춘천지방법원 2025타경10411. 양양서문주공아파트 102동 603호, 전용 51.85㎡ 아파트입니다. 등기부에는 현재 소유자 김옥분이 2025년 11월 13일 매매를 원인으로 128,000,000원에 취득한 것으로 나타나며 소유권이전등기는 2025년 11월 21일 접수됐습니다. 그런데 강제경매개시결정은 그보다 앞선 2025년 11월 17일 접수됐습니다. 현재 등기부에는 근저당권이나 압류가 남아 있지 않고, 본건의 말소기준은 갑구 6번 강제경매개시결정입니다.
권리분석의 승부처는 등기부보다 임차인 김경화입니다. 김경화의 전입일은 2021년 11월 1일로 말소기준인 2025년 11월 17일보다 빠르고, 조사자료에서도 대항력 있는 최선순위 임차인으로 확인됩니다. 보증금은 110,000,000원이며 2025년 11월 26일 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않고 우선변제권도 없는 구조입니다. 따라서 단순히 “최저가 7,350만원”을 취득원가로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경10411 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 양양군 양양읍 서문리 414 양양서문주공아파트 102동 6층 603호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 51.85㎡ · 철근콘크리트조 15층 중 6층 |
| 소유자 | 김옥분 · 2025.11.13 매매 · 거래가액 128,000,000원 · 2025.11.21 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이선우 / 61,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 과거 농업협동조합중앙회와 농협은행의 근저당권은 2021년 11월 3일 이미 말소됐고, 2024년 11월 12일 설정된 김시연의 소유권일부 가처분도 2025년 11월 14일 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재의 기준권리는 2025년 11월 17일 강제경매개시결정입니다. 문제는 김경화의 전입일이 이보다 약 4년 빠른 2021년 11월 1일이라는 점입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김경화 | 전부 | 2021.11.01 | 110,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 위험 有 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고는 없습니다. 김경화는 2025.11.26 배당요구를 했으나 확정일자는 확인되지 않으며, 조사자료상 최선순위 대항력 임차인으로 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 7,350만원이 아니라 1.10억
양양서문주공 동일 면적 51.85㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 보면 평균은 139,916,666원, 최신 거래는 2026년 6월 135,000,000원입니다. 실질취득 약 110,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 78.6%, 최신 거래의 약 81.5% 수준입니다. 따라서 시세 비교만 놓고 보면 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 해도 최근 거래보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 51.85㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 51.85㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 51.85㎡ | 14 | 133,000,000원 |
| 2026.03 | 51.85㎡ | 15 | 158,000,000원 |
| 2026.01 | 51.85㎡ | 6 | 138,000,000원 |
| 2026.01 | 51.85㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2026.01 | 51.85㎡ | 8 | 149,000,000원 |
| 2025.12 | 51.85㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2025.11 | 51.85㎡ | 6 | 128,000,000원 |
| 2025.11 | 51.85㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2025.10 | 51.85㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2025.10 | 51.85㎡ | 11 | 158,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 139,916,666원 |
표본의 거래 범위는 110,000,000원~158,000,000원입니다. 특히 이 사건과 같은 6층 거래도 2026년 1월 138,000,000원, 2025년 11월 128,000,000원이 확인됩니다. 실질취득 기준 110,000,000원은 이 두 6층 거래보다 낮습니다. 다만 실질취득 계산의 전제가 대항력 임차인의 보증금 승계 구조라는 점을 빼고 단순 가격 할인율만 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,723,000원 |
| 1. 임차인 김경화 | 110,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 이선우 | 61,000,000원 | 61,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,777,000원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 1,723,000원, 신청채권자 이선우 61,000,000원, 소유자 잔여 10,777,000원으로 매각대금 73,500,000원이 배분됩니다. 김경화는 우선변제권이 없는 대항력 임차인으로 배당액 0원으로 계산되어 있으며, 매수인에게 보증금 승계 위험이 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트 단위세대로 이용 중이며, 철근콘크리트조 15층 건물의 6층 603호입니다.
- 입지. 감정요항표상 양양중학교 북서측 인근으로 주변에는 아파트 단지와 주거나지 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 시내버스정류장의 거리·노선·운행빈도를 감안한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 양양서문주공은 328세대, 2005.08.30 준공이며 대상 전용면적은 51.85㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 원추표면구역·상대보호구역·가축사육제한구역과 도로 관련 제한이 확인됩니다. 공시지가는 358,400원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 동일 면적 최근 12개월 거래가 12건 확인되며 110,000,000원에서 158,000,000원까지 가격 편차가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 취득원가 착시 금지. 현재 최저가 73,500,000원을 그대로 투자원가로 계산하지 말고 대항력 임차인 보증금 110,000,000원을 반영한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 김경화의 전입일 2021.11.01, 보증금 110,000,000원, 배당요구일 2025.11.26을 임대차계약서·주민등록·점유관계와 직접 대조하세요.
- 확정일자·배당관계 확인. 확정일자는 확인되지 않으며 우선변제권 없는 구조로 분석돼 있습니다. 실제 배당표와 매각물건명세서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 소유권 변동 시점 확인. 강제경매개시결정은 2025.11.17, 현 소유자 김옥분의 소유권이전등기 접수는 2025.11.21입니다. 등기 원인과 경매 진행관계를 원본 등기부에서 재확인하세요.
- 내부 상태 확인. 거주인 부재로 내부 구조는 외부 관찰과 인근 탐문, 동 단지의 일반적 이용상황을 기준으로 평가됐습니다. 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 명도·보증금 반환. 실제 임차인이 전부를 점유하는 물건이므로 단순 소유자 점유 물건보다 명도와 보증금 반환관계가 중요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “반값”보다 중요한 것은 1.10억짜리 인수형이라는 사실
감정가 150,000,000원이 두 차례 유찰돼 최저가 73,500,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 김경화의 대항력 있는 110,000,000원 보증금입니다. 따라서 최저가가 아니라 실질취득 약 110,000,000원을 기준으로 실거래와 비교해야 합니다.
그 기준으로 보면 최근 12개월 평균 139,916,666원, 최신 거래 135,000,000원보다 낮아 가격 측면의 여유는 있습니다. 반면 권리는 단순하지 않습니다. 실제 임차인 1명이 전부를 점유하고, 전입일이 말소기준보다 빠르며 우선변제권 없이 보증금 승계 문제가 남아 있습니다. 가격은 매력 구간, 권리는 인수형. 이 물건은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”보다 대항력 임차인의 보증금을 어떤 조건으로 정리할 수 있느냐가 입찰 성패를 좌우합니다.
