인천지방법원 2024타경572858. 인천 남동구 구월동 ‘아델라이’ 14층 1403호, 전용 23.33㎡의 다세대·도시형생활주택(원룸형)입니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 임차인의 대항력입니다. 임차인 이승민은 2022년 2월 9일 전입·점유했고, 확정일자는 2022년 1월 14일입니다. 반면 말소기준으로 제시된 남동구 압류는 2023년 11월 16일입니다. 전입이 기준권리보다 앞서므로 이승민은 대항력 있는 임차인이고, 보증금 102,000,000원 중 배당되지 않는 부분은 원칙적으로 매수인 인수 위험으로 남습니다.
매각물건명세서에는 을구 순위 5번 주택임차권등기를 인수권리로 명시하면서 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 기재되어 있습니다. 다만 제공된 내용만으로는 대항력 자체의 포기까지 명시됐다고 단정할 수 없으므로, 이 분석에서는 확약서의 실제 문언을 확인하기 전까지 배당표상 미배당액 13,725,400원을 인수 위험으로 유지합니다. 확약서에 대항력 포기까지 포함되는지는 입찰 전 원문 확인이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경572858 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 예술로204번길 26, 14층 1403호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 23.33㎡ · 17층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 김기석 (2022.02.03. 매매, 거래가액 102,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 90,300,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 106,070,912원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 재매각 조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 핵심
등기부상 과거 난향새마을금고 근저당 65,000,000원과 하나은행 근저당 42,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 순서는 2022.02.09 임차인 전입·점유 → 2023.11.16 남동구 압류(말소기준) → 2024.02.02 임차권등기입니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 그보다 앞서 취득한 대항력과 미배당 보증금 문제는 별도로 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승민 | 14층 1403호 23.33㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.09 | 2022.01.14 | 102,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
이승민은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가 90,300,000원에서는 집행비용을 제외한 88,274,600원만 배당되는 계산입니다. 보증금 102,000,000원과의 차액 13,725,400원이 매수인 인수 위험으로 남습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시장은 이미 아래에 있다
아델라이 전용 22.48~23.33㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 100,083,333원이지만, 2022~2023년의 120,000,000~125,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 75,000,000원, 최신 거래는 2026년 5월 80,000,000원이고, 최근 구간은 이전보다 28.6% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 23.33㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2025.09 | 22.48㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2025.04 | 22.48㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2024.11 | 23.03㎡ | 4 | 87,000,000원 |
| 2024.06 | 23.03㎡ | 4 | 87,500,000원 |
| 2023.05 | 23.33㎡ | 15 | 125,000,000원 |
| 2023.01 | 23.33㎡ | 16 | 125,000,000원 |
| 2022.09 | 23.03㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2022.09 | 23.03㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2022.08 | 23.03㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2022.06 | 23.31㎡ | 13 | 104,000,000원 |
| 2022.06 | 23.03㎡ | 4 | 87,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 75,000,000원 |
현재 최저가 90,300,000원만 보더라도 최근 12개월 평균의 120.4%입니다. 여기에 대항력 임차보증금 구조까지 반영하면 실질취득 기준은 약 102,000,000원으로 올라갑니다. 따라서 5회 유찰이라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없고, 최근 평균 75,000,000원과 최신 거래 80,000,000원보다 높은 가격대입니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,025,400원 |
| 1. 임차인 이승민 보증금 | 102,000,000원 | 88,274,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 106,070,912원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 임차인 보증금 중 88,274,600원이 배당되고 13,725,400원이 부족합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차가 더 내려가면 — 인수액만 커진다
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 70%) | 90,300,000원 | 13,725,400원 | 최근 시세 이상 |
| 6회 유찰 시 (감정가 56%) | 72,240,000원 | 31,460,320원 | 낙찰가 하락분만큼 인수 증가 |
| 7회 유찰 시 (감정가 45%) | 57,792,000원 | 45,648,256원 | 실질취득 하단이 크게 내려가지 않음 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동, 예술회관역 북동측 인근. 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인천1호선 예술회관역과 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용. 전용 23.33㎡ 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 아델라이는 116세대·2012.06.12 준공입니다.
- 도로. 북측 약 8m, 남측 약 4m 포장도로와 서측 약 10m 보행자도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균 75,000,000원, 최신 거래 80,000,000원으로 과거 120,000,000~125,000,000원대 거래보다 낮아졌습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 대항력 포기까지 포함하는지 반드시 확인해야 합니다. 말소동의만으로 대항력까지 소멸한다고 단정하면 안 됩니다.
- 실질취득 기준으로 판단. 최저가 90,300,000원이 아니라 임차보증금 102,000,000원 부근을 기준으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 75,000,000원, 최신 거래 80,000,000원, 최근 추세 -28.6%를 우선 기준으로 보세요.
- 재매각 조건. 재매각 물건이며 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 예상배당은 당해세·최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 미배당 및 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·현황조사서·배당 관련 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — 5회 유찰보다 ‘102,000,000원’이 중요하다
표면만 보면 감정가 129,000,000원에서 최저가 90,300,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 하지만 이 물건은 일반적인 할인형 경매가 아닙니다. 임차인 이승민의 보증금이 102,000,000원이고 전입이 말소기준권리보다 빨라 대항력이 있기 때문에, 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 더구나 최근 12개월 실거래 평균은 75,000,000원, 최신 거래는 80,000,000원이고 시장 추세도 -28.6%입니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 반드시 확인할 변수입니다. 다만 제공된 문구만으로 대항력 포기까지 확정할 수 없으므로, 확약서 원문 확인 전에는 인수 위험을 제거해 평가하기 어렵습니다. 실질취득이 최근 시세보다 높고, 5회 유찰과 소형 원룸형의 환금성 부담까지 겹친 물건입니다. 현재 자료만 기준으로는 가격과 권리 모두 보수적으로 접근해야 합니다.
