105,000,000원
춘천지방법원 2025타경10411. 양양읍 서문리 양양서문주공아파트 102동 6층 603호입니다. 등기부상 현재 소유자는 김옥분이며, 감정가는 150,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 105,000,000원입니다. 표면적인 할인율만 보면 감정가에서 30% 내려온 물건이지만, 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차인의 선순위 대항력입니다.
김경화의 전입신고일은 2021.11.01이고, 현재 등기부에서 말소기준으로 잡힌 강제경매개시결정은 2025.11.17입니다. 전입이 말소기준보다 약 4년 앞섭니다. 배당요구는 2025.11.26 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않고, 예상배당에서도 우선변제권 없이 보증금 110,000,000원 전액이 매수인에게 인수되는 구조로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경10411 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 양양군 양양읍 서문리 414 양양서문주공아파트 102동 6층 603호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 51.85㎡ · 철근콘크리트조 · 15층 중 6층 |
| 현재 소유자 | 김옥분 · 2025.11.13 매매 · 거래가액 128,000,000원 · 2025.11.21 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 61,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 단지 | 양양서문주공 · 328세대 · 2005.08.30 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기부상 과거 농업협동조합중앙회·농협은행의 근저당권들은 모두 2021.11.03 해지로 이미 말소됐습니다. 2024.11.12 설정된 김시연의 소유권 2분의 1 가처분도 2025.11.13 해제로 2025.11.14 말소됐습니다. 따라서 현재 사건의 기준권리는 2025.11.17 강제경매개시결정입니다.
문제는 등기부 밖의 점유관계입니다. 김경화는 2021.11.01 전입했고 전부를 점유하며 보증금은 110,000,000원입니다. 이는 말소기준인 2025.11.17보다 앞서므로 대항력 있음으로 조사돼 있습니다. 배당요구는 했지만 확정일자가 확인되지 않아 예상배당표에서는 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인에게 승계되는 것으로 반영됐습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경화 | 전부 | 2021.11.01 | 확인되지 않음 | 110,000,000원 | 2025.11.26 | 있음 | 없음 | 보증금 인수 가능 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 1.10억과 비교
양양서문주공 동일 면적 51.85㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 139,916,666원입니다. 가장 최근 2026.06 거래는 135,000,000원, 최근 12개월 최저 거래는 110,000,000원, 최고는 158,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 51.85㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 51.85㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 51.85㎡ | 14 | 133,000,000원 |
| 2026.03 | 51.85㎡ | 15 | 158,000,000원 |
| 2026.01 | 51.85㎡ | 6 | 138,000,000원 |
| 2026.01 | 51.85㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2026.01 | 51.85㎡ | 8 | 149,000,000원 |
| 2025.12 | 51.85㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2025.11 | 51.85㎡ | 6 | 128,000,000원 |
| 2025.11 | 51.85㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2025.10 | 51.85㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2025.10 | 51.85㎡ | 11 | 158,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 51.85㎡ | 12건 | 139,916,666원 |
대항력 인수형의 실질취득 기준인 110,000,000원을 적용하면 최근 12개월 평균 139,916,666원의 78.6%, 최신 거래 135,000,000원의 81.5% 수준입니다. 평균과 최신 거래보다 낮다는 점은 가격상 장점입니다. 다만 2026.06 실제 거래 중 110,000,000원 사례가 있어 실질취득가는 최근 12개월 최저 거래와 동일합니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 인수 · 임차인 김경화 보증금 | 110,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 이선우 | 61,000,000원 | 61,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 41,730,000원 |
현재 최저가 105,000,000원 가정 시 집행비용 2,270,000원, 신청채권자 이선우에게 61,000,000원이 배당되고 소유자 교부액은 41,730,000원으로 계산돼 있습니다. 김경화의 보증금 110,000,000원은 예상배당 0원이며 매수인 인수 항목으로 분류돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감정평가 요항상 양양중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 주거나지 등이 혼재하는 성숙중인 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 시내버스정류장의 거리·노선·운행빈도를 감안한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 철근콘크리트조 15층 건물 중 6층 603호이며 아파트 단위세대로 이용 중입니다. 기본적인 위생·난방·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 단지. 양양서문주공은 328세대, 2005.08.30 준공 단지입니다. 동일 면적 51.85㎡의 최근 12개월 실거래 표본은 12건입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 358,400원/㎡입니다. 동측·서측·북측 소로와 연계된 단지 내 포장도로를 이용해 출입할 수 있습니다.
- 규제. 원추표면구역·가축사육제한구역·상대보호구역 및 소로 관련 제한이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득가 확인. 105,000,000원만 보고 최근 시세 대비 75.0%라고 판단하지 말고, 대항력 임차인 보증금 110,000,000원을 기준으로 가격을 비교하세요.
- 임차인 반환의무 재확인. 김경화의 전입일 2021.11.01, 보증금 110,000,000원, 배당요구일 2025.11.26 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 명도 조건 확인. 보증금 반환의무를 승계하는 대항력 임차인 사건이므로 단순 인도명령만을 전제로 한 명도비 계산은 피해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 73,500,000원, 3회 유찰 시 51,450,000원으로 최저가는 낮아지지만 실질취득 판단은 보증금 수준인 약 110,000,000원을 기준으로 유지해야 합니다.
- 경매개시 후 소유권이전 확인. 강제경매개시결정은 2025.11.17이고 김옥분의 소유권이전등기는 2025.11.21입니다. 입찰 전 최신 등기부에서 변동 여부를 다시 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 거주인 부재로 내부 구조를 외부 관찰과 인근 탐문, 동 단지 일반적인 이용상황을 기준으로 평가했습니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 확정 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.05억 낙찰”보다 “1.10억 실질취득”이 중요하다
이 사건은 단순한 1회 유찰 아파트가 아닙니다. 말소기준보다 앞서 전입한 김경화가 보증금 110,000,000원으로 전부를 점유하고 있고, 예상배당에서도 그 보증금은 배당되지 않은 채 매수인 인수 대상으로 잡혀 있습니다. 따라서 감정가 150,000,000원에서 최저가가 105,000,000원으로 떨어졌다는 사실만으로 싸다고 평가하면 안 됩니다.
대항력 인수형의 정확한 비교 기준은 실질취득 약 110,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 139,916,666원의 78.6%, 최신 거래 135,000,000원의 81.5%로 평균·최신 시세보다는 낮습니다. 반면 최근 12개월 최저 실거래도 정확히 110,000,000원입니다. 결국 이 물건은 가격은 평균보다 낮지만, 대항력 임차인의 보증금 반환의무를 승계하는 만큼 권리 부담을 감수할 충분한 할인인지가 핵심입니다. 최저가가 더 내려가더라도 이 판단 기준은 보증금 수준에서 다시 계산해야 합니다.
