대전지방법원 2025타경50297. 충남 태안군 소원면 서해로 842-9의 숙박시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가 1,398,772,400원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 685,399,000원, 감정가의 49%입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 4층이며, 이용상태는 숙박시설이지만 기준시점 현재 운영하지 않는 것으로 보입니다.
권리의 기준점은 2023.07.28 설정된 대천신용협동조합의 채권최고액 1,056,000,000원 근저당입니다. 이 근저당 이후 설정된 문영철 근저당, 보령시·태안군 압류, 임의경매개시결정, 충남신용보증재단 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 16번 근저당 자체는 2025.11.27 확정채권양도를 원인으로 2026.03.23 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경50297 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 소원면 서해로 842-9 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 현황 숙박시설 · 기준시점 현재 운영하지 않는 것으로 보임 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 |
| 소유자 | 김한민 · 2023.07.28 소유권이전등기 (2023.07.11 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 1,398,772,400원 / 685,399,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대천신용협동조합 / 1,056,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 토지 분석값 | 1,400.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 도로접면 세로한면(불) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 현재 배당 계산에서 매수인에게 승계되는 임차보증금도 없고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 이를 곧바로 “현장 점유자도 없다”는 의미로 확대해석해서는 안 됩니다. 입찰 전 실제 점유·사용관계는 별도로 확인해야 합니다.
② 가격·유찰 구조 — 49%라는 숫자만 보고 싸다고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 685,399,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 479,779,299원(34.3%), 4회 유찰 시 335,845,509원(24.01%)으로 계산돼 있습니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 곧바로 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 특히 본건은 일반 주거용이 아니라 운영을 멈춘 것으로 보이는 숙박시설과 여러 토지의 일괄매각이고, 농취증·현황 도로·접도구역 같은 사용상 제약이 동시에 존재합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 총 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 685,399,000원 | 769,854,990원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 479,779,299원 | 973,418,494원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 335,845,509원 | 1,115,656,328원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 685,399,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,253,990원 |
| 2. 을구 16번 근저당 · 대천신용협동조합 | 1,056,000,000원 | 676,145,010원 |
| 3. 을구 18번 근저당 · 문영철 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 27번 가압류 · 충남신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 1,446,000,000원 중 예상배당은 676,145,010원, 총 미배당은 769,854,990원입니다. 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다. 을구 16번 근저당은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 등기가 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 태안군 소원면 신덕리 일대로 전·답 등의 농경지, 단독주택, 임야 등이 형성된 지역입니다. 북측으로 32번 국도가 통과하고 서측 약 1.5km 지점에 소원면 행정복지센터가 있습니다.
- 교통. 북측에 32번 국도가 있고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 숙박시설이며 기준시점 현재 운영하지 않는 것으로 보입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재관련 설비가 있으나 승강기 등의 정상 작동 여부와 관리상태는 재확인이 필요합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역을 중심으로 가축사육제한구역이 포함되고, 일부는 영농여건불리농지·준보전산지·접도구역에 해당합니다.
- 현황과 공부 차이. 기호 4~10 토지는 의뢰목록상 전·답·임야이나, 현황은 숙박시설 관련 정원 또는 현황 도로 등으로 이용 중입니다.
- 도로 조건. 토지 분석값상 도로접면은 세로한면(불)이며, 매각물건명세서에도 여러 목록의 현황 도로 및 접도구역 저촉이 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 4·5·6·7은 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이므로 제출 가능 여부를 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 숙박시설과 관련 토지가 함께 매각되므로 개별 목록의 지목·현황 도로·정원 사용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 숙박시설 재가동 비용. 현재 운영하지 않는 것으로 보이고 승강기 등 설비의 정상 작동 여부도 재확인 대상으로 표시돼 있으므로 시설 상태 확인이 필요합니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 대항력·명도 변수를 배제할 수 있습니다.
- 압류·세금 배당. 보령시·태안군 압류는 말소기준 이후 소멸로 정리돼 있으나, 예상배당에는 당해세 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당요구·세금 우선순위는 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 숙박시설의 현재 수익성·재가동 비용·토지 활용 가능성을 함께 계산해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘사용 가능성’이 승부처다
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2023.07.28 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·압류·가압류·경매개시등기는 매각으로 소멸하며 현재 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 그 다음입니다.
물건은 일반 주거용이 아니라 현재 운영하지 않는 것으로 보이는 숙박시설과 토지이고, 이미 2회 유찰됐습니다. 목록 4·5·6·7의 농취증, 여러 토지의 현황 도로, 접도구역 저촉, 공부상 지목과 현황 이용의 차이까지 확인해야 합니다. 따라서 감정가의 49%라는 숫자 자체를 가격 메리트로 볼 것이 아니라, 실제 사용할 수 있는 토지 범위와 숙박시설 재가동 가능성을 확인한 뒤 현재 최저가 685,399,000원이 타당한지를 판단하는 사건입니다.
