대전지방법원 2025타경503723. 대전광역시 서구 괴정동 53-13의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 3층이며 실제 이용상태는 다중주택입니다. 발코니와 옥탑도 감정평가 및 매각에 포함됩니다. 감정가는 949,445,400원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 664,612,000원입니다.
권리의 기준점은 2015.01.02 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이고, 이후 존속하는 주식회사아이비케이저축은행·이병숙·김은숙의 근저당권과 경매개시결정, 한국토지주택공사의 임차권등기는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당안에서는 채권자들에게 576,000,000원이 전액 배당되고 79,565,880원이 소유자에게 남는 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503723 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 53-13 · 대전광역시 서구 도솔로 350-9 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 다중주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 3층 |
| 토지 | 198.7㎡ · 대 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이병남 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 949,445,400원 / 664,612,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 발코니·옥탑 감정평가 및 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.01.02 중소기업은행 근저당권입니다. 2018.11.02 국가 명의 근저당권은 2020.02.28 이미 말소됐고, 2020.08.31 주식회사아이비케이저축은행 240,000,000원, 2025.10.29 이병숙 60,000,000원, 2026.01.07 김은숙 120,000,000원의 근저당권은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2025.10.31 중소기업은행의 임의경매개시결정 역시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 보증기관 중복신고 1건
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남민서 | 101호 | 2018.04.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김소연 | 304호 | 2025.02.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 한국토지주택공사 | 1층 23.1㎡ (101호) | 2018.04.23 | 47,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 남민서 보증금 승계 |
| 한국토 | 주거 | 2018.04.23 | 0원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
한국토지주택공사의 47,500,000원 임차권등기는 남민서 보증금의 보증기관 대위·승계로 기록돼 있으므로 별도 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 따라서 기록상 실제 임차인은 남민서·김소연·한국토 3명으로 봅니다. 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 보증금 승계 주체입니다.
남민서와 김소연은 보증금이 확인되지 않았고, 한국토 기록은 보증금 0원으로 되어 있습니다. 다만 모두 전입일이 2015.01.02 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 분류돼 있으며, 현재 배당 시뮬레이션에도 매수인 인수액은 0원으로 반영돼 있습니다.
③ 가격 — 1회 유찰 70%, 그러나 시세 비교는 보류
감정가 949,445,400원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 664,612,000원, 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 465,228,400원, 그 다음은 325,659,880원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 포함돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 70%이므로 싸다”거나 “시세보다 저렴하다”고 결론내릴 수 없습니다. 단독주택·다중주택은 토지와 건물 상태, 임대수익, 호실 구성에 따라 가격 편차가 크므로 현재 최저가의 시장 메리트는 별도 실거래·임대수익 검증 후 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 664,612,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,046,120원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사아이비케이저축은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이병숙 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 근저당 · 김은숙 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 79,565,880원 |
현재 회차에서는 채권 합계 576,000,000원이 전액 배당되고 79,565,880원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 소재 백운초등학교 남동측 인근. 단독주택·다세대주택·점포 등이 혼재한 정비된 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 다중주택으로 이용 중이며, 발코니와 옥탑은 감정평가 및 매각에 포함됩니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 3층. 외벽은 석재붙임 및 드라이비트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 전기설비·급배수설비·위생설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 198.7㎡, 지목 대, 평지·세로장방·세로한면(가), 공시지가 933,200원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·백운초등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 대조. 남민서·김소연의 보증금과 우선변제 여부가 명확하지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 문건을 다시 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 주의. 한국토지주택공사 47,500,000원은 남민서 보증금의 대위·승계 금액이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 명도 확인. 매수인 인수액은 0원이지만 다중주택의 복수 점유는 명도 일정과 비용에 영향을 줄 수 있습니다.
- 시세 검증. 실거래 자료가 없으므로 최저가 664,612,000원의 적정성은 주변 단독·다중주택 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 토지·건물 일괄 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 발코니·옥탑도 포함되므로 현황과 감정평가 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당 변수. 제시된 배당안은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원은 강점, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2015.01.02 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 존속하는 근저당권과 임차권은 매각으로 소멸합니다. 임차 관련 기록도 전입일이 모두 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없는 것으로 분류되며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 실제 이용은 다중주택이고 여러 점유 기록이 존재합니다. 한국토지주택공사의 47,500,000원은 남민서 보증금의 대위·승계로 중복 합산 대상이 아니지만, 남민서와 김소연의 보증금은 확인이 필요합니다. 또한 실거래 시세 자료가 없으므로 현재 최저가 664,612,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 평가할 수 없습니다. 권리는 양호, 명도와 가격 검증은 필수. 이 물건의 승부처는 다중주택의 실제 점유·임대현황과 현재 최저가의 시장 적정성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
