🏷️ 감정가 380,216,480원 · 🔻 최저가 186,306,000원 / 49% · 🔁 2회 유찰 · 🛡️ 매수인 인수 0원
대전지방법원 2025타경503859. 대전광역시 중구 석교동 228-6, 229-9의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정가는 380,216,480원, 현재 최저매각가는 186,306,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 권리상 핵심은 2025.04.02. 설정된 김귀영의 근저당권 25,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 대전신용보증재단·박정애·충무새마을금고·중소기업은행·주식회사오케이저축은행·대전원예농업협동조합· 주식회사 국민행복기금 등의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸한다는 점입니다.
임차인은 확인되지 않았고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 보증금 인수형 위험은 없습니다. 대신 이 물건은 권리보다 가격 검증과 물건 범위가 중요합니다. 비교 가능한 실거래 시세 수치가 없어 최저가가 감정가의 절반 아래라는 사실만으로 “시세보다 싸다”라고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503859 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 석교동 228-6, 229-9 · 대전광역시 중구 돌다리로38번길 5 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 소유자 | 남미선 |
| 토지 | 166.0㎡ · 지목 전 · 현황 주거용 건부지 · 토지이용상황 단독 |
| 감정가 / 최저가 | 380,216,480원 / 186,306,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 98,507,580원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 말소기준권리는 2025.04.02. 김귀영 근저당권 25,000,000원이며, 그 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가 186,306,000원은 감정가 380,216,480원의 49%입니다. 하지만 이 사건에는 비교에 사용할 최근 12개월 평균·최신 거래·거래 추세 수치가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율은 확인할 수 있어도 최근 시장가격 대비 할인율은 확인할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,306,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,408,284원 |
| 2. 근저당권 · 김귀영 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 3. 가압류 · 대전신용보증재단 | 93,333,320원 | 93,333,320원 |
| 4. 가압류 · 박정애 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 5. 가압류 · 충무새마을금고 | 25,284,229원 | 25,284,229원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 12,665,409원 | 12,665,409원 |
| 7. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 15,592,138원 | 6,614,758원 |
| 8. 가압류 · 대전원예농업협동조합 | 20,583,847원 | 0원 |
| 9. 강제경매개시결정 · 주식회사오케이저축은행 | - | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 1,774,168원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 214,233,111원 중 182,897,716원이 배당되고, 미배당액은 31,335,395원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 매각 범위와 현장 확인 포인트
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 옥탑. 계단실 등 옥탑은 감정평가 및 매각에 포함됩니다.
- 비닐하우스. 제시외 비닐하우스는 감정평가와 매각에서 제외됩니다.
- 제시외 수목. 인접필지 석교동 368-55 지상에 소재해 감정평가와 매각에서 제외됩니다.
- 토지 현황. 목록2는 공부상 지목이 ‘전’이지만 현재는 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 출입 대문. 목록2·3 출입을 위해 인접필지 석교동 368-55 지상에 설치된 대문은 국유재산 사용허가를 받아 이용 중이므로 사용허가 내역과 향후 사용 가능 여부를 재확인해야 합니다.
⑤ 토지·입지 조건
| 토지면적 | 166.0㎡ |
|---|---|
| 지목 / 이용상황 | 전 / 단독 |
| 용도지역 | 제1종일반주거지역 |
| 지형 | 완경사 · 세로장방 |
| 도로접면 | 세로한면(가) |
| 공시지가 | 581,900원/㎡ |
| 관련 구역 | 가축사육제한구역 · 도시지역 · 제1종일반주거지역 · 도시계획구역 · 중점경관관리구역 |
| 도로 | 소로3류(폭 8m 미만) 접함 |
⑥ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 186,306,000원 | 182,897,716원 | 31,335,395원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 130,414,199원 | 127,788,400원 | 86,444,711원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 91,289,939원 | 89,246,720원 | 124,986,391원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 매각대금이 줄면서 채권자 미배당액은 31,335,395원에서 86,444,711원, 124,986,391원으로 커집니다. 이는 매수인의 승계금액이 늘어난다는 의미는 아닙니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 현장조사. 비교 가능한 최근 실거래 수치가 없으므로 감정가 대비 49%만으로 저가 여부를 판단하지 않습니다.
- 매각 범위 확인. 일괄매각 대상과 제시외 건물 포함 범위, 비닐하우스·수목 제외 범위를 현장에서 구분합니다.
- 국유지상 대문. 석교동 368-55 지상의 출입 대문에 대한 국유재산 사용허가 내역과 계속 사용 가능 여부를 확인합니다.
- 토지 현황. 공부상 ‘전’인 토지가 현황상 주거용 건부지로 이용 중인 점을 원본과 현황에서 대조합니다.
- 권리 원본 확인. 말소기준권리와 이후 가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본으로 최종 확인합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격·현장은 별개다
이 물건의 장점은 명확합니다. 임차인이 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 2025.04.02. 김귀영 근저당권을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸해 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 또 2회 유찰돼 최저가는 감정가 380,216,480원에서 186,306,000원까지 내려왔습니다.
하지만 감정가의 49%라는 숫자가 곧바로 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 최근 실거래 비교자료가 없고, 단독주택·토지 특성상 개별성이 큰 데다 비닐하우스·수목의 매각 제외, 공부상 ‘전’과 현황의 차이, 국유지상 출입 대문의 사용허가 조건까지 확인해야 합니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다 실제 가치와 이용 가능성을 확인하는 것이 승부처입니다.
