대전지방법원 2025타경503807. 대전광역시 중구 문화동 483-28의 토지와 철근콘크리트구조 4층 건물로, 감정평가상 주상용(다가구주택)으로 이용 중인 물건입니다. 사용승인일자는 2021.12.10이며, 확장발코니와 옥탑도 감정평가 및 매각에 포함됩니다. 토지는 363.6㎡이고 제1종일반주거지역에 속합니다.
등기상 말소기준은 2022.01.11 대전유성신용협동조합 근저당권 900,000,000원입니다. 이후 소상공인시장진흥공단 가압류와 대전광역시 중구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 분석은 별개입니다. 실제 임차인으로 조사된 사람은 14명이고, 그중 홍재영의 전입일 2019.12.03은 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503807 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 문화동 483-28 · 대전광역시 중구 송리로24번길 26 |
| 물건종류 / 이용 | 다가구주택 + 토지 · 현황 주상용(다가구주택) |
| 소유자 | 김용삼 · 단독소유 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 · 사용승인 2021.12.10 |
| 토지 | 363.6㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 668,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 1,559,303,200원 / 1,091,512,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 청구금액 | 786,012,533원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 확장발코니 및 옥탑 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 하나 있다
말소기준권리는 2022.01.11 설정된 대전유성신용협동조합 근저당권입니다. 2025.12.26에는 이 근저당권이 주식회사진인베스트대부로 이전됐고, 같은 날 대전유성신용협동조합과 정성근을 채권자로 하는 근저당권부채권 질권설정이 각각 등기돼 있습니다. 말소기준일 자체는 2022.01.11로 변하지 않지만, 실제 배당 수령관계는 이 권리이전·질권관계를 포함해 최신 등기와 배당요구관계를 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 14명, 보증금은 모두 확인 필요
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍재영 | 202호 | 2019.12.03 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김진우 | 확인 필요 | 2022.02.15 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성운 | 확인 필요 | 2024.01.26 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양희도 | 확인 필요 | 2024.02.22 | 2025.11.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전유화 | 확인 필요 | 2024.02.27 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤혜원 | 확인 필요 | 2024.02.29 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송용호 | 302호 | 2024.03.18 | 2025.11.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤은경 | 확인 필요 | 2024.07.23 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임소희 | 확인 필요 | 2024.10.18 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수정 | 확인 필요 | 2024.11.15 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지상 | 확인 필요 | 2025.06.18 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신미화 | 확인 필요 | 2025.09.26 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강채환 | 확인 필요 | 2025.10.20 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동건 | 확인 필요 | 2025.10.20 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 위 14명은 모두 실제 임차인·점유 조사 대상입니다. 홍재영을 제외한 13명은 전입일이 말소기준권리 2022.01.11 이후이므로 전입일 기준으로는 대항력이 없습니다. 다만 전원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 또는 배당액은 별도로 확정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,091,512,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,315,120원 |
| 2. 근저당 · 대전유성신용협동조합 | 900,000,000원 | 900,000,000원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 12,881,570원 | 12,881,570원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 165,315,310원 |
현재 회차 계산상 채권자 청구 합계 912,881,570원은 전액 배당되고 소유자 잔여가 165,315,310원으로 계산됩니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 선순위 전입자 홍재영의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리확인은 더 중요하다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 1,091,512,000원 | 912,881,570원 | 0원 | 165,315,310원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 764,058,400원 | 754,017,816원 | 158,863,754원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 534,840,879원 | 527,092,470원 | 385,789,100원 | 0원 |
이 물건은 실거래 비교자료가 없어 감정가나 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 70%라는 유찰률만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 특히 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가가 내려갈수록 낙찰대금만 보고 총취득비용을 판단하는 방식이 위험합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 중구 문화동 대문중학교 동측 인근. 다가구주택 등 단독주택과 근린생활시설이 형성된 일반주택지대로, 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 현황은 주상용(다가구주택)입니다. 전기·위생·급배수·승강기·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 363.6㎡의 평지·세로장방형 토지로 지목은 대, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 소규모주택정비 관리지역·가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 확장발코니와 옥탑은 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 홍재영 임대차 원본. 2019.12.03 전입의 실제 점유개시 시점, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 전입일 이상관계 확인. 홍재영 전입일은 사용승인 2021.12.10 및 소유권보존 2022.01.11보다 빠르므로 주민등록 변동내역과 건물의 주소·호수 연계관계를 대조해야 합니다.
- 14명 전체 보증금 확인. 다가구주택은 소액임차인 최우선변제와 배당 순위가 총취득비용에 영향을 줄 수 있으므로 각 임차인의 보증금·확정일자·점유부분을 확인해야 합니다.
- 배당표 재계산. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않으므로 실제 배당요구 종기 이후의 최종 권리관계로 다시 계산해야 합니다.
- 근저당권 이전·질권. 2025.12.26 근저당권 이전과 같은 날 설정된 부채권 질권의 최신 등기상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 현장 임대수익·공실·수선상태와 주변 거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 선순위 임차관계가 먼저다”
이 사건의 등기상 기준점은 명확합니다. 2022.01.11 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류·압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 다가구주택에는 실제 임차인 14명이 확인되고, 그중 홍재영은 말소기준보다 앞선 2019.12.03 전입입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 이상 대항력 가능성과 미배당 보증금 인수 위험을 닫을 수 없습니다.
현재 최저가는 1,091,512,000원으로 감정가의 70%지만, 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 홍재영의 실제 임차관계를 확정하고 14명의 보증금·배당관계를 완성한 뒤 총취득비용을 계산하는 것입니다. 권리확인 전 단계에서는 가격 할인만 보고 접근하기 어려운 사건입니다.
