대전지방법원 2025타경503545. 대전광역시 서구 용문동 272-10의 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕의 지상 4층으로, 1층은 근린생활시설·계단실, 2층은 다가구주택 6가구, 3층은 다가구주택 6가구, 4층은 다가구주택 4가구로 이용 중입니다. 토지는 474.8㎡이고, 말소기준은 2010.12.20 설정된 중소기업은행 근저당권입니다.

권리순위 자체는 비교적 선명합니다. 현재 남아 있는 임차권등기와 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤입니다. 임차·점유자들의 전입일 역시 모두 2010.12.20 이후라 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 직접 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 점유자가 많고, 배당요구·확정일자 확인 정도도 서로 달라 배당표와 실제 명도 관계는 별도로 점검해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2010.12.20 근저당이 기준선

말소기준권리는 을구 1번 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액은 564,000,000원입니다. 같은 날 설정된 360,000,000원 근저당은 2021.02.15 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 한국토지주택공사·배형진·고윤환·이화영의 주택임차권과 중소기업은행 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후입니다.

② 임차·점유 관계 — 인수는 없지만 확인할 사람이 많다

한국토지주택공사 204호 신고는 이은진 보증금의 대위·승계에 따른 중복신고로, 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 이 중복 1건을 제외한 임차·점유 명의는 15건입니다. 등기부에는 204호 외에도 한국토지주택공사 명의의 301호 주택임차권 125,000,000원이 확인되므로 301호의 실제 승계관계는 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 보류

감정가는 2,642,870,000원, 현재 최저매각가는 1,295,006,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 3회 유찰 시 시나리오는 906,504,200원, 4회 유찰 시는 634,552,940원입니다.

그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다. 다가구주택과 1층 근린생활시설이 결합된 건물이므로 실제 응찰 전에는 용문동·인근의 유사 다가구 및 수익형 건물 실거래와 임대수익을 별도로 대조하는 과정이 핵심입니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,295,006,000원 가정)

현재 계산에서는 채권자 총 573,412,306원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 소유자 잔여는 706,243,634원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 가정이므로 실제 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 건물·토지 체크 — 등기 미반영 증축 확인

• 일괄매각. 제시외 건물 및 수목이 포함되고, 발코니·확장형 발코니·옥상 계단실·태양광발전설비도 감정평가 및 매각에 포함됩니다.
• 증축. 일반건축물대장상 2010.11.08 사용승인 후 2010.12.17 1층 제2종근린생활시설(사무소) 24.91㎡가 일부 증축됐으나 등기사항증명서에는 반영되지 않았습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 없으며 감정요항상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지. 474.8㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,441,000원/㎡입니다.
• 도로·규제. 중로2류(폭 15m~20m)에 접하며 가축사육제한구역에 포함됩니다.

⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 대전광역시 서구 괴정동 소재 백운어린이공원 남동측 인근이며, 주변에는 근린생활시설·주택·아파트단지 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕, 지상 4층이며 외벽 외장석 붙임, 내벽 타일, 샷시 창호 마감입니다.
• 설비. 급배수 위생설비와 난방설비가 구비되어 있습니다.
• 임대관계. 다수의 전입·임차권 기록이 확인되므로 호실별 실제 점유와 보증금·배당요구 현황을 현장에서 다시 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세부터 확인. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 유사 다가구주택·근린생활시설 혼합 건물의 최근 실거래와 수익가치를 대조하세요.
• 임차인별 원본 대조. 보증금 미상 명의가 많으므로 매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 호실별 점유관계를 다시 확인하세요.
• 한국토지주택공사 중복 주의. 204호 115,000,000원은 이은진 보증금 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
• 301호 임차권 확인. 등기부상 한국토지주택공사 명의 125,000,000원 임차권이 있으므로 실제 임차인과 승계관계를 확인하세요.
• 배당표 보정. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위를 기준으로 다시 계산하세요.
• 명도 계획. 매수인 인수액이 0원이어도 다수 호실의 실제 점유가 남아 있을 수 있으므로 호실별 인도·명도 일정을 확인하세요.
• 증축 부분 확인. 등기사항증명서에 반영되지 않은 1층 제2종근린생활시설 24.91㎡의 현황과 관련 서류를 확인하세요.

맺으며 — 권리 인수보다 ‘임차 관리와 가격 검증’이 승부처

이 사건의 말소기준은 2010.12.20 중소기업은행 근저당권으로 명확하고, 확인된 임차·점유자의 전입은 모두 그 이후여서 대항력에 따른 보증금 인수는 없습니다. 현재 최저가를 기준으로 한 매수인 인수액도 0원입니다.

다만 다가구주택이라는 특성상 임차·점유관계가 많고, 보증금 미상 명의와 여러 임차권등기가 존재합니다. 한국토지주택공사 204호는 이은진 보증금의 승계 중복신고이므로 보증금 합산에서 제외해야 하고, 301호 125,000,000원 임차권은 별도 관계 확인이 필요합니다. 여기에 등기 미반영 24.91㎡ 증축도 확인 포인트입니다.

가격은 더 신중해야 합니다. 감정가 2,642,870,000원에서 2회 유찰돼 1,295,006,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 최근 실거래 기준점이 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이니 안전하고, 49%니 싸다”가 아니라, 권리 인수는 0원으로 정리되지만 임차인 배당·명도와 실제 시장가격을 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.