대전지방법원 2025타경3547. 세종특별자치시 장군면 일대의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층으로, 의료시설로 이용되다가 2024.12.23. 1층은 제1종근린생활시설(소매점), 2층은 제2종근린생활시설(공연장)으로 용도가 변경됐으며 현재는 공실 상태입니다. 제시외 수목과 건물, 발코니 및 측면 계단실은 매각에 포함되지만 지상 컨테이너와 저온저장창고는 제외됩니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2023.03.28. 설정된 채권최고액 4,800,000,000원의 근저당권이 말소기준이며, 이후 조동진 근저당과 가압류 4건, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 세종요양병원·신영순·최백수·안재천의 전입 또는 등록일은 모두 말소기준일보다 빠릅니다. 현재 공실이라는 이용상태만으로 이들의 임차관계와 보증금 반환의무가 해소됐다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3547 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 장군면 송정리 516-2 · 세종특별자치시 장군면 구석뜸길 140 |
| 등기 표시 | 세종특별자치시 장군면 하봉리 441-5 · 세종특별자치시 장군면 송정리 산516-2 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 건물 및 토지 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 1층 제1종근린생활시설(소매점) · 2층 제2종근린생활시설(공연장) · 현재 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 · 위생 및 급배수설비 |
| 소유자 | 신광수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 7,135,049,040원 / 4,994,534,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조동진 / 162,575,342원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸과 임차인수는 별개
말소기준은 2023.03.28. 문창신용협동조합·점진신용협동조합의 공동담보 근저당권입니다. 이후 설정된 조동진 근저당권과 씨케이건설·태양이엔지·제이비우리캐피탈· 엔에이치농협캐피탈의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞서 설정됐던 오정신용협동조합, 대청신용협동조합, 류재연, 배영애, 민재각, 국민은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 보증금 확인 전 입찰 보류
| 성명·명칭 | 전입·등록일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 세종요양병원 | 2010.11.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신영순 | 2010.11.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최백수 | 2011.05.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안재천 | 2015.08.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
네 건은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니며 각각 별도로 확인해야 할 점유관계입니다. 확정일자와 배당요구 여부가 미상이므로 우선변제 가능성도 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 밝혀지고 배당으로 전액 회수되지 않는 대항력 임차관계라면 그 미배당액이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 7,135,049,040원의 70%인 4,994,534,000원입니다. 그러나 이 물건은 의료시설에서 소매점·공연장으로 용도가 변경된 건물과 토지의 일괄매각이며, 실질취득가는 선순위 점유관계의 미배당 보증금이 확인돼야 계산할 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하거나 최저가가 곧 총 취득비용이라고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,994,534,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 52,345,340원 |
| 1. 근저당 · 문창신용협동조합 | 4,800,000,000원 | 4,800,000,000원 |
| 2. 가압류 · 씨케이건설주식회사 | 23,540,000원 | 23,540,000원 |
| 3. 근저당 · 조동진 | 195,000,000원 | 118,648,660원 |
| 4. 가압류 · 태양이엔지 주식회사 | 51,090,910원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 43,069,879원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 32,065,545원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 미배당액은 202,577,674원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 산정됐지만, 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유관계 4건은 반영된 확정 인수액으로 볼 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 미반영입니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모
- 현재 이용상태. 의료시설로 이용됐으나 2024.12.23. 1층은 제1종근린생활시설(소매점), 2층은 제2종근린생활시설(공연장)으로 용도변경됐고 현재는 공실입니다.
- 입지. 서세종IC 북서측 인근으로 농경지·임야·축사 등이 소재하며 부근 상황은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 826㎡, 지목 대, 상업용 이용, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 214,300원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역이며, 접도구역·준보전산지 관련 제한도 포함됩니다.
- 접근 조건. 목록4는 지적상 맹지이나 목록1·2를 통해 접근할 수 있습니다.
- 매각 범위. 제시외 수목과 건물, 발코니 및 측면 계단실은 포함되고 지상 컨테이너와 저온저장창고는 제외됩니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층이며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 몰탈 위 페인팅과 일부 타일, 창호는 샷시 이중창호입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 전수 확인. 세종요양병원·신영순·최백수·안재천의 실제 임차 여부, 점유 부분, 현재 점유 상태와 퇴거 여부를 각각 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 네 건의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 미배당 보증금과 매수인 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 공실 상태 대조. 감정 당시 공실 상태와 선순위 전입·등록 기록이 함께 존재하므로 현장조사와 인도 가능 여부를 대조해야 합니다.
- 용도변경 확인. 2024.12.23. 변경된 소매점·공연장 용도와 향후 사용계획의 적합성을 확인해야 합니다.
- 매각 제외 물건. 컨테이너와 저온저장창고는 매각에서 제외되므로 소유관계와 철거·사용 조건을 확인해야 합니다.
- 맹지 접근 확인. 목록4의 접근이 목록1·2를 통해 이뤄지는 만큼 실제 통행과 일괄 취득 후 이용 동선을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보류. 최저가 4,994,534,000원만으로 응찰 상한을 정하지 말고 미확정 임차보증금을 반영한 실질취득가를 먼저 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 선순위 4건이 먼저다”
말소기준 이후 등기권리는 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 결론은 보증금조차 밝혀지지 않은 선순위 전입·등록 관계 4건의 실질을 대신하지 못합니다. 세종요양병원·신영순·최백수·안재천 모두 말소기준일보다 앞선 기록을 갖고 있어 대항력 가능·미상으로 남습니다.
따라서 이 물건의 실질취득가는 최저가 4,994,534,000원으로 고정되지 않습니다. 미배당 보증금이 확인되면 그만큼 매수인의 부담이 추가될 수 있습니다. 현재 공실이라는 사실도 임차보증금 반환의무가 없다는 증거는 아닙니다. 등기 소멸은 확인됐지만 임차 인수는 미확정. 네 건의 임대차 원본과 배당요구 여부가 확인되기 전에는 입찰가보다 권리 보완이 우선입니다.
