대구지방법원 2025타경1172. 대구광역시 북구 구암동 827-7에 위치한 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 3층이며, 1층은 소매점, 2층과 3층은 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 토지면적은 193.1㎡입니다.

최저매각가는 223,575,000원. 최초 감정가와 비교하면 큰 폭으로 낮아졌지만 이 수치는 시장 실거래가와 비교한 할인율이 아닙니다. 특히 주거·상업 혼합 건물은 건물 상태, 임대수익, 공실, 명도, 토지가치 등을 종합해야 적정 응찰가를 판단할 수 있습니다.

권리관계에서 말소기준은 2016.01.25 설정된 비산새마을금고의 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 역시 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 임차인 2명의 관계를 확인하고, 과거 전세권이 이미 말소됐다는 사실과 현재 점유관계를 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 2건, 전세권 말소 이력

말소기준권리는 2016.01.25 비산새마을금고 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 을구 1번 195,000,000원, 을구 2번 325,000,000원으로 합계 520,000,000원입니다. 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

2016.03.28 설정된 최진영 명의의 전세권은 전세금 80,000,000원, 건물 2층 동쪽 약 37㎡(202호)를 대상으로 했으나 2021.11.29 해지로 등기상 말소되었습니다. 따라서 현재 살아 있는 전세권으로 간주하거나 매수인 인수액에 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

확인된 실제 임차인은 손부진·조주호 2명입니다. 두 사람 모두 전입신고일이 2016.01.25 말소기준권리보다 늦고 대항력 없는 임차인으로 분류되어 있습니다. 다만 조주호의 호수와 보증금·차임이 명확하지 않으므로 현장 확인이 중요합니다.

두 임차인의 배당요구일: 2025.11.24. 배당요구 사실만으로 우선변제권이 확인되거나 보증금 전액 배당이 보장되는 것은 아닙니다. 대항력 판단은 전입일과 말소기준일 비교를 기초로 하며 실제 점유·임대차관계와 관련 서류 확인을 전제로 합니다.

두 임차인은 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고자가 아닌 실제 임차인으로 파악됩니다. 따라서 실제 임차인 수는 2명이며, 확인된 보증금 10,000,000원 외에 조주호의 미상 보증금을 임의로 합산하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 3회 유찰과 실제 가치의 차이

감정평가액은 651,822,600원, 현재 최저매각가는 223,575,000원입니다. 감정가 대비 약 34.3% 수준으로 낮아진 상태입니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 실거래 시세 대비 할인율은 일치하지 않습니다.

여기서 중요한 점은 최저매각가가 감정가의 약 34%라는 사실만으로 투자수익이나 시세차익을 계산할 수 없다는 것입니다. 근린생활시설과 다가구주택이 결합된 물건은 전체 건물의 현금흐름과 공실·수선비용, 토지 및 건물의 개별 가치 등을 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 223,575,000원 가정)

근저당권 채권최고액을 채권액으로 사용한 단순 추정 배당표입니다. 실제 피담보채무액 및 배당액과는 다를 수 있으며, 채권자의 실채권액을 확정한 표가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제·기타 우선배당은 반영하지 않았습니다. 공동담보 관련 실제 배당관계에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

현재 매각가를 가정하면 집행비용 3,930,050원을 제외하고 근저당권자에게 합계 219,644,950원이 배당되는 구조입니다. 채권최고액 합산 기준 미배당은 300,355,050원입니다.

중요한 것은 채권자에게 돈이 전부 배당되지 않더라도 매수인이 그 미배당 채무를 자동으로 인수하는 것은 아니라는 점입니다. 두 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있으므로 이 미배당액을 매수인 실질취득액에 더하지 않습니다.

⑤ 추가 유찰 시 자금·배당 시나리오

유찰이 진행될수록 매각대금은 내려가고, 근저당권자에게 배당되지 못하는 금액은 증가합니다. 다만 등기상 소멸하는 근저당권의 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산됩니다.

⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 대구광역시 북구 구암동 운암초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 통행이 용이하고 간선도로와 인접하여 전반적인 교통 여건은 편리한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 3층 건물로 외벽은 스톤코트·외장석·페인트 등, 내부는 벽지·타일 등으로 마감되어 있습니다. 도시가스 및 개별난방 설비가 있습니다.
• 실제 이용. 1층 소매점, 2~3층 다가구주택입니다. 주거 부분의 호실별 임대차 현황과 1층 점포의 사용·점유관계 확인이 중요합니다.
• 토지. 면적 193.1㎡, 지목 대, 주상용 이용상황, 평지·정방형 토지이며 소로 한 면에 접하고 있습니다. 공시지가는 968,300원/㎡입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 지구단위계획구역·택지개발지구 관련 사항, 상대보호구역, 비행안전제3구역 등 토지이용상 제한 사항이 있습니다.
• 건축 상태. 감정 관련 조사상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 시설 수선 필요 여부는 별도 현장조사가 필요합니다.
• 환금성. 아파트처럼 표준화된 개별 호실 거래가 아니라 주거·상업 복합 건물을 일괄 매수하는 형태입니다. 임대수익과 건물 상태에 따라 매수 수요가 달라질 수 있으며, 이미 3회 유찰된 점을 보수적으로 반영해야 합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2016.01.25 비산새마을금고의 을구 1번 근저당권과 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권의 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서로 재확인하세요.
• 공동담보 확인. 근저당권에 토지 공동담보 관계가 기재되어 있으므로 공동담보목록과 토지·건물 매각 범위, 실제 피담보채무 및 배당관계를 확인하세요.
• 임차인 손부진. 보증금 10,000,000원, 월차임 600,000원의 계약서, 전입·점유현황, 확정일자, 최우선변제 가능성을 확인하세요.
• 임차인 조주호. 보증금과 차임, 실제 점유 호수, 계약관계가 미확인 상태입니다. 배당요구 내역과 현장 점유를 대조하세요.
• 과거 전세권. 최진영 명의 전세권이 2021.11.29 말소된 사실과 현재 해당 공간의 점유자가 누구인지 구분하여 확인하세요.
• 건물 전체 점유. 1층 소매점과 2~3층 주거 공간의 실제 사용자 및 별도 임대차 여부를 조사하세요.
• 명도비용. 대항력 없는 임차인이라도 실제 인도 및 이사 협의가 필요할 수 있으므로 명도 일정과 비용을 검토하세요.
• 수익성. 현재 월차임으로 확인된 금액은 600,000원이지만 건물 전체 임대수익으로 간주할 수 없습니다. 나머지 공간의 계약 및 공실 상태를 확인하세요.
• 토지·건축 규제. 건축물대장, 토지이용계획확인서, 지구단위계획, 도로접면, 건물 사용승인 및 실제 이용상태를 확인하세요.
• 시세·비용 검증. 인근 유사한 근린·다가구 건물과 토지 거래가격, 예상 수선비, 관리비·세금 체납 여부를 검토하여 응찰가 상한을 설정하세요.
• 원본 서류 대조. 최신 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 법원 매각 조건을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “34%까지 내려왔다고 34%짜리 물건은 아니다”

이 사건의 장점은 말소기준권리가 명확하고 두 근저당권이 매각으로 소멸할 예정이라는 점입니다. 과거 전세권도 말소되어 있고, 현재 확인된 임차인들은 말소기준권리 이후 전입한 것으로 분석됩니다. 권리상 매수인 인수액은 0원으로 추정할 수 있습니다.

그러나 가격과 점유관계는 별도 문제입니다. 3회 유찰, 감정가 대비 34.3%, 주거·상업 혼합 용도, 임차인 2명 중 보증금 미상 1명이라는 조건이 겹칩니다. 주변 실거래 수준이 확인되지 않은 상황에서 최저가를 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.

결론은 “등기상 권리 인수는 낮음, 현장·임차관계 확인 필수, 가격 판단은 보류”입니다. 최저매각가가 충분히 내려왔다는 인상보다 건물 전체의 실제 수익성과 현재 시장가치, 임차인 인도 가능성을 검증하는 일이 선행되어야 합니다.