춘천지방법원 2025타경10433. 사건 소재지는 강원특별자치도 양양군 양양읍 청곡리 451이고, 등기사항전부증명서상 건물은 양양읍 청곡리 356, 도로명주소 한고개길 83-2로 확인됩니다. 사건은 기타 + 토지로 분류되고, 감정평가상 건물은 현황 주택으로 이용 중입니다. 명세서상 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
현재 최저매각가는 214,012,000원으로 감정가 305,731,400원의 70.0%입니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 이 30% 하락을 곧바로 시장가격 대비 할인으로 해석할 수는 없습니다. 이 물건의 승부처는 단순한 최저가보다 농지취득자격증명 발급 가능성, 혼합 토지의 이용상태, 공유자 우선매수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경10433 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 강원특별자치도 양양군 양양읍 청곡리 451 |
| 건물 등기 소재지 | 강원특별자치도 양양군 양양읍 청곡리 356 · 한고개길 83-2 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 + 토지 · 건물 현황 주택 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 정연학 |
| 감정가 / 최저가 | 305,731,400원 / 214,012,000원 (1회 유찰, 감정가 70.0%) |
| 청구액 | 112,063,148원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2015.07.27. 속초양양축산업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 32,400,000원이고, 2020.06.01. 변경등기로 채권최고액이 48,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 2024.12.05. 김동희 명의의 채권최고액 117,000,000원 근저당과 2025.12.05. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상숙 | 2024.04.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이상숙의 전입일은 2024.04.25.로 말소기준일 2015.07.27.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 보증금 승계 위험도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 214,012,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,796,168원 |
| 1. 근저당 · 속초양양축산업협동조합 | 32,400,000원 | 32,400,000원 |
| 2. 근저당 · 김동희 | 117,000,000원 | 117,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 60,815,832원 |
현재 회차 예상배당에서는 채권자 배당 부족액이 0원이고 소유자 잔여가 60,815,832원입니다. 위 예상배당은 속초양양축산업협동조합 채권액을 32,400,000원으로 계산한 배당 시나리오이며, 등기부에는 2020.06.01. 채권최고액을 48,000,000원으로 변경한 등기도 존재합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 214,012,000원 | 0원 | 60,815,832원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 149,808,400원 | 2,488,918원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 104,865,880원 | 46,802,242원 | 0원 | 0원 |
④ 농취증·이용상태 — 이 사건의 핵심 위험
토지 자료상 지목은 전, 면적은 1,590㎡이며 자연녹지지역입니다. 현황은 목록1이 “전 기타”, 목록2가 “창고부지 및 일부 대지”, 목록7이 “주거용 건부지”로 이용되고 있습니다. 토지는 완경사·부정형이고 도로접면은 세로한면(불)입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 서당말 남서측 및 비석거리마을 북서측 인근으로, 단독주택·농경지·임야가 혼재하는 근교 농경지대 및 농촌지대입니다.
- 교통. 간선도로와 시내버스 정류장 거리, 노선과 운행 빈도를 감안한 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 현황 주택으로 이용 중이며 시멘트블럭조 함석지붕 단층 건물입니다. 전기·위생·보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지규제. 자연녹지지역과 농림지역이 포함되고, 가축사육제한구역·원추표면구역 및 일부 농업진흥구역이 확인됩니다.
- 가격판단. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 70.0%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인. 목록1은 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있어 사후 확인으로 넘길 사안이 아닙니다.
- 축사시설·원상복구 조건 확인. 명세서상 농취증 발급이 사실상 어렵다고 기재돼 있으므로 실제 발급 요건과 원상복구 범위를 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수 변수 확인. 목록1·2는 공유자 우선매수가 1회 가능하므로 입찰 결과의 불확실성이 있습니다.
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 미상입니다.
- 근저당 변경등기 대조. 2015년 근저당은 2020년 채권최고액 48,000,000원 변경등기가 있으므로 배당표와 등기 원문을 함께 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 및 각 토지의 현황 이용상태가 서로 달라 실제 점유·경계·사용관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 취득요건이 더 어렵다”
이 사건은 등기와 임차인만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준보다 늦은 임차인이라 대항력은 없고, 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건의 위험은 권리 인수가 아니라 농지취득자격증명입니다. 목록1은 농취증이 필요하고 미제출 시 보증금이 몰수되며, 명세서 자체가 발급이 사실상 어렵다고 경고하고 있습니다. 여기에 목록1·2의 공유자 우선매수, 농경지·창고부지·주거용 건부지가 섞인 일괄매각 구조까지 겹칩니다.
최저가는 감정가의 70.0%까지 내려왔지만 실거래 자료가 없어 이 가격을 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “인수 0원이라 안전하다”보다 “입찰자격과 실제 취득 가능성을 먼저 해결할 수 있는가”가 핵심입니다. 농취증 발급 가능성을 확정하지 않은 상태에서 가격만 보고 접근하기에는 위험도가 높습니다.
