인천지방법원 2024타경572889. 부평역 근거리의 2016년 사용승인 아파트, 블루밍아파트 비동 801호입니다. 숫자만 보면 감정가 183,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 89,670,000원까지 내려왔습니다. 최저가만 놓고 보면 실거래 평균 198,166,666원의 45.2%라서 매우 싸 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가형 물건이 아니라 전세권 인수형 물건으로 봐야 합니다.
등기상 2016.09.02 농협은행 근저당은 2021.08.20 해지로 말소된 이력이 있고, 같은 날 이경수 전세권 229,000,000원이 설정되었습니다. 이후 2023.09.18 서민금융진흥원 가압류, 2024.11.15 이경수의 강제경매개시결정이 붙었습니다. 특히 매각물건명세서 문구상 신청채권자 이경수는 최선순위 전세권자 겸 임차인이고, 임차인으로 배당요구를 한 것이므로 전세권등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경572889 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 장제로76번길 25, 비동 8층801호 (부평동, 블루밍아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 50.04㎡ · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 중 8층 |
| 소유자 | 심선우 (단독소유 · 2021.08.17 매매, 거래가액 234,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 89,670,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이경수 / 229,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘전세권 인수’
권리 흐름에서 가장 중요한 지점은 2016년 농협은행 근저당이 2021.08.20 해지로 말소된 뒤, 같은 날 이경수 전세권 229,000,000원이 설정되었다는 점입니다. 따라서 이 사건의 실질 선순위 쟁점은 오래된 농협은행 근저당이 아니라, 을구 3번 전세권을 매수인이 떠안는지입니다.
② 임차인·전세권자 현황
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 보증금·전세금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경수 | 2021.08.09 | 2024.12.12 | 229,000,000원 | 전입 기준 대항력 없음 | 배당요구 있음 | 전세권 인수 |
전입신고는 2021.08.09이고 배당요구일은 2024.12.12입니다. 보증금은 임차인 표기상 미상이지만, 등기부상 전세권의 전세금은 229,000,000원입니다. 이경수는 실제 임차인 1명으로 보이며, 보증기관 대위·승계 중복신고자는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
블루밍아파트B동 최근 거래 6건입니다. 표본 평균은 198,166,666원, 최저 거래는 174,000,000원, 최고 거래는 234,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 49.7㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2025.06 | 49.7㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2025.03 | 50.04㎡ | 15 | 190,000,000원 |
| 2023.07 | 49.7㎡ | 4 | 174,000,000원 |
| 2022.02 | 49.7㎡ | 12 | 201,000,000원 |
| 2021.08 | 50.04㎡ | 8 | 234,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 198,166,666원 |
문제는 비교 기준입니다. 최저가 89,670,000원만 보면 실거래 평균의 45.2%입니다. 그러나 전세권 인수 229,000,000원을 더하면 실질취득은 318,670,000원이고, 이는 실거래 평균의 160.8%입니다. 최고 거래가 234,000,000원과 비교해도 136.2%입니다. 이 가격 구조에서는 유찰 횟수가 많아도 실질 취득가가 시세를 크게 넘어섭니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,014,060원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 156,000,000원 | 87,655,940원 |
| 2. 전세권 · 이경수 | 229,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,760,101원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 이경수 | 229,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션은 매각가 89,670,000원 기준입니다. 다만 등기상 농협은행 근저당은 2021.08.20 해지 말소 이력이 있으므로, 실제 배당순위는 원본 등기·배당요구 종기 이후 채권신고 내역을 대조해야 합니다. 이 사건의 입찰 리스크는 배당표보다 전세권 인수 문구에 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부흥초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장 및 근거리 지하철 인천1호선·1호선 부평역 이용이 가능합니다.
- 건물. 2016.06.03 사용승인, 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물 내 8층 801호입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 속합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 블루밍아파트B동은 42세대 규모이고 최근 거래 표본은 6건입니다. 소형 단지라 가격 회복·매도 기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 확인. 을구 3번 전세권 229,000,000원이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 명세서 문구가 핵심입니다.
- 실질취득 계산. 현재 최저가 89,670,000원 + 인수 229,000,000원 = 318,670,000원입니다.
- 대항력 오판 금지. 전입신고 자체는 대항력 없음으로 표시되지만, 이 사건은 전입 대항력보다 등기된 전세권 인수가 핵심입니다.
- 관계인 검토. 이경수는 전세권자·신청채권자·임차인으로 함께 등장합니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성은 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당순위 재대조. 농협은행 근저당은 2021.08.20 말소 이력이 있으므로 실제 배당표 작성 시 등기부·채권신고·배당요구 내역 대조가 필요합니다.
- 관리비 체납. 아파트 공용부분 미납 관리비는 매수인 부담 가능성이 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
맺으며 — “49% 최저가”가 아니라 “160.8% 실질취득”
이 물건은 최저가만 보면 2회 유찰된 저가 물건입니다. 그러나 전세권 인수 229,000,000원을 더하면 실질취득은 318,670,000원입니다. 최근 실거래 평균 198,166,666원과 비교하면 160.8%로, 시세보다 크게 비싼 구조입니다. 권리관계가 단순한 저가 낙찰 물건이 아니라, 명세서상 전세권 인수 문구가 가격을 완전히 바꾸는 물건입니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 높다. 이 한 문장이 결론입니다.