대전지방법원 2025타경502349. 세종특별자치시 전의면 달전리 일원의 토지와 묘지관련시설이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 묘지관련시설의 사무실·화장실 등으로 이용되고 있으며, 기준시점 현재 유치권 행사로 인해 운행이 중단된 상태입니다. 등기부상 현존 말소기준권리는 2022.12.05. 설정된 백제새마을금고 근저당권 360,000,000원이고, 그 뒤의 가압류와 현 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 권리분석의 핵심은 후순위 가압류가 아닙니다. 심재호는 2022.04.06. 전입했고 말소기준권리보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 하며 매수인이 실제로 떠안을 보증금도 현재 확정할 수 없습니다. 더구나 심재호는 등기부상 근저당 채무자와 동일한 이름으로 확인돼 가장임차인 또는 관계인 가능성도 함께 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502349 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 전의면 달전리 159-1 · 달전리 159-1, 159-2 주1동 · 세종특별자치시 전의면 부거실길 135-11 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 묘지관련시설(사무실) · 화장실 |
| 소유자 | 우리불교조계종 극락사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,833,041,000원 / 1,983,129,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,236,550,690원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 토지 | 929.0㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 공시지가 84,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 미확정
등기부상 2022.04.20. 백제새마을금고 근저당권 720,000,000원은 이미 말소됐고, 현존 권리 중 말소기준은 2022.12.05. 근저당권 360,000,000원입니다. 정준이·지숙현·장희정·윤종성·주식회사 금강환경건설의 가압류와 2025.05.07. 현 경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 심재호 1명, 대항력 가능·미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심재호 | 2022.04.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차·점유 조사 대상은 심재호 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 전입일이 말소기준보다 앞선다는 점은 분명하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 낙찰가가 내려갈수록 안전해진다고 단정할 수도 없습니다. 보증금이 확인되기 전에는 실질취득원가 역시 확정 불가입니다.
③ 유치권·운영허가 — 이 사건의 가장 큰 비가격 리스크
또한 일괄매각에는 제시외 수목 및 관정이 포함되지만, 목록1의 제시외 창고는 매각에서 제외됩니다. 목록3·4는 현황상 일부가 도로로 이용되고 있습니다. 토지와 시설을 한꺼번에 취득하는 구조인 만큼 매각대상과 제외대상, 실제 이용현황을 현장에서 일치시키는 작업이 필수입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,983,129,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,231,290원 |
| 2. 근저당 · 백제새마을금고 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 가압류 · 정준이 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 4. 가압류 · 지숙현 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 5. 가압류 · 장희정 | 116,929,624원 | 116,929,624원 |
| 6. 가압류 · 윤종성 | 216,671,475원 | 216,671,475원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 금강환경건설 | 3,237,632,704원 | 1,122,296,611원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 4,076,233,803원, 배당액은 1,960,897,710원, 미배당은 2,115,336,093원입니다. 이 배당계산의 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있지만, 심재호의 보증금·확정일자가 미상인 점유관계는 별도 확인이 필요하므로 이를 실제 인수액 확정으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 전의면 달전리 소재 달전2구마을회관 북서측 인근으로, 주변은 단독주택·농경지·자연림 등이 소재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 차량통행이 빈번한 간선도로와 대중교통시설이 소재합니다.
- 이용상태. 주건물과 별도 건물은 묘지관련시설의 사무실, 부속건물은 화장실 등의 구조입니다. 기준시점 현재 유치권 행사로 운행이 중단됐습니다.
- 토지. 929.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주거기타, 완경사·세로장방, 세로한면(가) 도로접면입니다.
- 규제. 생산관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함되며 농림지역·임업용산지·임업진흥권역과 접합니다.
- 현황 차이. 목록3·4 일부는 현황상 도로로 이용 중이며, 목록1의 제시외 창고는 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 심재호 점유관계. 2022.04.06. 전입의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자를 확인해 대항력과 인수금액을 확정해야 합니다.
- 관계인 여부. 심재호는 등기부상 채무자와 동일한 이름이므로 가장임차인 또는 관계인 가능성을 확인해야 합니다.
- 유치권. 2025.07.21. 제출된 금강환경건설의 공사대금 3,149,850,000원 유치권 신고와 실제 점유·피담보채권을 확인해야 합니다.
- 운영허가. 수목장 운영에 필요한 허가권은 소유권과 함께 승계되지 않으므로 기존 장사시설 폐지 신고와 별도 설치신고 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각 범위. 제시외 수목·관정은 포함되고 목록1 제시외 창고는 제외되므로 현장과 매각목록을 대조해야 합니다.
- 도로 이용. 목록3·4 일부가 현황상 도로로 이용 중인 점을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 확인할 것이 많다
이 사건은 후순위 가압류가 매각으로 소멸한다는 사실만 보면 단순해 보이지만, 실제 입찰 판단은 전혀 단순하지 않습니다. 2022.04.06. 선순위 전입 점유자 심재호의 보증금이 미상이고, 3,149,850,000원의 유치권 신고가 있으며, 감정평가상 유치권 행사로 운행도 중단돼 있습니다. 또한 소유권을 낙찰받아도 수목장 운영 허가가 자동 승계되지 않습니다.
현재 최저가는 1,983,129,000원으로 감정가의 70%지만 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 할인율 자체를 가격 메리트로 평가할 근거가 없습니다. 이 물건의 순서는 가격 검토보다 점유·보증금·유치권·운영허가 확인이 먼저입니다. 이 네 가지가 해소되지 않은 상태에서는 실질취득 부담과 실제 활용 가능성을 확정하기 어렵습니다.
