🏷️ 최저가 727,390,000원 📉 4회 유찰 · 감정가 24.01% 🧾 매수인 인수 0원 ⚠️ 재매각 · 보증금 20%
대전지방법원 2024타경2550. 소유자는 주식회사신성에너지입니다. 감정평가상 대상 건물은 창고로 이용 중이며, 토지가 함께 매각되는 일괄매각 물건입니다. 등기상 핵심은 2022.11.03. 괴산.증평축산업협동조합의 채권최고액 2,436,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고 이후 김정근 근저당, 국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
앞선 부여새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 임차인은 확인되지 않았고 현재 배당표의 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 인수보다는 가격과 물건 자체의 환금성, 접도구역 저촉, 그리고 재매각이라는 사실을 함께 봐야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경2550 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 석문면 삼화리 20-21 |
| 등기부 표시 | 충청남도 당진시 석문면 삼화리 20-26, 20-23, 22-28 1동 · 북부산업로 2374-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 대상건물 창고 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사신성에너지 |
| 감정가 / 최저가 | 3,029,530,020원 / 727,390,000원 (4회 유찰, 감정가 24.01%) |
| 청구액 | 2,084,327,651원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 재매각 · 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 2022.11.03. 괴산.증평축산업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후의 김정근 근저당권, 국 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.06.29. 설정됐던 부여새마을금고 근저당권은 2022.11.03. 해지로 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 24.01%, 그러나 시세 근거는 별개
감정가 3,029,530,020원에 비해 현재 최저매각가는 727,390,000원으로, 현재 회차는 4회 유찰·감정가 24.01%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석할 근거는 없습니다.
특히 현재 물건은 아파트가 아니라 창고로 이용 중인 건물과 토지이고, 재매각입니다. 감정평가상 대상지까지 차량 출입은 가능하지만 노선 버스정류장은 원거리에 있으며, 목록(1)은 일부 접도구역에 저촉됩니다. 주거용 집합건물처럼 거래표본을 이용해 환금성을 단순 비교하기 어려운 유형이므로 낙찰가 자체보다 실제 사용 가능성과 토지 규제를 함께 검토해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24.01% | 727,390,000원 | 717,716,100원 | 1,800,283,900원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 509,172,999원 | 501,681,269원 | 2,016,318,731원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 356,421,099원 | 350,631,204원 | 2,167,368,796원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 727,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 9,673,900원 |
| 2. 근저당 · 괴산.증평축산업협동조합 | 2,436,000,000원 | 717,716,100원 |
| 3. 근저당 · 김정근 | 82,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 2,518,000,000원에 비해 현재 가정 매각대금이 작아 채권자 미배당은 1,800,283,900원입니다. 다만 이 미배당액은 매수인에게 승계되는 금액이 아니며, 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·규제 메모 (감정평가요항표 기준)
- 이용상태. 대상건물 일련번호(6)는 창고로 이용 중입니다. 건물은 일반철골구조 기타지붕이며 사용승인일은 2022.05.03.입니다.
- 주위환경. 삼화3리마을회관 북동측 원거리에 위치하고, 주위에는 단독주택과 각종 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입은 가능하며 노선 버스정류장은 원거리에 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역·준보전산지·중점경관관리구역 등이 포함됩니다. 목록(1)은 국도38호선 접도구역에 저촉됩니다.
- 토지 자료. 토지면적 403.0㎡, 지목 도로, 토지이용상황 도로등, 공시지가 88,300원/㎡이며 평지·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건 확인. 이번 사건은 재매각이며 매수신청보증금이 20%입니다. 입찰 전 매각기일과 보증 조건을 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 함께 매각되는 사건이므로 각 목록의 지번·면적·이용상태를 현황과 대조해야 합니다.
- 접도구역 저촉 확인. 목록(1) 일부가 접도구역에 저촉됩니다. 사용·개발 계획이 있다면 해당 제한이 실제 활용에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 현장 이용상태 확인. 감정평가상 창고 이용 중입니다. 현재 점유·사용상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 저가라고 판단하지 말고, 창고·토지의 실제 시장가와 활용성을 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원과 가격 메리트는 다른 문제”
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명료합니다. 괴산.증평축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없습니다. 현재 배당 가정상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 투자 판단의 중심은 권리보다 물건과 가격입니다. 감정가 3,029,530,020원에서 네 차례 유찰돼 727,390,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래가가 없어 이를 곧바로 ‘시세보다 싼 가격’이라고 부를 수 없습니다. 창고·토지라는 용도, 접도구역 저촉, 재매각, 매수신청보증금 20%가 함께 존재합니다. 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보수적으로. 이 사건은 할인율보다 실제 활용성과 환금성을 먼저 검증해야 하는 물건입니다.
