인천지방법원 2025타경509869. 인천 부평구 부평동 정도빌라 4층 403호에 관한 강제경매입니다. 현재 소유자는 지유리이며, 2019년 11월 22일 소유권이전 당시 거래가액은 105,000,000원입니다. 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕의 지상 5층 건물로, 사용승인일은 2001년 11월 5일입니다.

권리분석의 핵심은 2024년 1월 8일 접수된 부평구 압류와 그보다 앞서 전입·점유 및 확정일자를 갖춘 임차인 박희원의 권리관계입니다. 박희원은 보증금 110,200,000원, 전입일 2022년 3월 25일, 확정일자 2022년 3월 4일로 확인됩니다. 매각물건명세서에는 해당 임차권등기와 관련해 배당에서 변제되지 않은 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다.

이 사건은 낙찰가를 낮추는 것만으로 취득원가를 크게 줄이기 어렵습니다. 매각대금 대부분이 임차인에게 배당되기 때문에 입찰가가 낮아지면 임차인의 미배당 보증금이 커지는 구조입니다. 입찰 판단은 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수할 보증금 잔액 + 부대비용을 기준으로 해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기 말소와 보증금 인수는 별개

이 사건의 권리분석 기준은 2024년 1월 8일 접수된 갑구 19번 압류입니다. 그보다 앞서 박희원은 2022년 3월 4일 임대차계약 및 확정일자를 갖추고, 2022년 3월 25일 전입·점유를 시작했습니다. 따라서 박희원은 자료상 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 분석됩니다.

을구 7번 주택임차권등기는 2024년 4월 18일 접수되었으며, 매각으로 등기 자체가 말소되는 것과 임차인의 미배당 보증금 반환 문제가 사라지는 것은 다릅니다. 매각물건명세서는 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 등기 말소만 확인하고 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.

한국주택금융공사의 강제경매개시결정과 2026년 2월 9일 접수된 국민건강보험공단 압류는 기준권리 이후의 권리로, 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다. 과거 국민은행·전수성·이대광 등의 근저당권은 현재 등기부상 이미 말소되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 인수 위험을 분리해서 확인

③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득액

현재 최저매각가 19,160,000원은 감정가 114,000,000원의 약 16.8%입니다. 그러나 박희원의 미배당 보증금 잔액 91,784,880원을 인수한다고 가정하면 실질취득액은 다음과 같습니다.

현재 최저가만 보고 저렴한 물건이라고 판단할 수 없습니다. 이 사건의 가격 판단은 실거래 할인율보다 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합한 총액이 우선입니다. 동일 단지·유사 물건의 최근 실거래 비교 근거 없이 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.

회차별 인수액과 실질취득액은 주어진 시나리오 수치를 합산한 추정치입니다. 실제 매각대금, 집행비용, 당해세 및 임차인 최우선변제 등 배당 요소에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 19,160,000원 가정)

현재 최저가 가정에서 집행비용 추정액 744,880원을 제외한 18,415,120원이 박희원에게 배당되는 것으로 산정되어 있습니다. 보증금 잔액 91,784,880원은 매각대금에서 지급되는 배당금이 아니라 매수인 인수 위험입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 부평고등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·학교·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 7호선 굴포천역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 5층 건물이며, 사용승인일은 2001.11.05입니다. 위생·급배수설비 및 도시가스 개별난방설비가 확인됩니다.
• 도로·토지. 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 토지는 세장형 평지로 평가되어 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역(굴포천역~부평구청역 지구)에 해당합니다. 교육환경보호구역과 과밀억제권역 관련 제한도 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 등기사항증명서상 부평동 10-1124 필지는 부평동 10-382와 2001.09.12 합병된 것으로 기재되어 있습니다.
• 민간임대주택 등기. 2022.11.18 민간임대주택 등기가 있습니다. 임대의무기간 및 임대사업자 지위와 관련한 매각 후 법률관계는 별도 서류로 확인해야 합니다.
• 환금성. 다세대주택이고 5회 유찰된 상태이므로, 낙찰가뿐 아니라 보증금 인수·명도·추가 점유자 확인까지 포함한 총비용을 보수적으로 판단해야 합니다. 확인되지 않은 실거래를 근거로 가격 메리트를 추정하지 않는 것이 안전합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 박희원 보증금 잔액 확인. 보증금 110,200,000원, 배당요구 여부, 예상배당액과 미배당 잔액을 매각물건명세서 및 배당관계 서류로 대조하세요. 인수액 91,784,880원은 현재 최저가를 가정한 추정치입니다.
• 실질취득 상한 설정. 입찰가만으로 취득원가를 계산하지 마세요. 낙찰가에 보증금 인수액, 취득 관련 비용, 명도비용 등을 더해 총액을 판단해야 합니다.
• 박재형 관련 추가 확인. 전입일은 기준권리 이후이나 보증금·확정일자·점유 범위가 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서의 기재 내용을 원본으로 확인하세요.
• 민간임대주택 등기 확인. 민간임대주택 등록 및 임대의무 관련 사항이 매수인의 권리·의무에 미치는 영향을 관계 서류와 법률 검토로 확인하세요.
• 실내 상태와 명도. 감정평가서는 이해관계인 부재로 건축물대장상 현황도와 이웃 탐문 등을 참고해 내부구조를 작성했다고 기재합니다. 실제 점유 상태와 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 배당 전제 재검토. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다. 현재 표의 금액을 확정된 배당액으로 간주하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 최저가가 아니라 인수액이 가격을 결정한다

이 물건의 최저매각가는 19,160,000원으로 감정가의 16.8% 수준입니다. 하지만 대항력과 우선변제권이 있는 박희원의 보증금 110,200,000원이 핵심 변수입니다. 현재 최저가를 기준으로 미배당 보증금 91,784,880원을 인수한다고 계산하면 실질취득액은 약 110,944,880원으로 감정가의 97.3%에 이릅니다.

6회·7회 유찰 시나리오에서도 낙찰가가 낮아지는 만큼 매수인 인수액이 증가해 실질취득액은 약 1억 1,076만원~1억 1,094만원 수준에 머뭅니다. 따라서 낮은 최저가를 가격 메리트로 해석할 수 없으며, 보증금 잔액과 추가 점유자, 민간임대주택 등기까지 확인하기 전에는 입찰을 서두를 이유가 없습니다.

결론은 보수적 접근입니다. 박희원 보증금의 실제 인수 범위와 박재형의 점유·보증금 관련 사실을 확인하고, 실질취득액을 기준으로 입찰 여부를 판단해야 합니다. 최저가만 보고 접근하면 안 되는 인수형 경매입니다.