대구지방법원 2025타경1111. 대구 수성구 만촌동 1088-1, 1층 103호로 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 247,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 172,900,000원입니다. 등기 흐름의 핵심은 2014년 6월 18일 설정된 대구대서신용협동조합 근저당권 273,000,000원으로, 이것이 말소기준입니다. 2019년 비엔케이캐피탈주식회사의 근저당권 12,100,000원과 2025년 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
소유권은 2014년 이선자가 거래가액 300,000,000원에 취득했고, 2016년 6월 7일 개명으로 이름이 이미홍으로 변경됐습니다. 현재 등기상 소유자는 이미홍입니다. 임차인은 조사되지 않았으므로 대항력 임차보증금을 따로 인수하는 구조가 아니며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1111 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 만촌동 1088-1 1층103호 · 대구광역시 수성구 달구벌대로522길 150 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 연립주택 이용 · 전용 77.028㎡ · 지하1층 지상4층 중 1층 103호 |
| 소유자 | 이미홍 (개명 전 이선자 · 2014.06.18. 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 172,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구대서신용협동조합 / 212,696,054원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 확인된 임차인이 없어 임차보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준은 2014.06.18. 대구대서신용협동조합의 근저당권이고, 2019년 비엔케이캐피탈주식회사 근저당과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최초의 신탁등기도 이미 말소됐으며, 현재 소유권은 이미홍에게 있습니다.
② 시세 비교 — 70.6%지만 최근 흐름은 -5.8%
대송전원마을(201동)은 16세대, 2014년 1월 27일 준공이며 대상 면적은 77.028㎡입니다. 동일 면적 실거래는 총 3건으로 확인되고, 가장 최근 거래는 2026년 3월 3층 245,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건뿐이어서 최근 12개월 평균 역시 245,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 77.03㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2022.01 | 77.03㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2022.01 | 77.03㎡ | 1 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 77.03㎡ | 1건 | 245,000,000원 |
현재 최저가 172,900,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 245,000,000원의 70.6%입니다. 전체 3건 평균 255,000,000원과 비교하면 67.8%지만, 가격 판단에서는 과거 2022년 거래가 섞인 전체 평균보다 2026년 최신 거래 245,000,000원을 우선하는 편이 타당합니다. 특히 최근 거래 흐름은 과거 대비 -5.8%로 하락했습니다. 따라서 현재 최저가에 할인 폭은 존재하지만, 과거 평균을 기준으로 할인율을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,220,600원 |
| 1. 근저당 · 대구대서신용협동조합 | 273,000,000원 | 169,679,400원 |
| 2. 근저당 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 12,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 채권최고액 285,100,000원 중 169,679,400원이 배당되고, 미배당은 115,420,600원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 172,900,000원 | 169,679,400원 | 115,420,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 121,029,999원 | 118,535,579원 | 166,564,421원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 84,720,999원 | 82,796,021원 | 202,303,979원 | 0원 |
유찰이 이어지면 대구대서신용협동조합의 미배당액은 늘어나지만, 제공된 시나리오상 매수인의 인수액은 계속 0원입니다. 신청채권자의 청구액은 212,696,054원으로 현재 회차 예상배당 169,679,400원만으로는 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오성고등학교 남측 인근이며, 주변은 단독주택·연립주택 및 학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 북측 근거리에 시내버스승강장과 대구도시철도2호선 만촌역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층 건물 중 1층 103호이며, 위생·급배수·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역이며 공시지가는 1,218,000원/㎡입니다. 소로3류와 접하고 상대보호구역 등이 포함·저촉돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 대송전원마을(201동)은 16세대이며 동일 면적 확인 거래는 3건입니다. 최근 거래는 2026.03의 245,000,000원이고 최근 흐름은 과거 대비 -5.8%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 중심으로 가격 판단. 과거 2022년 255,000,000원·265,000,000원보다 2026.03 최신 거래 245,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 대비 -5.8%이므로 전체 평균 255,000,000원만으로 할인 폭을 계산하지 않는 것이 중요합니다.
- 1층 조건 반영. 대상은 1층 103호이며 실거래 표본에는 1층 255,000,000원, 2층 265,000,000원, 3층 245,000,000원이 포함돼 있습니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 전 현황조사와 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수를 구분. 현재 회차 채권 미배당 115,420,600원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 최신 실거래를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 하락 추세까지 함께 본다
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2014년 대구대서신용협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당은 소멸하며, 임차인 조사 내역도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가 172,900,000원은 최신 실거래 245,000,000원의 70.6%로 가격 간격도 있습니다. 그러나 단지는 16세대이고 최근 12개월 실거래가 1건에 불과하며, 최근 가격 흐름도 -5.8%입니다. 따라서 결론은 권리는 양호하고 가격은 할인돼 있지만, 과거 평균이 아니라 최신 거래와 하락 추세를 기준으로 응찰가를 보수적으로 정해야 하는 물건입니다.
