대구지방법원 2025타경1066. 대구광역시 남구 대명동 1220-16 신흥빌라트 3층 301호의 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 김나경이고, 말소기준권리는 2021.03.22 설정된 청신신용협동조합 근저당권 55,000,000원입니다. 그 뒤 신한카드주식회사, 주식회사케이비국민카드, 주식회사아이엠뱅크의 가압류와 임의·강제경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 후순위라 매각으로 소멸합니다.
권리 구조만 놓고 보면 핵심은 단순합니다. 배당 추정상 매수인이 떠안을 금액은 0원이고, 별도로 등재된 임차인도 없습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유관계는 입찰 전에 현황조사와 현장 확인을 다시 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1066 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 1220-16 3층 301호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 남구 현충로25길 42-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건 중 3층 301호 |
| 소유자 | 김나경 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 89,180,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 청구액 | 45,952,660원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.03.22 청신신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 55,000,000원이며 채무자는 김나경입니다. 이후 2025년에 설정된 신한카드주식회사·주식회사케이비국민카드·주식회사아이엠뱅크의 가압류와 청신신용협동조합의 임의경매개시결정, 신한카드주식회사의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 실거래 검증은 어렵다
감정가는 182,000,000원, 현재 최저매각가는 89,180,000원입니다. 2회 유찰돼 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 이 물건은 확인 가능한 실거래가가 없어 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 단지명 | 신흥빌라트 |
|---|---|
| 세대수 | 8세대 |
| 사용승인 | 1996-06-18 |
| 경매 평균 유찰 | 2.0회 |
| 최근 확인 실거래 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 89,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,005,240원 |
| 1. 근저당 · 청신신용협동조합 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드주식회사 | 17,499,596원 | 17,499,596원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 11,177,646원 | 11,177,646원 |
| 4. 갑구 7번 · 신한카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사아이엠뱅크 | 12,553,694원 | 3,497,518원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 96,230,936원, 예상 배당액은 87,174,760원이며 미배당은 9,056,176원입니다. 근저당 배당은 채권최고액 55,000,000원 기준으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 갑구 7번 채권액은 미상이라 배당 계산에서 제외됐습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 유지, 미배당은 확대
| 회차 | 예상 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 89,180,000원 | 9,056,176원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 62,425,999원 | 35,328,605원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 43,698,199원 | 53,719,305원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 청구액 45,952,660원에 대해 근저당 배당 추정이 55,000,000원으로 잡혀 있고, 3회 유찰 시에도 근저당 55,000,000원이 배당되는 시나리오입니다. 4회 유찰 시에는 채권자 총 배당액이 42,511,631원으로 줄어 신청채권 청구액에도 미치지 못합니다. 다만 이 미배당은 후순위 채권자의 회수 문제이고, 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 주변환경. 경상공업고등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건 중 3층 301호입니다. 외벽은 적벽돌 붙임 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 공급 및 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 6미터, 동측 약 3미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,227,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 신흥빌라트는 8세대이고 1996-06-18 사용승인된 다세대주택입니다. 확인 가능한 최근 실거래가 없어 가격 비교 시 주변 거래까지 넓혀 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정가 49%만 보고 싸다고 판단하지 않기. 비교 가능한 최신 실거래가가 없으므로 실제 시세 검증이 먼저입니다.
- 점유관계 확인. 별도 임차인 등재는 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 현장을 재확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2021.03.22 청신신용협동조합 근저당을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기에서 최종 확인해야 합니다.
- 배당표의 미상채권. 갑구 7번 신한카드주식회사 관련 채권액은 미상이라 현재 배당 계산에서 제외돼 있습니다.
- 세금·최우선변제 확인. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 다세대 환금성 확인. 8세대 규모와 확인 가능한 실거래 부족을 감안해 주변 다세대 매물·거래와 재매각 가능성을 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 아직 열려 있다
이 물건의 장점은 분명합니다. 2021.03.22 청신신용협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 2회 유찰돼 최저가도 89,180,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
하지만 이 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 확인 가능한 실거래가가 없고, 신흥빌라트가 8세대 다세대주택이라는 점 때문에 환금성 검증이 중요합니다. 또한 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 따라서 결론은 “권리는 비교적 단순, 가격은 현장 시세 확인 후 판단”입니다. 낙찰가 자체보다 실제 매매 가능 가격과 점유상태를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
