대전지방법원 2025타경504067. 세종특별자치시 연기면 수산리 일대의 토지와 창고·관리사 건물을 함께 보는 사건입니다. 감정가 5,288,133,400원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 3,701,693,000원, 감정가의 70%입니다. 신청채권자는 엠씨아이대부주식회사이고 청구액은 2,622,885,788원입니다.
권리만 놓고 보면 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 기준 실질취득액도 현재 회차에서는 최저매각가와 같은 3,701,693,000원입니다. 다만 이 사건은 일반 주거형 물건처럼 ‘최저가가 시세보다 몇 % 싼가’로 판단할 자료가 없습니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504067 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 연기면 수산리 429-5 주건축물제7동 |
| 등기 대상 | 세종특별자치시 연기면 수산리 429-5, 431 주건축물제7동 |
| 용도 / 이용상태 | 임야·토지 + 토지 · 창고 구조 / 관리사 구조 |
| 현재 소유자 | 농업회사법인주식회사앤에프씨 |
| 감정가 / 최저가 | 5,288,133,400원 / 3,701,693,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 2,622,885,788원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 등기 흐름 확인은 필요
2022.12.28 세종새마을금고의 채권최고액 3,120,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2025.06.27 확정채권양도를 원인으로 2025.08.06 엠씨아이대부주식회사에 1번 근저당권 이전등기가 이뤄졌습니다. 이후 2025.12.12 엠씨아이대부주식회사가 임의경매를 개시했습니다.
등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 보증금·확정일자·전입 등 대항력 판단 자료가 확인된 점유자는 제시되지 않았으므로, 특정 임차인에게 대항력이 있다고 단정할 근거는 없습니다. 현재 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·유찰 시나리오 — ‘70%’는 시세 할인율이 아니다
현재 회차는 감정가의 70%인 3,701,693,000원입니다. 2회 유찰 시 49%, 3회 유찰 시 34.3%로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 어느 회차가 실제 시장가보다 낮은지는 이 숫자만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 | 권리 기준 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 3,701,693,000원 | 0원 | 3,701,693,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 2,591,185,100원 | 0원 | 2,591,185,100원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 1,813,829,570원 | 0원 | 1,813,829,570원 |
③ 예상배당표 (매각가 3,701,693,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.1% 추정) | - | 39,416,930원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,662,276,070원 |
위 계산은 집행비용 39,416,930원과 소유자 잔여 3,662,276,070원으로 구성되며, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 사건의 신청채권액은 2,622,885,788원인데 이 배당 계산에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 나타나므로, 실제 배당순위와 채권액은 경매기록에서 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일련번호(1)는 창고, 일련번호(2)는 관리사 구조이며 탐문조사 결과 장기간 이용하지 않은 것으로 확인됐습니다.
- 구조. 창고와 관리사는 모두 경량철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물이며 외·내벽은 판넬노출, 창호는 샷시 등입니다.
- 설비. 관리사에는 기본적 위생 및 급·배수설비가 되어 있으나 폐문부재로 탐문조사에 의한 것이어서 부대설비는 별도 확인이 필요합니다.
- 주위환경. 수산저수지 남동측 인근으로 공장, 단독주택, 농경지와 자연림 등이 소재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 차량통행이 빈번한 간선도로가 있으나, 대중교통상황은 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목은 전, 토지이용상황도 전, 면적은 1,285.0㎡이며 완경사·가로장방형, 세로한면(가) 도로접면입니다. 공시지가는 135,000원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역·성장관리계획구역 관련 제한이 있고, 가축사육제한구역이 포함됩니다. 준보전산지는 접하는 것으로 표시되어 있습니다.
- 목록별 용도지역. 일부는 계획관리지역, 다수는 보전관리지역이며 일부 목록은 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 환금성. 장기간 미사용 창고·관리사와 농지 관련 절차, 지분매각 및 철거 가능성이 함께 있어 실제 이용목적이 뚜렷하지 않다면 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 매각조건·입찰 체크리스트
- 일괄매각. 본건은 일괄매각이며 제시외 수목은 포함됩니다.
- 관정 제외. 제시외 관정은 매각 대상에서 제외됩니다. 현장에서 위치와 이용관계를 구분해 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록3~16은 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 목록6. 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있고 비고에는 불법건축물 철거가 기재되어 있습니다.
- 목록15. 지분매각이므로 전체 소유권을 취득하는 목록과 동일하게 취급하면 안 됩니다.
- 등기 연결관계. 세종새마을금고 근저당의 말소 표시, 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전, 임의경매개시결정의 연결관계를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 배당표 확인. 신청채권액 2,622,885,788원이 존재하지만 현재 계산상 채권자 배당액은 0원으로 나타나므로 실제 배당요구·채권내역을 확인해야 합니다.
- 현장 이용성. 창고와 관리사가 장기간 이용되지 않았다는 평가가 있으므로 건물 상태와 실제 사용 가능 여부를 현장에서 점검해야 합니다.
- 가격 상한. 실거래 비교 자료 없이 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 말고, 실제 이용가치와 행정·철거 리스크를 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건은 배당 산정상 매수인 인수액이 0원이고, 현재 최저매각가는 감정가 5,288,133,400원의 70%인 3,701,693,000원입니다. 숫자만 보면 한 차례 유찰로 가격이 크게 내려온 것처럼 보입니다.
하지만 가격을 판단할 실거래 비교 자료가 없고, 물건 자체에는 농지취득자격증명 제출 의무, 목록6의 원상회복명령·불법건축물 철거 가능성, 목록15 지분매각, 제시외 관정 제외, 그리고 창고·관리사의 장기간 미사용이라는 조건이 겹칩니다. 특히 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출하지 못하면 보증금이 반환되지 않는다는 조건은 입찰 단계부터 직접적인 위험입니다.
따라서 이 물건은 “인수액이 없으니 안전하다”거나 “감정가의 70%니 싸다”는 단순한 결론보다, 실제 이용계획이 농지·건축·지분 조건을 감당할 수 있는지부터 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 미확정, 물건·행정 리스크는 반드시 선확인. 이 세 문장이 현재 사건의 핵심입니다.
