대전지방법원 2025타경51178. 서산시 성연면 일람리 1106 3층302호로, 사건상 용도는 연립/다세대입니다. 다만 감정요항표의 이용상태는 단순 주거가 아닙니다. 3층 302호·303호를 벽체 구분 없이 음식점 ‘퓨전호프 사우젠’으로 사용 중인 것으로 조사됐고, 매각물건명세서에도 일괄매각·두 개의 호실을 벽체 구분 없이 사용 중이라고 적혀 있습니다. 따라서 이 물건은 등기 순위만 보는 전형적인 주거형 물건보다 점유범위와 호실 경계 확인이 중요합니다.

가격은 감정가 570,000,000원에서 한 번 유찰돼 현재 최저가가 399,000,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 이 사건의 핵심은 할인율보다 임차인의 대항력 여부와 실제 점유·이용관계입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸 구조, 임차인은 별도

말소기준권리는 2016.01.07 을구 1번 서산수산업협동조합 근저당권 124,800,000원입니다. 이후 설정된 서산수산업협동조합 근저당 120,000,000원, 주식회사센트랄모텍 근저당 300,000,000원과 국·서산시·국민건강보험공단의 압류, 신용보증기금·중소기업은행·한화생명보험 주식회사의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차인·가격 판단 — 70%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

실제 임차인은 1명입니다. 윤숙인은 보증금 100,000,000원으로 2025.04.25 배당요구를 했습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 분류됩니다. 그러나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.

가격도 같은 이유로 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 399,000,000원이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인율은 판단할 수 없습니다. 따라서 “1회 유찰됐으니 저렴하다”는 결론은 금지해야 합니다. 임차인 위험이 해소되지 않은 상태에서는 낙찰가만으로 실질 취득비용을 확정하기도 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 399,000,000원 가정)

현재 회차 기준 총 채권액 1,320,303,740원 중 집행비용을 제외한 채권자 예상배당은 392,614,000원, 미배당은 927,689,740원입니다. 현재 배당표상 매수인 인수는 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 윤숙인의 대항력·우선변제 여부도 확정되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성연면 행정복지센터 남서측 근거리, 한화이글스 서산구장 남서측 인근이며 서산테크노밸리 일반산업단지 내에 위치합니다. 주변은 서산오토밸리·서산성연 농공단지 등을 배후로 하는 아파트 단지와 학교·근린생활시설이 밀집한 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 서측 근거리에 국도 29호선이 통과하며 인근에 버스정류장이 위치합니다.
• 현황 이용. 3층 302호·303호를 벽체 구분 없이 음식점(퓨전호프 사우젠)으로 사용 중인 것으로 조사됐습니다. 일괄매각 조건과 함께 실제 호실 경계·점유범위를 반드시 대조해야 합니다.
• 토지·도로. 준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지이며, 동측으로 왕복 6차선 도로, 남측과 서측으로 보행자 도로와 접합니다. 공시지가는 1,023,000원/㎡입니다.
• 건물. 2015년 10월 사용승인된 철골콘크리트구조 슬라브지붕 지상 4층 건물이며, 승강기·도시가스·급배수·화재탐지·옥내소화전설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 사건상 연립/다세대이지만 현황은 두 호실을 통합한 음식점 이용입니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가의 시장 적정성을 수치로 확인하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 윤숙인 대항력 확인. 전입신고일이 말소기준일 2016.01.07보다 앞서는지, 실제 점유가 계속됐는지 확인해야 합니다. 현재는 대항력 ‘있음’이 아니라 가능·미상입니다.
• 확정일자·배당순위 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권도 확정할 수 없습니다. 2025.04.25 배당요구 사실만으로 보증금 전액 배당을 전제하면 안 됩니다.
• 배당표 인수 0원 재검증. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수는 0원이지만, 임차인의 대항력이 인정될 경우 미배당 보증금의 승계 여부가 실질취득비용을 바꿀 수 있습니다.
• 호실 통합사용 확인. 일괄매각이며 두 개의 호실을 벽체 없이 음식점으로 사용 중입니다. 302호·303호의 실제 경계와 점유관계, 인도 대상 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 상한 보수적으로 설정. 최저가 399,000,000원은 감정가 70%지만 실거래 비교자료가 없어 ‘시세보다 저렴하다’고 볼 근거가 없습니다. 임차인 위험까지 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
• 압류·당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 후순위 미배당이 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 임차인의 전입·점유·확정일자와 일괄매각 범위를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 할인율보다 ‘임차인 확인’이 먼저다

이 사건의 등기권리 구조는 2016.01.07 서산수산업협동조합 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당·압류·가압류가 소멸하는 형태입니다. 여기까지만 보면 단순해 보이지만, 실제 임차인 윤숙인의 보증금 100,000,000원에 대해 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았다는 점이 결론을 바꿉니다. 대항력은 ‘있음’이 아니라 ‘가능·미상’이고, 그 결과 실질취득액 역시 아직 확정할 수 없습니다.

여기에 감정요항표상 302호·303호를 벽체 구분 없이 음식점으로 이용 중이고, 매각물건명세서도 일괄매각을 명시합니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 399,000,000원이지만 이를 비교할 실거래 자료가 없으므로 “유찰됐으니 싸다”는 판단은 근거가 부족합니다. 이 사건은 등기권리는 소멸형, 임차인은 미확정, 가격은 시세검증 불가로 요약됩니다. 입찰 판단의 순서는 할인율이 아니라 윤숙인의 대항력·배당관계와 두 호실의 실제 점유관계 확인이 먼저입니다.