184,800,000원
262,750,000원
대전지방법원 2025타경503187. 대전 중구 태평동 삼부아파트 53동 14층 147호, 전용 84.38㎡ 아파트입니다. 사용승인일은 1991.12.27이고, 감정가는 264,000,000원입니다. 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 184,800,000원으로 내려왔습니다. 권리분석의 기준점은 2016.04.26 설정된 한국씨티은행 근저당권 140,400,000원이며, 제공된 권리자료상 그 뒤의 압류·가압류·전세권은 매각으로 소멸합니다.
등록된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 이를 곧바로 “소유자 단독 점유”로 단정할 수는 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인이 떠안을 금액을 0원으로 보고 있지만, 현황조사·매각물건명세서 원본에서 실제 점유자와 임차관계를 최종 대조하는 절차가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503187 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 태평동 408-1 삼부아파트 53동 14층 147호 · 대전광역시 중구 태평로 89 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.38㎡ · 15층 건물 중 14층 |
| 사용승인 | 1991.12.27 |
| 소유자 | 노진우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 184,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세븐파이낸셜대부 주식회사 / 158,458,904원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2016.04.26 을구 20번 한국씨티은행 근저당권입니다. 채권최고액은 140,400,000원입니다. 이후 2023년 국 압류, 2024년 주택도시보증공사 가압류 91,000,000원, 2022년 설정된 에이파이낸셜대부 전세권 5,000,000원 등은 제공된 권리자료에서 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 2025.09.01에는 세븐파이낸셜대부 주식회사의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 70.3%
동일 단지 ‘삼부5’의 동일 면적 84.38㎡ 최근 12개월 실거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 262,750,000원, 최저 거래는 240,000,000원, 최고 거래는 280,000,000원입니다. 현재 최저매각가 184,800,000원은 최근 12개월 평균의 70.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.38㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 2026.05 | 84.38㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2026.05 | 84.38㎡ | 15 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 84.38㎡ | 6 | 247,000,000원 |
| 2026.03 | 84.38㎡ | 11 | 255,000,000원 |
| 2026.02 | 84.38㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2026.02 | 84.38㎡ | 14 | 260,000,000원 |
| 2026.01 | 84.38㎡ | 12 | 280,000,000원 |
| 2025.12 | 84.38㎡ | 11 | 273,000,000원 |
| 2025.11 | 84.38㎡ | 11 | 279,000,000원 |
| 2025.10 | 84.38㎡ | 1 | 254,000,000원 |
| 2025.07 | 84.38㎡ | 14 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.38㎡ | 12건 | 262,750,000원 |
감정가 264,000,000원은 최근 12개월 평균 262,750,000원과 유사한 가격대지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 184,800,000원까지 내려왔습니다. 따라서 권리 인수액이 0원이라는 전제에서는 실질취득도 184,800,000원이고, 최근 12개월 평균 대비 가격 여유가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,387,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국씨티은행 | 140,400,000원 | 140,400,000원 |
| 2. 전세권 · 에이파이낸셜대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 91,000,000원 | 36,012,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 236,400,000원 중 예상 배당액은 181,412,800원이며, 미배당액은 54,987,200원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 중구 태평동 태평초등학교 북서측 인근입니다. 삼부1-5차 등 대규모 아파트단지와 교육시설, 근린생활시설, 쇼핑센터, 단독주택이 혼재하는 기존 주거지입니다.
- 교통. 아파트 단지 내 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 14층이며, 사용승인일은 1991.12.27입니다. 위생·급배수·소방·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 대로3류와 소로2류에 접합니다. 상대보호구역 등이 포함되고 공시지가는 1,282,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 삼부5는 340세대이며 동일 면적 84.38㎡ 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유관계 확인. 등록 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유 상태를 최종 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2016.04.26 한국씨티은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 매각 소멸 여부를 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 2023.06.07 국 압류가 등기돼 있고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로, 세금 관련 배당 우선순위는 매각기일 전 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 응찰가 상한. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 70.3%지만, 최신 거래가 240,000,000원이라는 점도 함께 반영해 대상 호수의 내부 상태와 수리비를 확인한 뒤 상한을 잡는 것이 좋습니다.
- 노후도 점검. 사용승인일이 1991.12.27인 아파트이므로 내부 마감, 배관·설비, 창호 등 실제 상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·명도 확인. 체납 관리비와 실제 점유자의 명도 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리형, 가격은 1회 유찰부터 경쟁력
이 물건의 핵심은 단순합니다. 말소기준은 2016.04.26 한국씨티은행 근저당권이고, 후순위 압류·가압류·전세권은 매각으로 정리되는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이라 낙찰가가 곧 실질취득가의 중심이 됩니다.
가격도 신건보다 한층 현실적으로 내려왔습니다. 감정가 264,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 184,800,000원이 됐고, 이는 최근 12개월 평균 262,750,000원의 70.3%입니다. 최신 거래는 240,000,000원이므로 평균뿐 아니라 최근 거래 수준까지 함께 봐도 현재 최저가와 간격이 있습니다.
다만 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점은 마지막 확인 항목입니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 0원, 가격 메리트 확인. 단 실제 점유·임대관계 확인 후 입찰”로 정리할 수 있습니다.
