456,276,000원
대구지방법원 2025타경1172. 대구 북구 구암동 827-7의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 1층 소매점, 2·3층 다가구주택이며 토지는 193.1㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 감정가는 651,822,600원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 456,276,000원입니다.
권리의 출발점은 2016.01.25 설정된 비산새마을금고의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 195,000,000원이고, 같은 날 을구 2번 근저당권 325,000,000원도 설정돼 있습니다. 두 근저당권 모두 공동담보로 토지 대구광역시 북구 구암동 827-7이 기재돼 있으며, 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1172 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 구암동 827-7 · 대구광역시 북구 구암로50길 21-11 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 소매점 · 2·3층 다가구주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 |
| 토지 | 193.1㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김점희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 651,822,600원 / 456,276,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 368,202,610원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2016.01.25 을구 1번 비산새마을금고 근저당권 195,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 325,000,000원도 매각으로 소멸합니다. 2016.03.28 최진영 명의의 전세권 80,000,000원은 2021.11.29 해지를 원인으로 등기부상 이미 말소됐습니다.
소유권은 2016.05.04 양진석에게 이전됐고, 2025.04.07 상속을 원인으로 2025.10.13 김점희에게 이전됐습니다. 이어 2025.10.16 으뜸새마을금고 (변경전:비산새마을금고)의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손부진 | 85.3평방미터 | 2016.05.10 | 10,000,000원 | 600,000원 | 2025.11.24 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 조주호 | 호수없음 | 2021.12.20 | 미상 | 미상 | 2025.11.24 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
손부진은 2016.05.10 전입, 조주호는 2021.12.20 전입으로 모두 말소기준일인 2016.01.25보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력이 없고, 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 2명입니다. 손부진은 보증금 10,000,000원·월세 600,000원이 확인되고, 조주호는 보증금이 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 651,822,600원이고, 현재 회차 최저매각가는 감정가 70%인 456,276,000원입니다. 한 차례 유찰된 가격이지만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 높은지를 수치로 판정할 근거가 없습니다.
따라서 “감정가 대비 70%니까 싸다”는 판단은 금물입니다. 특히 1층 소매점과 2·3층 다가구주택이 결합된 혼합용도이고 토지까지 일괄매각되는 물건이므로, 일반적인 단일 아파트처럼 동일 평형 거래가만으로 가격을 비교하는 유형도 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 456,276,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,962,760원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 비산새마을금고 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 비산새마을금고 | 325,000,000원 | 254,313,240원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 근저당권 채권최고액 합계 520,000,000원 중 449,313,240원이 배당되고, 70,686,760원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매수인 인수는 각 회차 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 456,276,000원 | 449,313,240원 | 70,686,760원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 319,393,200원 | 314,121,695원 | 205,878,305원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 223,575,240원 | 219,645,187원 | 300,354,813원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 후순위 근저당권의 미배당은 커지지만, 제공된 각 회차 분석에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 채권자가 배당받지 못하는 금액과 낙찰자가 별도로 떠안는 금액을 혼동해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 북구 구암동 소재 운암초등학교 남동측 인근으로, 부근은 단독·다세대주택과 주변 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 용이하며 간선도로 등과 인근해 제반 교통사정이 편리합니다.
- 건물 이용. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물로 1층은 소매점, 2·3층은 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 도시가스설비와 개별난방설비가 있습니다.
- 토지. 193.1㎡, 지목 대, 주상용, 평지·정방형·소로한면이며 공시지가는 968,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 지구단위계획구역, 택지개발지구기타, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 가축사육제한구역 등의 사항이 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 손부진·조주호 모두 대항력은 없지만, 조주호의 보증금이 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 임대차관계를 원본 대조해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 1층 소매점과 2·3층 다가구주택이 함께 이용되는 건물인 만큼 실제 점유 위치와 점유자별 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 건물과 토지가 일괄매각됩니다. 건물 권리만이 아니라 토지의 공동담보 및 이용계획까지 함께 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 456,276,000원이 감정가 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 현장 임대수익과 토지가치·건물상태를 확인해야 합니다.
- 배당표 주의. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 현장검증”
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2016.01.25 비산새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 조사된 손부진·조주호의 전입은 모두 그 이후입니다. 최진영의 전세권 80,000,000원도 2021.11.29 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 분석상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 651,822,600원에서 한 차례 유찰돼 456,276,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교 근거가 없어 이것만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 1층 소매점·2·3층 다가구주택과 193.1㎡ 토지가 함께 매각되는 물건인 만큼 권리는 비교적 단순하지만, 입찰가격은 임대현황·토지가치·건물상태를 확인한 뒤 결정해야 하는 사건입니다.
