대구지방법원 2025타경1066. 대구 남구 대명동 신흥빌라트 3층 301호의 다세대주택입니다. 권리의 기준점은 2021.03.22 청신신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 55,000,000원입니다. 이후 신한카드주식회사·주식회사케이비국민카드·주식회사아이엠뱅크의 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후에 들어왔고, 제공된 권리판정에서는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
현재 배당가정인 127,400,000원에서는 확인된 채권 96,230,936원이 전액 배당되고, 소유자 교부액도 28,585,464원 남는 구조입니다. 더 유찰되어 채권 미배당이 발생하는 회차에서도 제공된 시뮬레이션의 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있으므로 실제 점유·임대차 관계는 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1066 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 1220-16 3층301호 · 대구광역시 남구 현충로25길 42-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건 중 3층 301호 |
| 소유자 | 김나경 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 127,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 청신신용협동조합 / 45,952,660원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.03.22 청신신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.03.24 신한카드주식회사 가압류 17,499,596원, 2025.03.31 주식회사케이비국민카드 가압류 11,177,646원, 2025.08.26 청신신용협동조합 임의경매개시결정, 2025.08.27 신한카드주식회사 강제경매개시결정, 2025.11.05 주식회사아이엠뱅크 가압류 12,553,694원이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 메리트는 미확인
현재 최저매각가는 127,400,000원으로 감정가 182,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 감정가보다 크게 낮아졌다는 사실은 분명하지만, 신흥빌라트의 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않아 시장가 대비 할인율은 확인할 수 없습니다.
단지 참고정보는 신흥빌라트 8세대, 사용승인 관련 기준일은 1996.06.18로 제시되어 있습니다. 경매 참고 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 그러나 최근 낙찰가나 실거래가가 없어, 현재 최저가를 근거로 “싸다”, “시세보다 저렴하다”고 표현할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,583,600원 |
| 1. 근저당 · 청신신용협동조합 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드주식회사 | 17,499,596원 | 17,499,596원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 11,177,646원 | 11,177,646원 |
| 4. 강제경매 · 신한카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사아이엠뱅크 | 12,553,694원 | 12,553,694원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 28,585,464원 |
현재 회차에서는 확인된 채권 96,230,936원이 전액 배당되고 소유자에게 28,585,464원이 남습니다. 강제경매개시결정 관련 별도 채권액은 미상이라 배당 계산에서 제외되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상공업고등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 3층 301호이며, 외벽은 적벽돌 붙임 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스공급·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 폭 약 6미터, 동측 폭 약 3미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구이며, 공시지가는 1,227,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유 상태를 다시 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2021.03.22 청신신용협동조합 근저당권이 기준이며 이후 가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기부에서 최종 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 182,000,000원 대비 최저가 127,400,000원이라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 인근 유사 다세대 실거래를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 89,180,000원, 3회 유찰 시 62,425,999원으로 내려가며 채권 미배당은 각각 9,056,176원, 35,328,605원으로 늘지만 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 배당표 한계. 강제경매 관련 별도 채권액은 미상이고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 70% ≠ 시세 70%”
이 물건의 장점은 분명합니다. 2021.03.22 근저당권 이후 등기상 권리는 매각으로 소멸하고, 제공된 현재·추가 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 현재 최저가도 감정가 182,000,000원에서 127,400,000원으로 내려왔습니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 비교 가능한 실거래가가 없어 127,400,000원이 실제 시장에서 싼 가격인지 검증되지 않았고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리구조는 양호하나 가격·점유 확인이 선행되어야 하는 물건입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 임대차와 주변 다세대 실거래 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
