대구지방법원 2025타경1111. 수성구 만촌동 대송전원마을 1층 103호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 전용면적은 77.028㎡, 단지는 16세대이며 2014.01.27 준공됐습니다. 현재 소유자는 이미홍이고, 2014년 이선자 명의로 300,000,000원에 매수한 뒤 2016.06.30 개명 등기가 이뤄졌습니다.
권리구조의 기준점은 2014.06.18 설정된 대구대서신용협동조합 근저당권 273,000,000원입니다. 이후 2019.06.18 비엔케이캐피탈주식회사 근저당권 12,100,000원이 설정됐고, 2025.09.16 선순위 근저당권자인 대구대서신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 두 근저당권은 모두 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1111 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 만촌동 1088-1 1층 103호 · 달구벌대로522길 150 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 · 전용 77.028㎡ · 지하1층·지상4층 건물 중 1층 103호 |
| 소유자 | 이미홍 · 2014.06.18 이선자 명의 소유권이전(거래가 300,000,000원) · 2016.06.30 개명 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 121,030,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구대서신용협동조합 / 212,696,054원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
말소기준권리는 2014.06.18 대구대서신용협동조합 근저당권입니다. 후순위인 비엔케이캐피탈주식회사 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 가격 121,030,000원으로 배당하면 집행비용을 제외한 118,535,580원이 선순위 근저당권자에게 배당되고 후순위 근저당권자는 배당을 받지 못하지만, 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세 기준으로도 절반 수준
가격 판단은 과거 거래까지 섞인 전체 평균 255,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.03 전용 77.03㎡ 3층의 245,000,000원 한 건이며, 이 금액이 최신 거래이자 최근 12개월 평균입니다. 현재 최저가 121,030,000원은 이 최근 기준의 49.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 77.03㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2022.01 | 77.03㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2022.01 | 77.03㎡ | 1 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 77.03㎡ | 1건 | 245,000,000원 |
전체 3건 평균은 255,000,000원이지만 이 수치에는 2022년 거래가 포함됩니다. 최근 12개월 평균은 245,000,000원이고, 최근 거래가격은 과거 거래 구간보다 -5.8%의 하락 흐름입니다. 따라서 “전체 평균의 47.5%”라는 수치보다 최근 시세의 49.4%라는 비교가 더 중요합니다. 하락장을 감안해도 현재 최저가는 최신 거래가격과 상당한 간격이 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,494,420원 |
| 1. 근저당 · 대구대서신용협동조합 | 273,000,000원 | 118,535,580원 |
| 2. 근저당 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 12,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 285,100,000원 중 예상 배당은 118,535,580원이고 미배당액은 166,564,420원입니다. 그러나 근저당권은 매각으로 소멸하므로 해당 미배당액은 매수인 인수금액이 아니며, 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오성고등학교 남측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 연립주택 및 학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 북측 근거리에 시내버스승강장과 대구도시철도2호선 만촌역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층 건물의 1층 103호이며 위생·급배수·승강기·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 동측 하향 완경사지대의 부정형 토지로 연립주택부지로 이용 중이며, 동측 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역이고 소로3류, 가축사육제한구역, 교육환경 상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다. 공시지가는 1,218,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 재확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현장 방문과 매각물건명세서 원본을 통해 실제 점유관계를 다시 확인하세요.
- 현재 가격의 기준점. 전체 평균 255,000,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 245,000,000원을 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 시세 추세가 -5.8%이므로 2022년 고가 거래를 그대로 현재 가치로 적용하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 84,721,000원, 4회 유찰 시 59,304,699원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 환금성 점검. 총 16세대이고 실거래 표본이 적으므로, 일반 아파트처럼 거래가 빠르다는 전제로 접근하지 않는 편이 안전합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차에서 채권 미배당액은 166,564,420원이지만 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 가격은 충분히 내려왔고, 승부처는 점유와 환금성
이 물건의 말소기준은 2014.06.18 대구대서신용협동조합 근저당권이고, 후순위 근저당권까지 매각으로 소멸합니다. 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 역시 2회 유찰을 거쳐 121,030,000원까지 내려와 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 245,000,000원의 49.4% 수준입니다.
다만 최근 가격 추세가 -5.8%이고, 16세대 규모에 최근 12개월 실거래가 1건뿐이라는 점은 분명한 제약입니다. 감정평가서의 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건은 “권리와 가격은 유리하지만, 점유 확인과 소규모 연립주택의 환금성을 반드시 검증해야 하는 물건”으로 정리할 수 있습니다.
