대전지방법원 2025타경503859. 대전광역시 중구 석교동 228-6, 229-9에 걸친 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 소유자는 남미선이고, 현재 회차 최저매각가는 266,152,000원으로 감정가 380,216,480원에서 1회 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준권리는 2025.04.02. 설정된 김귀영의 근저당권 25,000,000원이며, 그 뒤 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 더 주의할 부분은 부동산의 이용관계와 매각 범위입니다. 옥탑은 감정평가 및 매각에 포함되지만 비닐하우스는 제외되고, 인접 국유지에 있는 수목도 감정평가 및 매각에서 제외됩니다. 또한 출입을 위해 설치된 대문은 인접 국유지에 있고 국유재산 사용허가를 받아 이용 중이므로, 향후 사용 가능 여부를 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503859 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 석교동 228-6, 229-9 · 대전광역시 중구 돌다리로38번길 5 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 |
| 소유자 | 남미선 |
| 토지 | 166.0㎡ · 지목 전 · 현황 주거용 건부지 · 제1종일반주거지역 |
| 감정가 / 최저가 | 380,216,480원 / 266,152,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 98,507,580원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2025.04.02. 김귀영 근저당권이며, 이후 설정된 대전신용보증재단·박정애·충무새마을금고·중소기업은행·오케이저축은행·대전원예농업협동조합· 국민행복기금의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 — 감정가 70%지만 시세 비교는 별도 확인
현재 최저매각가는 266,152,000원으로 감정가 380,216,480원의 70% 회차입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 186,306,400원, 3회 유찰 시 130,414,479원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 70%이므로 싸다”거나 “시세보다 저렴하다”고 단정할 근거는 없습니다. 단독주택과 토지는 건물 상태, 도로·출입 관계, 토지 형상과 이용상태에 따라 개별 가격 차이가 크므로 입찰가 판단은 별도의 현장·시세 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 266,152,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,526,128원 |
| 2. 근저당 · 김귀영 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 3. 가압류 · 대전신용보증재단 | 93,333,320원 | 93,333,320원 |
| 4. 가압류 · 박정애 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 5. 가압류 · 충무새마을금고 | 25,284,229원 | 25,284,229원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 12,665,409원 | 12,665,409원 |
| 7. 가압류 · 오케이저축은행 | 15,592,138원 | 15,592,138원 |
| 8. 가압류 · 대전원예농업협동조합 | 20,583,847원 | 20,583,847원 |
| 9. 가압류 · 오케이저축은행 | - | 0원 |
| 10. 가압류 · 국민행복기금 | 1,774,168원 | 1,774,168원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 47,392,761원 |
현재 회차 가정에서 채권자 청구 합계 214,233,111원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 47,392,761원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 금액입니다.
④ 매각범위·출입 — 이 사건의 핵심 확인사항
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각됩니다.
- 옥탑. 계단실 등 옥탑은 감정평가 및 매각에 포함됩니다.
- 비닐하우스. 제시외 비닐하우스는 감정평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 수목. 제시외 수목은 인접필지 석교동 368-55 국유지 지상에 있어 감정평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 토지 이용상태. 목록2는 공부상 ‘전’이나 현황은 ‘주거용 건부지’로 이용 중입니다.
- 대문·출입. 목록2·3 인접필지 석교동 368-55 국유지 지상에 출입을 위해 설치된 대문은 국유재산 사용허가를 받아 이용 중이며, 사용허가 내역과 향후 사용 가능 여부를 재확인해야 합니다.
⑤ 토지·입지 메모
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 도시지역·도시계획구역에 포함됩니다.
- 토지 형상. 완경사·세로장방입니다.
- 도로. 세로한면(가)이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공시지가. 581,900원/㎡입니다.
- 기타 구역. 가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2025.04.02. 김귀영 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기 원본과 대조하세요.
- 출입권 확인. 인접 국유지의 대문 사용허가 내역, 허가기간·조건, 매수인 승계 또는 재허가 필요 여부를 확인하세요.
- 제외물건 확인. 비닐하우스와 국유지 지상 수목이 매각에서 제외되므로 현장에서 위치와 이용관계를 확인하세요.
- 경계 확인. 석교동 228-6, 229-9와 인접 국유지의 실제 경계를 현황과 지적도에 맞춰 확인하세요.
- 토지 현황 확인. 공부상 ‘전’과 현황 ‘주거용 건부지’ 차이를 현장에서 확인하세요.
- 시세 확인. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 현장 확인은 필수
이 사건은 임차인 없음·매수인 인수 0원으로 권리 인수 측면에서는 비교적 단순합니다. 2025.04.02. 김귀영 근저당권 이후의 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저가는 266,152,000원으로 감정가의 70% 회차지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 가격이 싸다고 단정할 수는 없습니다.
대신 승부처는 명확합니다. 국유지에 설치된 출입 대문의 사용허가, 매각에서 제외되는 비닐하우스·수목, 공부상 지목과 현황의 차이를 실제 이용에 문제가 없는지 확인해야 합니다. 권리만 보면 인수 위험은 낮지만, 단독주택 + 토지는 현장과 경계를 확인한 뒤에야 최종 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
