대전지방법원 2025타경51178. 등기상 물건은 충청남도 서산시 성연면 일람리 1106의 3층 302호입니다. 사건 용도는 연립/다세대로 분류돼 있지만, 감정평가 현황에서는 302호와 303호가 벽체 구분 없이 음식점(퓨전호프 사우젠)으로 사용 중인 것으로 조사됐습니다. 매각물건명세서에도 일괄매각·두 개의 호실을 벽체 구분 없이 사용 중이라고 적혀 있어, 이 사건은 단순한 주거용 한 호실 경매로 보면 안 됩니다.
권리의 기준점은 2016.01.07 서산수산업협동조합 근저당권 124,800,000원입니다. 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 윤숙인이 보증금 100,000,000원으로 배당요구를 했고, 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 有라고도, 無라고도 단정할 수 없습니다. 배당 계산에는 매수인 인수 0원으로 잡혀 있지만, 입찰 전 전입일과 점유관계를 반드시 원본에서 확인해야 하는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51178 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 일람리 1106 3층302호 · 도로명 성연3로 35 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 · 302호·303호 벽체 구분 없이 음식점(퓨전호프 사우젠) 사용 |
| 소유자 | 김종석 |
| 감정가 / 최저가 | 570,000,000원 / 279,300,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서산수산업협동조합 / 244,308,929원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 두 개의 호실을 벽체 구분 없이 사용 중 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2016.01.07 설정된 서산수산업협동조합 근저당권 124,800,000원입니다. 이후 설정된 서산수산업협동조합 근저당권 120,000,000원, 주식회사센트랄모텍 근저당권 300,000,000원과 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 국세·지방세 압류는 총 4건으로, 당해세에 해당하면 배당에서 선순위로 차감될 수 있어 후순위 채권자의 미배당 규모는 더 커질 수 있습니다.
② 임차인 — 보증금 1억원, 전입신고일 미상
| 임차인 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 윤숙인 | 100,000,000원 | 2025.04.25 배당요구 | 가능·미상 | 미상 |
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘49%라 싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 279,300,000원으로 감정가 570,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 용도의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어, 이 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 사건상 용도는 연립/다세대지만 현황은 두 호실을 합쳐 음식점으로 사용 중이므로, 일반적인 주거용 시세와 단순 비교하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 279,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,710,200원 |
| 2. 근저당 · 서산수산업협동조합 | 124,800,000원 | 124,800,000원 |
| 3. 근저당 · 서산수산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사센트랄모텍 | 300,000,000원 | 29,789,800원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 284,750,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 390,753,740원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,320,303,740원 중 예상 배당은 274,589,800원, 미배당은 1,045,713,940원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성연면 행정복지센터 남서측 근거리, 한화이글스 서산구장 남서측 인근이며 서산테크노밸리 일반산업단지 내에 위치합니다. 주변은 산업단지를 배후로 한 아파트단지·학교·근린생활시설이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 서측 근거리에 국도 29호선이 통과하며 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 현황. 2015년 10월 사용승인된 지상 4층 건물 중 3층 302호·303호로, 두 호실은 벽체 구분 없이 음식점으로 사용 중입니다.
- 도로. 동측으로 왕복 6차선 도로, 남측 및 서측으로 보행자 도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지이며 공시지가는 1,023,000원/㎡입니다.
- 규제. 대로3류·소로1류 접함, 가축사육제한구역 및 상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 윤숙인의 전입신고일이 미상이라 대항력 판정이 불가합니다. 보증금 100,000,000원의 실제 인수 가능성을 판단하려면 전입·점유·확정일자 순서를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 302호와 303호를 벽체 구분 없이 사용 중입니다. 매각 대상의 범위와 내부 경계, 원상회복 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 현황 용도 확인. 사건 용도는 연립/다세대지만 현재 음식점으로 조사됐습니다. 실제 사용형태와 인허가·영업 관련 현황을 별도로 점검해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세라면 배당에서 우선 차감될 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 비율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 유사 물건의 현재 거래 및 임대 수준을 직접 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대 확인자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 풀어야 할 ‘대항력과 현황’
이 사건은 감정가 570,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 279,300,000원까지 내려왔습니다. 등기상 권리는 2016.01.07 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 비교적 명확한 구조지만, 임차인 윤숙인의 보증금 100,000,000원에 대해 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 미상입니다. 또한 302호·303호를 벽체 없이 음식점으로 사용하고 일괄매각되는 점 때문에 환금성과 사용가치도 통상적인 연립/다세대와 다릅니다. 현재 배당계산상 매수인 인수는 0원이지만, 입찰 판단의 핵심은 임차인의 날짜관계와 두 호실의 실제 이용·매각 범위를 확인하는 것입니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼, 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정해서도 안 됩니다.
