춘천지방법원 2025타경10433. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 305,731,400원입니다. 등기상 소유자는 정연학이며, 2015.07.27. 속초양양축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 김동희 근저당권과 2025.12.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
하지만 이 사건은 일반적인 “권리 깨끗한 주택”으로만 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 되어 있고, 목록1은 농지취득자격증명이 필요합니다. 특히 방치된 축사시설이 있어 농지취득자격증명 발급이 사실상 어렵고, 농지로 원상복구하더라도 많은 비용과 시간이 소요된다고 기재돼 있습니다. 따라서 권리보다 입찰자격·농지절차 리스크가 더 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경10433 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 양양군 양양읍 청곡리 451 |
| 등기 건물 소재 | 강원특별자치도 양양군 양양읍 청곡리 356 · 한고개길 83-2 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 현황 주택 |
| 토지 | 전 · 1,590.0㎡ · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 시멘트블럭조 함석지붕 단층 · 전기·위생·보일러 난방설비 |
| 소유자 | 정연학 |
| 감정가 / 최저가 | 305,731,400원 / 305,731,400원 (신건) |
| 청구액 | 112,063,148원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2014.11.18. 양양속초산림조합 근저당권 26,000,000원이 먼저 설정됐지만 2015.07.28. 해지로 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2015.07.27. 설정된 속초양양축산업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 32,400,000원이고 2020.06.01. 변경계약으로 채권최고액이 48,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 2024.12.05. 김동희 근저당권 117,000,000원과 2025.12.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상숙 | 2024.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이상숙의 전입신고일은 2024.04.25.로, 말소기준권리인 2015.07.27.보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계는 추가 확인이 필요합니다. 이 점유자는 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가장 큰 리스크 — 농지취득자격증명
목록1은 현황 “전 기타”, 목록2는 현황 “창고부지 및 일부 대지”, 목록7은 현황 “주거용 건부지”로 이용 중입니다. 즉 공부상 지목이나 용도만 보고 단순 농지 또는 단순 주택으로 판단하기 어려운 복합 물건입니다. 농지취득자격증명 발급 여부가 확정되지 않은 상태에서 입찰하면, 낙찰 자체보다 보증금 몰수 가능성이 우선적인 위험입니다.
④ 예상배당표 (매각가 305,731,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,080,240원 |
| 1. 근저당 · 속초양양축산업협동조합 | 32,400,000원 | 32,400,000원 |
| 2. 근저당 · 김동희 | 117,000,000원 | 117,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 151,251,160원 |
채권최고액 기준의 배당 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 채권자 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 305,731,400원 | 149,400,000원 | 151,251,160원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 244,585,120원 | 149,400,000원 | 90,960,928원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 195,668,096원 | 149,400,000원 | 42,728,743원 | 0원 |
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 청곡리 “서당말” 남서측 및 “비석거리마을” 북서측 인근으로, 단독주택·농경지·임야가 혼재하는 근교 농경지대 및 농촌지대입니다.
- 교통. 간선도로와의 거리, 시내버스 정류장 거리·노선·운행 빈도 등을 감안한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정요항표상 건물은 현황 “주택”으로 이용 중입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이 확인되며 일부 목록은 농림지역·농업진흥구역에 해당합니다.
- 토지규제. 가축사육제한구역·원추표면구역이 확인되며, 토지자료에는 준보전산지·도시지역·자연녹지지역도 표시됩니다.
- 토지현황. 지목 전, 토지면적 1,590.0㎡, 완경사·부정형, 세로한면(불), 공시지가 44,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부 선확인. 목록1은 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금 몰수입니다. 양양읍에 구체적인 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 축사시설·원상복구. 방치된 축사시설이 있어 농지로 원상복구할 경우 비용과 시간이 많이 소요될 수 있습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되고 목록별 현황 이용상태가 서로 다르므로 매각대상 전체를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차관계. 이상숙은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 여부를 원문 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없어 감정가 305,731,400원이 시세 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 입찰은 단순하지 않다”
등기와 임차관계만 보면 이 사건은 비교적 명확합니다. 2015.07.27. 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 소멸하며 이상숙의 전입도 후순위여서 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 최종 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 목록1의 농지취득자격증명은 미제출 시 보증금 몰수이고, 방치된 축사시설 때문에 사실상 발급이 어렵다는 문구까지 있습니다. 따라서 이 사건은 “인수 0원이니 안전하다”가 아니라, 농취증 발급 가능성을 먼저 확정해야 입찰 검토가 가능한 물건입니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 가격의 시세 메리트는 별도로 검증해야 합니다.
