대전지방법원 2025타경50297. 태안군 소원면 신덕리 일대의 숙박시설 및 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 4층이고, 이용상태는 숙박시설이지만 기준시점 현재 운영하지 않는 것으로 보입니다. 북측으로 32번 국도가 통과하고 인근에 버스정류장이 있으며, 주변은 전·답 등 농경지와 단독주택·임야가 형성된 지역입니다.
권리의 기준점은 2023.07.28 설정된 대천신용협동조합의 채권최고액 1,056,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 문영철 근저당 360,000,000원, 보령시·태안군 압류, 충남신용보증재단 가압류 30,000,000원과 경매개시결정이 이어졌습니다. 이들은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조이며, 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경50297 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 소원면 서해로 842-9 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설 · 기준시점 현재 운영하지 않는 것으로 보여짐 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 |
| 소유자 | 김한민 |
| 감정가 / 최저가 | 1,398,772,400원 / 979,141,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 1,056,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.07.28 을구 16번 근저당권 · 대천신용협동조합 · 채권최고액 1,056,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2023.07.28 김한민이 소유권을 취득한 날 같은 날 대천신용협동조합 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2023.08.23 문영철의 채권최고액 360,000,000원 근저당, 2024년 보령시·태안군 압류, 2025년 경매개시결정과 충남신용보증재단 가압류는 모두 그 뒤에 위치합니다.
② 매각조건·가격구조 — 70%라고 곧바로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차 최저매각가는 979,141,000원으로 감정가 1,398,772,400원의 70%입니다. 1회 유찰된 상태이며, 추가 유찰 시 시나리오는 685,398,700원, 479,779,089원으로 내려갑니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 979,141,000원 | 479,050,410원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 685,398,700원 | 769,855,287원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 479,779,089원 | 973,418,702원 | 0원 |
중요한 것은 유찰률과 시장가치를 구분하는 것입니다. 이 사건에서는 비교 가능한 실거래 가격을 근거로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 근거가 제시되지 않습니다. 따라서 “감정가의 70%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 특히 숙박시설이 현재 운영하지 않는 것으로 보이고 토지의 현황·인허가 조건이 복합적이어서, 가격 판단에는 현장 상태와 실제 활용 가능성 확인이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 979,141,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,191,410원 |
| 2. 근저당 · 대천신용협동조합 | 1,056,000,000원 | 966,949,590원 |
| 3. 근저당 · 문영철 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 충남신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,446,000,000원 중 예상 배당액은 966,949,590원이며, 미배당액은 479,050,410원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 배당 부족액과 매수인 인수액은 다른 개념이며, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·이용상태 — 이 물건의 실제 난도
- 일괄매각. 숙박시설과 토지가 함께 매각됩니다. 목록1은 현황 숙박시설로 기재되어 있습니다.
- 운영상태. 감정평가 기준시점 현재 숙박시설은 운영하지 않는 것으로 보여, 정상 영업 중 자산과 동일한 관점으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
- 현황 도로. 목록3·4·6·7·10은 현황 일부 도로, 목록8은 현황 도로입니다.
- 공부와 현황 차이. 목록4~10 토지의 지목은 전·답·임야이나, 현황은 숙박시설 관련 정원 또는 현황 도로 등으로 이용 중입니다.
- 농지취득자격증명. 목록4·5·6·7은 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시되어 있습니다.
- 접도구역. 목록5·6·9·10은 일부 접도구역에 저촉됩니다.
- 토지이용. 계획관리지역을 중심으로 가축사육제한구역이 포함되며, 일부는 영농여건불리농지·준보전산지와 관련됩니다.
- 교통. 북측으로 32번 국도가 있고 인근 버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 목록4·5·6·7에 대해 입찰 전 발급 요건과 제출 절차를 확인해야 합니다.
- 현황 도로 범위. 목록3·4·6·7·8·10의 실제 도로 이용 범위와 숙박시설 부지 동선의 관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 접도구역 저촉. 목록5·6·9·10의 저촉 범위가 향후 증·개축 또는 활용계획에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 숙박시설 상태. 현재 운영하지 않는 것으로 보이는 만큼 내부 시설, 위생·급배수·난방·승강기·화재관련 설비의 정상 작동 여부와 관리상태를 재확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 임대차계약, 사업자등록 및 명도 가능성을 현장과 원본자료로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 숙박시설의 실제 수익성·재가동 비용·토지 활용도를 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 농지취득자격증명 관련 조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2023.07.28 대천신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자판단의 중심은 권리보다 물건 자체입니다.
숙박시설은 현재 운영하지 않는 것으로 보이고, 여러 토지가 일괄매각되며 일부는 현황 도로, 일부는 접도구역에 저촉되고, 목록4·5·6·7에는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건까지 있습니다. 최저가는 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이를 근거로 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 활용·인허가·현황 실사의 난도가 높은 숙박시설·토지 복합물건이라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
