인천지방법원 2025타경509954. 부평역 북동측 인근의 중앙아파트 에이동 3층 301호로, 철근콘크리트조 지상 5층 건물 중 3층에 위치한 아파트입니다. 등기만 보면 말소기준은 2023년 12월 1일 주택도시보증공사의 185,000,000원 가압류이고, 그 이후의 현 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 뒤에 있는 선순위 전입자입니다.
임차인으로 조사된 이상연은 2022년 11월 24일 전입했습니다. 말소기준일보다 빠를 뿐 아니라, 현 소유자 이형민의 소유권 취득일인 2022년 12월 15일보다도 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자와 실제 점유 상태가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수는 없습니다. 현재로서는 대항력 가능·금액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509954 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 180-15 중앙아파트 에이동 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 지상 5층 중 3층 |
| 건물구조 / 사용승인 | 철근콘크리트조 스라브지붕 · 2002.09.04 사용승인 |
| 소유자 | 이형민 (2022.12.15 소유권 취득 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 98,000,000원 (감정가의 70% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이상연 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 미확정
말소기준권리는 2023.12.01 주택도시보증공사 가압류입니다. 현재 등기부상 존속하는 현 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·여수중부새마을금고 근저당과 2004년·2024년 경매개시결정은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 확인 전에는 승계액을 계산할 수 없다
조사상 임차인으로 기재된 사람은 이상연 1명입니다. 전입일은 말소기준보다 빠르고 배당요구도 접수했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이상연 | 2022.11.24 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 접수 2025.07.25 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능·미상 |
유효한 대항력 임차인으로 확인되고 보증금이 매각대금에서 전액 배당되지 않는다면, 실질취득비용은 낙찰가 + 미배당 보증금입니다. 반대로 실제 임대차가 아니거나 대항요건이 충족되지 않은 것으로 확인되면 승계 위험은 달라집니다. 현재 자료만으로는 어느 쪽도 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 98,000,000원이 곧 취득원가는 아니다
현 소유자는 이 호수를 2022년 12월 15일 거래가액 150,000,000원에 취득했습니다. 현재 감정가는 140,000,000원, 2회 유찰된 최저가는 98,000,000원입니다. 숫자만 보면 과거 거래가보다 52,000,000원 낮지만, 최근 거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어 현재 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,164,000원 |
| 1. 가압류 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 95,836,000원 |
| 2. 경매 신청채권자 · 이상연 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 330,000,000원 중 예상배당은 95,836,000원이며, 미배당액은 234,164,000원입니다. 이 표에는 당해세와 임차인의 최우선변제·우선변제 및 선순위 임차보증금 승계액이 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 부평역 북동측 인근으로, 주위에 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부평역이 있습니다.
- 건물. 2002.09.04 사용승인된 철근콘크리트조 지상 5층 건물이며, 도시가스 개별난방과 기본 위생·급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본. 이상연의 임대차계약서, 보증금, 계약일, 임대인, 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 대항요건 확인. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 실제 점유의 개시·유지 여부를 현장과 관련 서류로 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당순위. 확정일자와 배당요구의 적법성, 주택도시보증공사 가압류와의 배당 관계를 확인해야 합니다.
- 145,000,000원 채권 원인. 신청채권자 이상연의 청구가 임대차보증금 반환채권인지 별도 채권인지 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재산정. 확인된 보증금에서 예상배당액을 차감한 미배당분을 낙찰가에 더해 응찰 상한을 계산해야 합니다.
- 현장 점유. 실제 점유자, 세대 출입 상태와 인도 가능성을 확인하고 명도 기간·비용을 반영해야 합니다.
- 체납 확인. 관리비 공용부분 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수 내역과 배당요구 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”가 아니라 “미확인 보증금”이 가격이다
이 물건은 감정가 140,000,000원에서 98,000,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 전입자 이상연의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 98,000,000원이 최종 취득원가가 아닙니다. 유효한 대항력 임차인이라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있고, 그 경우 실질취득비용은 낙찰가보다 커집니다.
특히 임차인과 신청채권자의 이름이 같고 청구금액이 145,000,000원이라는 점은 반드시 원인을 확인해야 할 신호입니다. 이 금액을 임차보증금으로 단정할 수도 없지만, 아무 관계가 없다고 배제할 수도 없습니다. 결론은 명확합니다. 등기권리는 소멸하지만 실질 인수액은 미상입니다. 보증금·점유·채권 원인이 확인되기 전까지는 가격 판단과 입찰을 보류하는 것이 안전합니다.
