대전지방법원 2025타경502349. 세종특별자치시 전의면 달전리 일원의 토지와 묘지관련시설을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 주건물과 별도 건물은 묘지관련시설의 사무실, 부속건물은 화장실 등의 구조이며, 기준시점 현재 유치권 행사로 운행중단된 상태로 조사됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가 2,833,041,000원의 49%인 1,388,190,000원까지 내려왔습니다.
그러나 이 사건은 단순히 “두 번 유찰돼 싸졌다”는 식으로 볼 수 없습니다. 심재호는 2022.04.06 전입했고, 말소기준으로 계산된 백제새마을금고 근저당은 2022.12.05 접수됐습니다. 따라서 전입 시점만 놓고 보면 선순위 가능성이 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 실제 인수금액을 완결적으로 판단할 수 없습니다. 보증금이 확인되기 전에는 최저가를 실질취득가로 보아 시세 또는 가치 메리트를 논해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502349 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 전의면 달전리 159-1 |
| 등기부 표시 | 세종특별자치시 전의면 달전리 159-1, 159-2 주1동 · 세종특별자치시 전의면 부거실길 135-11 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 묘지관련시설(사무실), 화장실 등의 구조 |
| 감정가 / 최저가 | 2,833,041,000원 / 1,388,190,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,236,550,690원 |
| 소유자 | 우리불교조계종 극락사 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유를 먼저 확인
현재 계산상 말소기준권리는 2022.12.05 설정된 백제새마을금고 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 정준이·지숙현·장희정·윤종성·주식회사 금강환경건설의 가압류와 2025.05.07 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 확인
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심재호 | 2022.04.06 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 말소기준 이전 전입 · 보증금 미상 |
이 사건에서는 배당표 계산상 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있지만, 심재호의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실제 인수 위험까지 0원이라고 단정할 수 없습니다. 보증금이 존재하고 대항요건이 충족된다면 낙찰가 외 추가 인수액이 생길 수 있으므로, 매각물건명세서와 임대차 원자료를 기준으로 반드시 재검증해야 합니다.
③ 유치권·운영허가 — 이 사건의 가장 큰 실무 변수
- 일괄매각. 제시외 수목 및 관정은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록1의 제시외 창고는 매각에서 제외됩니다.
- 도로 이용. 목록3·4의 일부는 현황상 도로로 이용 중입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,388,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,281,900원 |
| 을구 2번 근저당권 · 백제새마을금고 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 정준이 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 지숙현 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 장희정 | 116,929,624원 | 116,929,624원 |
| 갑구 6번 가압류 · 윤종성 | 216,671,475원 | 216,671,475원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사 금강환경건설 | 3,237,632,704원 | 533,307,001원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 4,076,233,803원, 채권자 예상배당 합계는 1,371,908,100원이며 미배당은 2,704,325,703원입니다. 이 배당계산의 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 심재호 보증금이 미상인 점유 위험은 별도 확인 대상입니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 비교보다 실질취득액 확정이 먼저
이 사건에는 동일 물건군의 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없어 시세 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 감정가 대비 최저가가 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다. 더구나 심재호의 보증금이 확인되지 않아 실질취득액 자체가 아직 확정되지 않았습니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 달전2구마을회관 북서측 인근으로 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 소재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 대중교통시설이 소재합니다.
- 건물. 주건물은 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 단층, 부속건물 및 별도 건물은 경량철골구조 기타지붕 단층입니다.
- 토지. 달전리 159-1 토지는 929.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주거기타, 완경사·세로장방·세로한면(가)입니다.
- 규제. 생산관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역이 포함되며 농림지역·임업용산지·임업진흥권역 등이 접합니다.
- 공시지가. 84,400원/㎡입니다.
- 환금성. 묘지관련시설과 토지가 결합된 특수용도 자산이고 운영에 별도 설치신고가 필요해 일반 주거용 부동산과 다른 수요층을 전제로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 심재호 임대차 원본 확인. 전입일 2022.04.06, 보증금·확정일자 미상. 실제 임대차계약과 점유관계를 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 심재호는 등기부상 채무자로도 나타나므로 임차인인지 관계인인지 사실관계를 구분해야 합니다.
- 유치권 성립 검증. 3,149,850,000원 신고액만 보지 말고 피담보채권, 공사내역, 점유 시점과 계속성, 견련성을 확인해야 합니다.
- 운영허가 재취득 확인. 소유권 취득과 수목장 운영 허가 승계는 별개이며 기존 장사시설 폐지 신고 후 별도 설치신고가 필요합니다.
- 매각 범위 확인. 제시외 수목·관정은 포함되지만 목록1 제시외 창고는 제외됩니다.
- 현황 도로 확인. 목록3·4 일부는 도로로 이용 중이므로 경계·사용현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가 기준 유치권 행사로 운영이 중단된 상태이므로 실제 점유 주체와 시설 통제 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 세 가지
이 물건은 감정가 2,833,041,000원에서 2회 유찰돼 1,388,190,000원까지 내려왔습니다. 그러나 숫자 하나만 보면 핵심을 놓치기 쉽습니다. 첫째, 심재호의 2022.04.06 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·인수금 미상입니다. 둘째, 주식회사 금강환경건설이 3,149,850,000원의 유치권을 신고했고 감정평가상 유치권 행사로 운영이 중단된 상태입니다. 셋째, 경매로 소유권을 취득해도 수목장 운영 허가가 자동 승계되지 않습니다.
따라서 이 사건은 “감정가의 49%”가 결론이 아니라, 선순위 점유 확인 → 유치권 성립 검증 → 운영허가 재취득 가능성 확인이 순서입니다. 세 요소 중 하나라도 불확실하면 낙찰가와 실제 사업가치 사이의 간극이 커질 수 있습니다.
