대전지방법원 2025타경503654. 세종특별자치시 장군면 도계리 237 일대의 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층으로, 지하1층과 1층은 계단실·엘리베이터 및 근린생활시설, 2~4층은 각 층 다가구주택 4가구로 이용 중입니다. 옥탑도 감정평가와 매각에 포함됩니다.
권리의 기준점은 2019.03.27. 설정된 백제새마을금고 근저당권, 채권최고액 180,000,000원입니다. 이후의 가압류·전세권·임차권등기·경매개시결정·압류는 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 특히 현재 확인되는 임차인들의 전입일 역시 모두 2019.03.27. 이후이므로 제공된 권리판정상 대항력 없음으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503654 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 장군면 도계리 237 · 풍덕골길 38-3 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 근린생활시설 포함 |
| 건물 이용 | 지하1층·1층 근린생활시설 · 2~4층 다가구주택(각 4가구) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 |
| 토지 | 326.0㎡ · 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 유기영 |
| 감정가 / 최저가 | 914,556,160원 / 640,189,000원 |
| 유찰 / 현재 회차 | 1회 유찰 · 감정가의 70% |
| 청구액 | 316,624,400원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 옥탑 감정평가 및 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당이 기준선
말소기준권리는 2019.03.27. 백제새마을금고 근저당권입니다. 2019.05.03. 조순자 전세권은 2021.02.08. 이미 말소됐고, 2020년 김정열 가압류와 장장순 가등기도 각각 말소됐습니다. 현재 남아 있는 황인영 전세권 65,000,000원, 김희동 전세권 50,000,000원, 이예지 주택임차권 40,000,000원과 경원건설 가압류, 경매개시결정, 세종특별자치시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 14명
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으므로 확인되는 실제 임차인은 14명입니다. 모두 전입일이 2019.03.27. 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 다만 이예지를 제외한 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 실제 배당·명도 협의 전에는 각 호실의 계약관계를 원본 서류로 다시 확인할 필요가 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박규준 | 402호 | 2022.01.26 | 미상 | 2025.11.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 길화득 | 101호 | 2025.02.21 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황인영 | 302호 | 2023.04.03 | 미상 | 2025.12.03 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정성윤 | 102호 | 2025.08.12 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 하상용 | 203호 | 2023.12.13 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이정민 | — | 2024.09.04 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 문석종 | — | 2024.09.05 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이검주 | 301호 | 2023.12.08 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 노인호 | 201호 | 2022.09.27 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이은지 | 204호 | 2023.03.14 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이혜빈 | 401호 | 2021.03.02 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| TO VAN DE | — | 2024.03.05 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| HUYNH THI SAN | — | 2024.03.05 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이예지 | 2층 204호 20㎡ | 2022.02.21 | 40,000,000원 | 2024.08.05 | 대항력 없음 확정 2022.02.21 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 640,189,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 8,801,890원 |
| 1. 근저당 · 백제새마을금고 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 전세권 · 황인영 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 3. 전세권 · 김희동 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 경원건설 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 321,387,110원 |
현재 회차 시뮬레이션상 배당표에 반영된 채권 310,000,000원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구액은 316,624,400원이고, 시뮬레이션상 백제새마을금고 배당은 근저당 채권최고액 180,000,000원으로 표시되어 신청청구액 전액 만족으로 처리되지는 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 640,189,000원 | 310,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 448,132,300원 | 310,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 313,692,610원 | 308,500,913원 | 1,499,087원 | 0원 |
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 장기초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 전·답 등 농경지와 단독주택, 공동주택, 도로변 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 북동측 인근에 간선도로와 시내버스 승강장, 남동측으로 36번국도가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 지하1층과 1층은 근린생활시설, 2~4층은 각 층 4가구의 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 326.0㎡의 대지이며 계획관리지역, 지구단위계획구역(도계지구), 가축사육제한구역에 포함되고 소로3류와 접합니다. 공시지가는 566,600원/㎡입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수 설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 매각범위. 토지와 건물의 일괄매각이며 옥탑도 감정평가 및 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 14명 점유현황 재확인. 호실별 실제 점유 여부와 퇴거 가능 시점, 배당요구 여부를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 대항력은 없더라도 최우선변제와 실제 배당관계에 영향을 줄 수 있으므로 계약서·확정일자·배당요구 종기 관련 원본 확인이 중요합니다.
- 이예지 임차권등기. 2층 204호 20㎡, 보증금 40,000,000원, 전입·점유·확정일자는 2022.02.21이며 말소기준 이후 권리입니다.
- 전세권 확인. 황인영 65,000,000원, 김희동 50,000,000원의 전세권은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
- 혼합용도 수익성. 근린생활시설과 다가구주택을 함께 운영하는 구조이므로 현재 임대료, 공실, 관리비, 수선비를 별도 조사해 수익성을 계산해야 합니다.
- 현재 가격을 시세와 혼동하지 않기. 최저가 640,189,000원은 감정가의 70%이지만, 실제 시장가격 대비 할인율은 별도 거래사례 확인 없이는 판단할 수 없습니다.
- 배당표 원본 대조. 당해세·최우선변제 등이 실제 배당에 반영될 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 현장은 단순하지 않다
이 사건의 핵심은 “대항력 있는 임차인을 인수하는 물건은 아니다”라는 점입니다. 말소기준인 2019.03.27. 백제새마을금고 근저당보다 현재 확인된 임차인들의 전입이 모두 늦고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 등기상 전세권·임차권등기 역시 기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
하지만 실제 임차인 14명이 확인되는 다가구주택이고, 지하1층·1층에는 근린생활시설까지 섞여 있습니다. 따라서 권리 인수보다 호실별 점유관계·명도·임대수익·공실과 실거래 시세 검증이 입찰 성패를 좌우합니다. 현재 가격은 감정가의 70%이지만 그것만으로 시장가격보다 싸다고 볼 근거는 없습니다. 권리관계는 비교적 정리형, 현황과 가격 검증은 필수형으로 보는 것이 적절합니다.
