대전지방법원 2025타경3939. 대전 동구 용전동 148-26의 토지와 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 제2종근린생활시설 및 단독주택(다가구)이고, 2층은 4가구, 3층은 2가구, 4층은 2가구로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층, 사용승인일은 2015.03.27.이며 토지면적은 204.5㎡입니다. 건축물대장상 1층 근린생활시설은 주차장으로 용도변경되어 현황상 주차장으로 이용 중이고, 옥탑 계단실도 감정평가와 매각에 포함됩니다.
권리분석의 기준점은 명확합니다. 2015.04.02. 설정된 홍도동새마을금고 근저당 377,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 가압류·경매개시·압류와 현재 남아 있는 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 자체보다 다가구의 점유관계입니다. 확인된 실제 임차인은 5명이며, 한국토지주택공사의 40,000,000원 신고는 김영자 보증금에 대한 보증기관 대위·승계로 표시돼 별도 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3939 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 용전동 148-26 · 대전광역시 동구 계족로483번길 46 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 감정 이용상태 제2종근린생활시설 및 단독주택(다가구) |
| 건물 이용 | 1층 계단실·근린생활시설, 2층 다가구주택 4가구, 3층 2가구, 4층 2가구 · 1층 근린생활시설은 현황상 주차장 |
| 토지 | 204.5㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,032,000원/㎡ |
| 소유자 | 한복희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 982,959,400원 / 481,650,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전제일새마을금고(변경전 홍도동새마을금고) / 328,014,620원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각 범위 | 토지·건물 일괄매각 · 옥탑 계단실 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2015.04.02. 근저당
말소기준권리는 홍도동새마을금고 근저당 377,000,000원입니다. 한국토지주택공사의 2017년 204호 임차권등기는 2017.04.19. 말소됐고, 양성자의 201호 전세권 역시 2024.09.09. 말소됐습니다. 현재 남아 있는 한국토지주택공사·장미경·김성훈·곽병현의 임차권등기와 신용보증기금 가압류, 경매개시결정, 국 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 보증기관 승계는 중복합산 금지
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영자 | 204호 | 40,000,000원 승계채권 | 없음 2019.10.28 전입 | 미상 | 확인 필요 |
| 이태수 | 302호 | 미상 | 없음 2023.06.19 전입 | 미상 | 2025.12.02 |
| 장미경 | 402호 · 55㎡ | 80,000,000원 | 없음 2019.03.18 전입 | 후순위 2019.02.26 확정 | 2025.03.26 |
| 김성훈 | 202호 · 약35㎡ | 65,000,000원 | 없음 2023.02.13 전입 | 후순위 2023.02.06 확정 | 2025.06.11 |
| 곽병현 | 203호 · 29.75㎡ | 60,000,000원 | 없음 2021.07.23 전입 | 후순위 2021.07.23 확정 | 2025.08.22 |
③ 가격 구조 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 982,959,400원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 481,650,000원으로 감정가의 49%입니다. 현재 추정 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득도 481,650,000원으로 계산됩니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 근거가 없으므로, 감정가 대비 49%라는 숫자를 곧바로 시장가격 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 감정가가 982,959,400원이라는 사실과 현재 최저가가 481,650,000원이라는 사실까지만 확인할 수 있고, 가격 메리트 판단은 별도의 실거래 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 481,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,216,500원 |
| 1. 근저당 · 홍도동새마을금고 | 377,000,000원 | 377,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 9,928,456원 | 9,928,456원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 87,505,044원 |
현재 회차 추정에서는 채권자 청구 합계 386,928,456원이 전액 배당되고 87,505,044원이 잔여로 계산됩니다. 다만 이 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 현재 추정상 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용전초등학교 남측 인근으로 단독주택, 다가구주택, 아파트단지, 점포 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정상 제2종근린생활시설 및 단독주택(다가구)으로 이용 중이며, 2층 4가구·3층 2가구·4층 2가구 구조입니다.
- 토지. 204.5㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,032,000원/㎡입니다. 소로3류에 접합니다.
- 현황. 건축물대장상 1층 근린생활시설은 주차장으로 용도변경되어 현황상 주차장으로 이용 중이고, 공부와의 차이는 없다고 평가됐습니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 도시지역, 제2종일반주거지역에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 점유 확인. 기사항전으로 기재된 주거 점유 부분의 실제 성명, 전입일, 점유개시일, 보증금과 확정일자를 원본 명세서 및 전입세대열람으로 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 제거. 한국토지주택공사 40,000,000원은 김영자 관련 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 보증금과 이중 합산하지 마세요.
- 임차인별 배당순위 확인. 장미경·김성훈·곽병현은 확정일자와 배당요구가 확인되지만 모두 말소기준 이후입니다. 이태수와 김영자는 확정일자·보증금 확인이 더 필요합니다.
- 국 압류·당해세 확인. 2025.11.03. 국 압류가 있고, 현재 배당추정은 당해세를 반영하지 않았으므로 세금채권의 실제 우선순위를 확인해야 합니다.
- 1층 용도와 옥탑 확인. 1층은 현황상 주차장이고 옥탑 계단실은 매각에 포함됩니다. 현황과 인허가 상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 최저가 481,650,000원은 감정가의 49%지만 실거래 시세 근거가 없어 이 비율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대열람·세금채권 및 실제 점유관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 후순위, 승부처는 다가구 점유 확인”
이 사건은 말소기준 자체는 어렵지 않습니다. 2015.04.02. 홍도동새마을금고 근저당 이후의 가압류·압류·임차권등기는 매각으로 소멸하고, 확인된 실제 임차인 5명의 전입도 모두 기준일 이후입니다. 한국토지주택공사의 40,000,000원도 별도 임차인이 아닌 김영자 보증금의 대위·승계라 중복 계산할 이유가 없습니다.
하지만 다가구주택은 한 명의 선순위 또는 대항력 있는 미확인 점유자만 있어도 결론이 달라집니다. 이 사건에는 전입일과 보증금이 확인되지 않는 주거 점유 기재가 남아 있어, 그 부분을 확인하기 전까지는 현재 계산된 인수 0원을 최종 확정값으로 취급하지 않는 것이 맞습니다. 또한 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 근거가 없으므로 ‘낙찰가가 싸다’는 가격 결론 역시 별도 시세 검증 뒤에 내려야 합니다.
