확약으로 인수는 0원*이지만, 재매각 최저가가 최근 시세의 172% — 구월동 아델라이 1403호

인천지방법원 2024타경572858. 인천 남동구 구월동 ‘아델라이’ 14층 1403호, 전용 23.33㎡의 도시형생활주택 원룸형입니다. 소유자 김기석은 2022년 2월 이 호실을 거래가 102,000,000원에 취득했습니다. 그런데 임차인 이승민은 그보다 앞선 2021년 12월 31일 임대차계약을 체결하고, 2022년 1월 14일 확정일자를 받은 뒤 2022년 2월 9일 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 2023년 11월 16일 남동구 압류보다 빠르므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인입니다.

일반적인 구조라면 낙찰가가 낮아져 임차보증금이 모두 배당되지 않을 때 그 부족액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 이 사건은 매각물건명세서에 주택임차권등기 인수 가능성이 기재됐지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 따라서 확약이 유효하게 이행되는 것을 전제로 이승민 임차권의 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 확인된 다른 임차인은 없으며 확약 적용 대상도 이승민 임차권 1건입니다.

하지만 권리 해소가 곧 투자 매력을 뜻하지는 않습니다. 이 물건은 이미 4회 유찰 이력이 있고 재매각임에도 최저가격이 다시 감정가 129,000,000원으로 설정됐습니다. 최근 12개월 거래 평균 75,000,000원보다 54,000,000원 높고, 최신 거래 80,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세도 -28.6%입니다. 최저가만 보면 안 되고, 현재 실질취득액 129,000,000원을 최근 시세와 비교해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 인수 0원*

등기부에 과거 난향새마을금고 근저당 65,000,000원과 하나은행 근저당 42,000,000원이 설정됐지만 각각 2013년 4월 9일과 2017년 3월 27일 말소등기가 이뤄졌습니다. 따라서 현재 권리분석의 출발점은 2023년 11월 16일 남동구 압류입니다. 이후 남동세무서 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 평균의 172%

아델라이 전용 22.48~23.33㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 100,083,333원이지만, 2022~2023년의 104,000,000원~125,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 75,000,000원, 최신 거래 80,000,000원, 최근 추세 -28.6%를 우선해야 합니다.

현재 최저가이자 실질취득액인 129,000,000원은 최근 12개월 평균 75,000,000원의 172.0%입니다. 전체 평균과 비교해도 128.9%이고, 12건 중 최고 거래가 125,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최신 거래는 80,000,000원이며 최근 가격 추세가 -28.6%로 하락했습니다. 과거 고가 거래를 근거로 현재 최저가를 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

③ 유찰 시나리오 — 확약 전제 실질취득액

* 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 해당 임차권에 대해 유효하게 이행되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다. 확약이 적용되지 않으면 표의 룰상 인수액이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다.

확약을 적용하면 낙찰가가 내려가도 이승민 임차권의 실질 인수는 0원으로 유지됩니다. 그러나 가격 메리트는 별도입니다. 5회 유찰 가격 103,200,000원도 최근 12개월 평균 75,000,000원보다 높습니다. 6회 유찰 가격 82,560,000원조차 최신 거래 80,000,000원과 최근 평균 75,000,000원을 모두 웃돕니다. 따라서 현재 회차는 물론 제시된 유찰 시나리오에서도 뚜렷한 가격 할인은 확인되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)

산출 시나리오상 채권자 미배당액은 188,676,912원이고 소유자 잔여금은 0원입니다. 다만 난향새마을금고 및 하나은행 근저당에는 각각 2013.04.09, 2017.03.27 말소등기 기록이 있으므로 실제 배당 대상과 순위는 배당요구·채권신고 및 등기부 원문을 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 전용 23.33㎡의 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 17층 건물 중 14층이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 입지. 인천광역시 남동구 구월동 예술회관역 북동측 인근으로, 주변은 공동주택·업무시설· 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 인천1호선 예술회관역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
• 도로. 북측 약 8m, 남측 약 4m 포장도로와 서측 약 10m 보행자도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,718,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 116세대의 소형 원룸형 상품이며 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 시세 하락 -28.6%, 경매 평균 유찰 4.7회, 매각률 3.57%는 매도기간과 가격 협상 위험을 시사합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 이승민 임차권과 1403호 전체에 정확히 일치하는지, 추가 조건 없이 대금납부 후 말소되는지 확인하세요.
• 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 100,083,333원보다 최신 거래 80,000,000원과 최근 12개월 평균 75,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 현재 회차 보증금. 재매각이므로 입찰보증금은 최저가의 20%인 25,800,000원입니다.
• 6회 가격도 검토. 82,560,000원도 최신 거래 80,000,000원과 최근 평균 75,000,000원보다 높습니다. 유찰 횟수만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
• 배당표 원문 대조. 과거 근저당에는 말소등기가 있으므로 실제 채권신고와 배당 대상 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 명도·점유 확인. 임차권등기가 말소되더라도 실제 점유 상태와 인도 일정은 현장조사 및 관계인 확인이 필요합니다.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 집행비용 변동 여부를 관리주체와 집행법원에 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원*이어도 가격은 1.29억이다”

이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 이승민은 보증금 102,000,000원의 대항력 있는 임차인이지만, 현재 매각가에서는 보증금 전액 배당이 예상됩니다. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 유효하게 이행되면 유찰 시 발생할 수 있는 미배당액도 이 임차권에 한해 매수인 인수 실질 0원*으로 정리됩니다.

그러나 현재 실질취득은 129,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 75,000,000원의 172.0%이고, 최신 거래 80,000,000원과 전체 최고 거래 125,000,000원도 웃돕니다. 최근 가격 추세는 -28.6%이며, 이미 4회 유찰 이력과 재매각, 평균 유찰 4.7회라는 신호도 쌓였습니다. 권리는 확약 조건부 정리, 가격은 명백한 보류. 현재 회차에 낮은 가격만 보고 접근할 수 있는 물건이 아닙니다.