근저당, 조옥희 근저당, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
이 물건은 단순히 “최저가가 낮다”로 끝내면 안 됩니다. 확인된 실거래 표본이 1건뿐이고, 단지 규모도 8세대입니다. 가격 자체는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 매각 후 되팔기와 점유 상태 확인이 실제 투자 판단의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경572711 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 석정로347번길 56, 2동 5층501호 (주안동,서보한마음) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 62.27㎡ · 5층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 정진숙 (2020.05.29. 거래가 130,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 72,030,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조옥희 / 60,000,000원 |
| 사용승인일 / 세대수 | 2010.11.09 / 8세대 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 기준은 2011년 근저당
말소기준권리는 을구 1번 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 이후 을구 3번 우리은행 근저당, 을구 4번 조옥희 근저당, 갑구 4번 임의경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 실질취득은 7,203만원
현재 회차 기준 실질취득액은 최저가 72,030,000원 + 인수 0원 = 72,030,000원입니다. 확인된 실거래 표본은 2021.06, 62.27㎡, 2층, 135,000,000원 1건입니다. 최저가는 이 표본의 53.4% 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 62.27㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 평균 | 62.27㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
감정가 147,000,000원은 실거래 표본 135,000,000원보다 높지만, 2회 유찰 후 최저가는 크게 낮아졌습니다. 다만 표본이 1건뿐이라 현재 시세를 확정하는 근거로 쓰기에는 약합니다. 가격 매력은 존재하지만, 매각 후 환금성을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,696,540원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 남인천농업협동조합 | 520,000,000원 | 70,333,460원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 주식회사우리은행 | 71,500,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 조옥희 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 651,500,000원 중 예상배당은 70,333,460원, 미배당은 581,166,540원입니다. 신청채권자 조옥희의 예상배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 581,166,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 50,421,000원 | 49,113,422원 | 602,386,578원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 35,294,700원 | 34,259,395원 | 617,240,605원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주안북초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택과 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 5층 건물 내 5층 501호입니다. 사용승인일은 2010.11.09입니다.
- 설비. 위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 대지 239.6㎡, 공시지가 1,421,000원/㎡입니다. 서측으로 노폭 약 10미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 제한사항. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수금액. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 실질취득액은 최저가 72,030,000원과 같습니다.
- 점유 확인. 실제 임차인으로 특정된 사람은 없지만, 내부 확인이 되지 않았고 임대관계가 미상으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 8세대 다세대이고 확인된 실거래 표본은 1건입니다. 낙찰 후 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 수리비. 폐문부재로 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 5층 물건인 점과 내부 수리 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비. 공용부분 관리비 체납은 매수인 부담이 될 수 있으므로 관리 주체에 확인해야 합니다.
- 절차 리스크. 신청채권자 예상배당이 0원이므로, 법원 기록에서 절차 진행 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 판단은 환금성
이 사건은 권리만 보면 복잡하지 않습니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 72,030,000원은 감정가의 49%, 실거래 표본 135,000,000원의 53.4%로 가격 할인도 큽니다. 다만 8세대 다세대, 실거래 표본 1건, 내부 확인 미완료, 신청채권자 배당 0원 구조가 동시에 남습니다. 결론은 권리 합격, 가격은 매력, 환금성과 점유 확인은 필수입니다.
