대전지방법원 2025타경3960. 대전 서구 도안동 트리풀시티레이크포레 309동 7층 703호 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 20층 건물의 7층입니다. 동일 면적 실거래 비교 대상은 84.9389㎡입니다. 소유자는 윤종필이고, 등기부상 2021.12.16 소유권이전 당시 거래가액은 396,854,000원입니다.
권리 구조의 핵심은 2021.12.16 설정된 대전서부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 이것은 배당 부족을 뜻할 뿐 부족액을 낙찰자가 떠안는다는 의미는 아닙니다. 배당 시나리오상 현재 회차의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3960 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도안동 2354 트리풀시티레이크포레 309동 7층 703호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.9389㎡ · 지하 2층 / 지상 20층 중 7층 |
| 소유자 | 윤종필 · 2021.12.16 소유권이전 · 거래가액 396,854,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 795,000,000원 / 556,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전서부새마을금고 / 677,536,920원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발행일 | 2026.08.23 · 대전지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가에서는 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했고, 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원이지만, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서의 실제 점유관계는 다시 대조할 필요가 있습니다.
2023.04.14 국민건강보험공단 압류는 2023.05.08 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 2025.07.02 국민건강보험공단 압류, 2025.08.21 신한카드 가압류, 2025.11.03 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 최근 시세 아래
트리풀시티레이크포레는 1,762세대, 준공일은 2021.10.07입니다. 비교 면적 84.94㎡대의 최근 12개월 거래 12건 평균은 680,833,333원이고, 최저 640,000,000원, 최고 720,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 690,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.94㎡ | 12 | 690,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 14 | 720,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 7 | 640,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 16 | 685,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 12 | 680,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 6 | 660,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 11 | 680,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 18 | 665,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 19 | 705,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 17 | 710,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 10 | 675,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 2 | 660,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 680,833,333원 |
현재 최저매각가 556,500,000원은 최근 12개월 평균의 81.7%입니다. 최근 실거래 최저가 640,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 690,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 795,000,000원 단계에서는 실거래 상단을 웃돌았지만 1회 유찰로 가격 위치가 크게 달라졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 556,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,965,000원 |
| 1. 근저당 · 대전서부새마을금고 | 840,000,000원 | 548,535,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,483,856원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 851,483,856원, 예상 배당은 548,535,000원, 미배당은 302,948,856원입니다. 신청채권자 청구액 677,536,920원도 전액 충족되지 않지만, 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 556,500,000원 | 548,535,000원 | 302,948,856원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 389,550,000원 | 383,296,300원 | 468,187,556원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 272,685,000원 | 268,067,410원 | 583,416,446원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전호수초등학교 북측 인근. 주변에 근린생활시설·아파트단지·학교·관공서가 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 트리풀시티레이크포레 1,762세대, 준공일 2021.10.07. 비교 면적 84.9389㎡가 실거래 자료와 일치합니다.
- 도로. 북측 약 20m, 남측 약 16m 포장도로에 접하며 서측 공원용지를 사이에 두고 약 50m 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 평지·사다리형, 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,471,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·친수구역 등이 포함되고 교육환경 보호구역, 녹지 및 도로 관련 제한이 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 급배수·위생·난방·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 실질취득 556,500,000원은 최근 12개월 평균 680,833,333원의 81.7%, 최근 거래 최저 640,000,000원보다 낮습니다.
- 최신 거래 확인. 2026.08 최신 거래는 690,000,000원입니다. 현재 최저가와의 차이를 층·향·내부상태와 함께 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계 미상이고 폐문으로 내부 확인을 하지 못했습니다. 현황조사와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 대전서부새마을금고 및 후순위 채권에 미배당이 발생하지만 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 압류 확인. 2023년 국민건강보험공단 압류는 이미 해제·말소됐고, 2025년 압류와 신한카드 가압류는 말소기준 이후 권리입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.23입니다. 입찰 전 등기·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인’과 가격 상한이 핵심
이 사건은 2021.12.16 대전서부새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰로 556,500,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 680,833,333원의 81.7% 수준입니다.
다만 내부를 직접 확인하지 못했고 임대관계가 미상이라는 점은 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 등기 권리는 비교적 단순하고 가격도 최근 거래 범위 아래로 내려왔지만, 실제 점유를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
