대전지방법원 2025타경504067. 세종특별자치시 연기면 수산리 소재 임야·토지와 창고·관리사 관련 일괄매각 사건입니다. 수산저수지 남동측 인근에 위치하며 주변에는 공장, 단독주택, 농경지와 자연림이 혼재합니다.
가격만 보면 감정가의 49%까지 내려온 물건입니다. 하지만 일반적인 아파트 경매와 달리, 토지 취득자격, 지분의 범위, 건축물의 적법성, 제외 시설, 장기간 미사용 상태까지 함께 검토해야 합니다. 특히 목록3~16의 농지취득자격증명 제출 조건과 목록6의 원상회복명령 가능성은 낙찰 이후의 활용계획 및 입찰보증금과 직접 연결되는 중대한 조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504067 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 연기면 수산리 429-5 주건축물제7동 건물 등기 표시: 수산리 429-5, 431 |
| 물건종류 / 이용상태 | 임야·토지 + 토지 · 창고 구조 및 관리사 구조 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사앤에프씨 |
| 감정가 | 5,288,133,400원 |
| 최저매각가 | 2,591,185,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 엠씨아이대부주식회사 / 2,622,885,788원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각 방식 | 일괄매각 · 제시외 수목 포함 · 제시외 관정 제외 · 목록15 지분매각 |
| 농지취득자격증명 | 목록3~16 제출 필요 · 매각결정기일까지 미제출 시 보증금 미반환 |
| 건축물 관련 조건 | 목록6 원상회복명령 가능성(불법건축물 철거) |
① 권리 흐름 — 근저당권 상태부터 다시 확인
그런데 기존 근저당권에는 이미 말소된 것으로 표시된 반면, 근저당권 이전등기는 말소되지 않은 것으로 표시되어 있습니다. 경매개시결정이 별도로 말소기준권리로 제시된 점도 함께 확인해야 합니다.
이 상태에서 경매개시결정을 확정적인 말소기준으로 채택하거나 기존 근저당이 모두 정리되었다고 단정할 수 없습니다. 최신 등기사항전부증명서 원문에서 근저당권의 존속 여부, 말소사항 및 이전등기의 관계를 대조해야 합니다.
신청채권자는 엠씨아이대부주식회사이고 청구액은 2,622,885,788원입니다. 기존 근저당권의 채권최고액 3,120,000,000원은 실제 배당채권액과 동일한 개념이 아니므로, 이를 그대로 실제 채무액이나 확정 배당액으로 취급해서는 안 됩니다.
매수인 인수액은 계산상 0원으로 표시되어 있으나, 근저당권의 존속 및 말소 상태에 불일치가 있으므로 인수권리 없음으로 확정하지 않습니다.
② 가격 비교 — 감정가의 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 2,591,185,000원입니다. 감정가 5,288,133,400원 대비 49% 수준까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 실제 시장가치 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 2,591,185,000원 | 49% | 시세 비교 불가 · 매각조건 검증 필요 |
| 3회 유찰 시 | 1,813,829,500원 | 34% | 가격 하락에도 취득자격·철거 위험 지속 |
| 4회 유찰 시 | 1,269,680,650원 | 24% | 토지 활용성과 환금성 별도 평가 필요 |
유찰이 계속되면 최저매각가가 낮아지지만 농지취득자격증명, 불법건축물 문제, 지분매각 조건이 함께 사라지는 것은 아닙니다. 동일한 매각대상과 권리·인허가 조건을 기준으로 한 별도 가치평가가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,591,185,000원 가정 · 배당 재산정 필요)
집행비용과 소유자 잔여액이 산출되어 있으나, 채권자 배당액은 0원으로 처리되어 있습니다. 이는 신청채권자 청구액 2,622,885,788원이 배당 계산에 반영되지 않은 상태와 일치하므로, 현재의 소유자 잔여액을 실제 교부 예정액으로 사용할 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 표시 금액 | 검토 |
|---|---|---|---|
| 매각대금 | — | 2,591,185,000원 | 현재 회차 가정 |
| 집행비용(추정) | — | 28,311,850원 | 추정액 |
| 엠씨아이대부주식회사 | 2,622,885,788원 | 미산정 | 신청채권 미반영 · 배당 재산정 필요 |
| 근저당권 관련 배당 | 채권최고액 3,120,000,000원 | 미산정 | 말소 및 이전등기 확인 필요 |
| 계산상 잔여금 | — | 2,562,873,150원 | 채권배당 미반영 · 소유자 교부액으로 확정 불가 |
집행비용은 추정치입니다. 채권자 배당액, 실제 잔여금 및 매수인 인수액은 근저당권 원문과 실제 채권액을 확인한 후 재산정해야 합니다. 당해세 및 최우선변제 등도 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·토지·건물 상태 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 연기면 수산리 수산저수지 남동측 인근입니다. 주변에는 공장, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 소재합니다.
- 교통. 대상 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 차량 통행이 빈번한 간선도로가 있습니다. 다만 대중교통 상황은 불편한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물 이용상태. 창고와 관리사 구조이며, 탐문조사 결과 장기간 이용하지 않은 것으로 확인되었습니다. 실질적인 재사용 가능성과 보수 필요성을 점검해야 합니다.
- 건물 구조. 경량철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물입니다. 외벽과 내벽은 판넬 노출 등이며 창호는 샷시 등입니다.
- 설비. 관리사 구조 건물에는 기본적인 위생 및 급·배수설비가 있습니다. 다만 폐문부재로 탐문조사에 의하였으므로 부대설비의 실제 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지 규제. 토지 목록에 보전관리지역과 계획관리지역이 포함되며, 성장관리계획구역 및 가축사육제한구역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 일부 목록은 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 토지 개별 정보. 확인된 토지 조사치에는 지목 전, 면적 1,285.0㎡, 공시지가 135,000원/㎡, 완경사·가로장방·세로한면(가)이 기재되어 있습니다. 이는 일괄매각 대상 전체의 면적이나 전체 토지 가치가 아닙니다.
- 규제 관계. 준보전산지 접함, 가축사육제한구역 포함, 보전관리지역 및 성장관리계획구역 저촉 등의 정보가 있습니다. 개별 필지별 규제와 이용 가능 범위를 구분하여 검토해야 합니다.
- 환금성. 장기간 미사용 건물과 농지취득자격, 지분매각 및 시설 제외 조건이 결합되어 있어 일반적인 주거용 부동산과 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다. 실제 매수 수요와 활용 가능성에 대한 별도 조사가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록3~16에 대해 발급 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다. 매각결정기일까지 미제출 시 보증금이 반환되지 않는다는 조건을 최우선으로 점검해야 합니다.
- 목록6 불법건축물. 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 철거 대상과 범위, 이행 가능성, 추가 비용 및 활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 목록15 지분매각. 취득하는 지분의 정확한 범위와 다른 공유자의 권리, 단독 이용 가능성 등을 확인해야 합니다.
- 관정 제외. 제시외 관정은 매각에서 제외됩니다. 취득 후 토지 및 건물 이용에 필요한 급수 확보 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 근저당권 원문 확인. 세종새마을금고 근저당권의 말소 표시와 엠씨아이대부주식회사 이전등기의 관계를 확인하고 실제 말소기준 및 매수인 인수 여부를 다시 판정해야 합니다.
- 배당 재산정. 신청채권자 청구액이 누락된 배당 계산을 그대로 사용할 수 없습니다. 채권액과 순위, 집행비용을 확인하여 배당 및 부족액을 재산정해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임대관계가 미상이고 장기간 사용하지 않은 것으로 탐문되었으므로, 실제 점유자와 건물 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 일괄매각 대상 전체의 토지 가치, 건물 활용성 및 권리·인허가 비용을 함께 평가해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 토지이용계획 관련 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 취득 가능성과 권리 확정이 먼저다”
이 사건은 감정가 5,288,133,400원에서 최저가 2,591,185,000원까지 내려왔지만, 가격이 낮아진 사실만으로 매력적인 물건이라고 평가하기 어렵습니다.
목록3~16의 농지취득자격증명 제출 의무와 보증금 미반환 조건, 목록6의 불법건축물 철거 가능성, 목록15의 지분매각, 제시외 관정 제외가 동시에 존재합니다. 여기에 근저당권 말소 표시의 불일치와 신청채권자 배당 누락까지 있어 권리 및 취득조건이 확정되지 않은 상태입니다.
일반적인 가격 할인형 물건이 아니라 권리 원문·농취증 발급·건축물 적법성·실질 시세를 먼저 확인해야 하는 복합 위험형 경매로 분류하는 것이 적절합니다. 후속 유찰로 최저가가 더 낮아지더라도 이러한 법적·물리적 제약이 해소되는 것은 아닙니다. 가격 판단은 보류하고, 취득 가능성과 매각 범위부터 확인해야 합니다.
