인천지방법원 2025타경509869. 부평동 정도빌라 4층 403호, 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 114,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 27,371,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 2022.03.25.부터 대항력을 갖춘 임차인 박희원입니다. 보증금은 110,200,000원이고 확정일자는 2022.03.04., 배당요구도 이뤄졌습니다. 매각물건명세서에는 이 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현 회차 매각가 27,371,000원을 가정하면 집행비용 892,678원을 먼저 제외한 뒤 박희원에게 26,478,322원이 배당되고, 보증금 잔액 83,721,678원이 남습니다. 따라서 매수인이 실제로 부담하는 금액은 27,371,000원 + 83,721,678원 = 111,092,678원입니다. 유찰로 최저가가 더 내려가면 배당액이 줄어드는 대신 인수액이 커져, 실질취득액은 계속 보증금 110,200,000원 부근에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509869 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 10-382 정도빌라 4층 403호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 주부토로90번길 46 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 4층 403호 36.025㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 지상5층 · 사용승인일 2001.11.05 |
| 소유자 | 지유리 · 2019.11.22. 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 27,371,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 123,425,840원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 대항력이 먼저다
이 사건의 선언된 말소기준권리는 2024.01.08. 인천광역시부평구 압류입니다. 이후의 을구 7번 임차권등기, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 그러나 박희원의 임차권등기 자체가 2024.04.18.이라는 이유만으로 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 임대차계약일 2022.03.04., 전입·점유개시일 2022.03.25.로 말소기준권리보다 앞서 대항력을 취득했기 때문입니다.
한편 2022.11.18.에는 이 주택이 민간임대주택으로 등록됐다는 등기도 존재합니다. 해당 등기에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재돼 있습니다. 입찰 전 해당 등기의 현 상태도 원본과 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 1명은 대항력 있음, 1명은 대항력 없음
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박희원 4층 403호 36.025㎡ 전부 | 전입 2022.03.25 확정 2022.03.04 배당요구 2024.04.18 | 110,200,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
| 박재형 | 전입 2024.11.29 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
박희원은 전입일이 말소기준권리보다 앞서며 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 현 최저가에서는 보증금 전액 배당이 불가능해 부족액이 그대로 매수인 부담으로 남습니다. 반면 박재형은 2024.11.29. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 27,371,000원 | 83,721,678원 | 111,092,678원 |
| 5회 유찰 시 | 19,159,700원 | 91,785,175원 | 110,944,875원 |
| 6회 유찰 시 | 13,411,790원 | 97,429,622원 | 110,841,412원 |
실거래 시세 자료는 이 사건 자료에 포함돼 있지 않으므로, 이 리포트에서는 실질취득액이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 가격 판단의 기준은 27,371,000원짜리 최저가가 아니라 약 110,200,000원대의 실질취득액이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,371,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 892,678원 |
| 1. 임차인 박희원 보증금 | 110,200,000원 | 26,478,322원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 123,425,840원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
박희원 보증금 부족분 83,721,678원은 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 123,425,840원은 현 가정에서 배당 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평고등학교 북측 인근으로, 주위는 다세대주택·학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 굴포천역이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지상5층 건물의 4층 403호이며, 외벽은 드라이비트 마감, 위생·급배수·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(굴포천역~부평구청역 지구)·교육환경보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 등기사항증명서에 표시된 부평동 10-1124 필지는 부평동 10-382와 2001.09.12. 합병됐습니다.
- 현황 확인. 내부구조는 이해관계인의 부재로 건축물대장상 현황도와 이웃 탐문조사 등을 참고해 작성됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 낙찰가 27,371,000원에 인수 83,721,678원을 더한 111,092,678원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 박희원 보증금. 보증금 110,200,000원 중 실제 배당액과 매수인 인수잔액을 배당기준일에 다시 확인해야 합니다.
- 박재형 조사. 전입일은 2024.11.29.로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 최신 매각물건명세서와 현황조사를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.18. 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 효력과 처리 상태를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 이 사건 자료에는 실거래 시세가 없으므로 실질취득 약 1.11억원을 주변 동일·유사 다세대 거래와 별도로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,737만원 낙찰”이 아니라 “약 1.11억 취득”
이 사건은 유찰 횟수와 최저가만 보면 매우 싸 보입니다. 하지만 핵심 임차인 박희원의 전입·점유가 2022.03.25.로 말소기준권리 2024.01.08.보다 앞서고, 보증금 110,200,000원 중 배당되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다. 현 회차 기준 실질취득은 111,092,678원입니다.
5회 유찰 시에도 110,944,875원, 6회 유찰 시에도 110,841,412원으로 총부담은 크게 줄지 않습니다. 즉 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐느냐”가 아니라 “보증금을 포함해 실제 얼마를 부담하느냐”입니다. 시세 자료가 없는 상태에서 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 되며, 대항력 임차보증금 인수형이라는 구조를 먼저 반영해야 합니다.
