372,022,000원
대전지방법원 2024타경54674. 태안군 안면읍 승언리 95-1을 포함하는 기타·토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태상 목록6은 단독주택, 목록10은 근린생활시설로 이용 중이며, 제시외 건물과 냉동창고도 일괄매각에 포함됩니다. 현재 소유자는 진영환으로, 2023.09.01 상속을 원인으로 2024.07.05 소유권이전등기가 이뤄졌습니다.
등기상 말소기준권리는 2022.06.02 안면도농업협동조합 근저당권 36,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 권영순의 전입일은 2021.05.06으로 말소기준보다 빠르고, 제공된 권리판정상 대항력이 인정됩니다. 우선변제권은 없어 배당으로 보증금이 회수되지 않고 30,000,000원 전액이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경54674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 안면읍 승언리 95-1 · 충청남도 태안군 안면읍 안면대로 3171-10 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 목록6 단독주택 · 목록10 근린생활시설 |
| 소유자 | 진영환 · 2023.09.01 상속 원인 · 2024.07.05 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 531,459,500원 / 372,022,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안면도농업협동조합 / 666,073,965원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.02 근저당권 · 안면도농업협동조합 · 채권최고액 36,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 빠르다
말소기준 이후의 임의경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소되는 등기권리가 아니라 등기보다 먼저 점유·전입한 임차인입니다. 권영순은 목록5·6 전체를 점유하고, 전입일 2021.05.06, 보증금 30,000,000원, 배당요구일 2024.10.23입니다. 전입이 2022.06.02 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고, 우선변제권은 없어 현재 배당표에서는 임차보증금에 배당이 배정되지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권영순 | 목록 5, 6 전체 | 2021.05.06 | 30,000,000원 | 2024.10.23 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 전액 인수 |
② 유찰 시나리오 — 인수 30,000,000원은 그대로 남는다
현재 회차는 감정가의 70%인 372,022,000원입니다. 다음 회차 가격이 낮아져도 제공된 각 시나리오에서 권영순 보증금 인수액은 모두 30,000,000원으로 동일합니다. 따라서 입찰가만 내려가는 만큼 실질취득도 내려가지만, 각 회차마다 인수금액을 반드시 더해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 372,022,000원 | 30,000,000원 | 402,022,000원 | 330,013,692원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 260,415,399원 | 30,000,000원 | 290,415,399원 | 219,969,583원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 182,290,779원 | 30,000,000원 | 212,290,779원 | 142,938,708원 |
동일 조건의 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 현재 가격을 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 특히 이 물건은 단독주택·근린생활시설·토지가 함께 얽힌 일괄매각이고 농지·도로 현황·위반건축물 요소까지 포함되어 있어 단순한 감정가 할인율보다 개별 자산 가치 확인이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 372,022,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,008,308원 |
| 인수 · 임차인 권영순 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 안면도농업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 330,013,692원 |
권영순 보증금 30,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 별도 남습니다. 배당표의 집행비용은 6,008,308원이며, 안면도농업협동조합 근저당 채권최고액 36,000,000원은 전액 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방포초등학교 남측 인근, 안면도자연휴양림 매표소 북측 인근, 중장6리노인정 근거리에 위치하며 주변은 단독주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물 이용. 목록6은 시멘트벽돌조 평슬래브지붕 지상1층 단독주택으로 1999.04.17 사용승인, 목록10은 경량철골조 샌드위치판넬지붕 지상1층 근린생활시설로 1998.04.01 사용승인된 건물입니다.
- 토지. 승언리 95-1 토지는 면적 519.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·부정형·세로한면(불)이며 공시지가는 126,600원/㎡입니다.
- 규제. 농림지역·농업보호구역·가축사육제한구역·중점경관관리구역이 포함되고, 자연휴양림·공익용산지·야생생물보호구역에 접합니다.
- 공부와 현황 차이. 목록3은 공부상 지목 대이나 현황 도로, 목록9는 공부상 창고용지이나 현황 상업용 건부지입니다. 매각물건명세서에는 목록7과 목록9의 현황 일부 도로도 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 목록10은 일반건축물대장상 위반건축물이고 현황 186㎡로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 단독주택·근린생활시설·농지·기타 토지가 섞인 일괄매각으로, 동일 조건 실거래 비교값 없이 단순 감정가 할인율만으로 환금성과 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 30,000,000원 반영. 현재 회차 최저가 372,022,000원만 보지 말고 매수인 인수까지 합친 실질취득 402,022,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 목록7 농지취득자격증명. 농지취득자격증명이 필요하고 미제출 시 보증금이 몰수되는 조건이 명시되어 있으므로 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 냉동창고가 포함됩니다. 목록별 경계·현황·사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 목록10 위반건축물. 일반건축물대장상 위반건축물이며 현황 186㎡입니다. 사용·원상회복·행정상 부담 가능성을 관련 행정기록과 함께 확인해야 합니다.
- 도로 및 공부 차이. 목록3·7·9의 도로 이용 및 목록9의 지목·현황 차이가 있어 경계와 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 채권관계 원본 확인. 사건 청구액 666,073,965원과 등기상 근저당 채권최고액 36,000,000원의 차이가 크므로 청구원인·공동담보 범위를 기록과 등기 원본으로 대조해야 합니다.
- 시세 판단 보류. 동일 조건 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 대비 유찰률만으로 “싸다”라고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 핵심은 ‘낙찰가 밖의 부담’
이 사건에서 후순위 등기권리는 비교적 명확합니다. 2022.06.02 안면도농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 국 압류는 소멸합니다. 하지만 권리분석의 결론은 인수 0원이 아닙니다. 권영순이 2021.05.06 전입해 말소기준보다 앞서므로 보증금 30,000,000원을 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 회차에서 판단해야 할 금액은 최저가 372,022,000원이 아니라 실질취득 402,022,000원입니다. 동시에 목록7 농지취득자격증명, 목록10 위반건축물, 제시외 건물·냉동창고, 일부 도로 및 공부와 현황 차이까지 확인해야 합니다. 동일 조건 실거래 비교 근거가 없는 만큼 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없으며, 선순위 임차인 인수와 복합 물건의 행정·현황 확인이 입찰 판단의 중심입니다.
