대구지방법원 2025타경8385. 경상북도 칠곡군 북삼읍 보손리 625-7 소재 부동산으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가상 실제 이용은 단독주택입니다. 현재 소유자는 김옥자·이영빈이 각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 등기상 말소기준권리는 2013.06.05. 설정된 북삼농업협동조합 근저당이고, 그 뒤 설정된 이대광 근저당, 서민금융진흥원 가압류, 박배연 전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리보다 더 세밀하게 볼 부분은 건물 현황과 임차관계입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재되어 있고, 공부상 건물 면적 114.4㎡ 중 일부가 철거되어 현재 면적은 81.4㎡로 실측 평가됐습니다. 공부상 용도는 단독주택·화장실·축사, 실제 용도는 주택이며 실제 구조는 블록조 세멘기와지붕으로 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8385 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 북삼읍 보손리 625-7 · 경상북도 칠곡군 북삼읍 보손3길 24 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 실제 이용 단독주택 |
| 소유자 | 김옥자 2분의 1 · 이영빈 2분의 1 |
| 토지 | 368.0㎡ · 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 현황 | 공부상 114.4㎡ · 일부 철거 후 실측 81.4㎡ · 제시외 건물 포함 |
| 감정가 / 최저가 | 124,272,300원 / 60,894,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북삼농업협동조합 / 7,700,238원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2013.06.05. 북삼농업협동조합 근저당입니다. 등기 당시 채권최고액은 42,000,000원이고, 2019.02.13. 변경등기로 채권최고액 28,140,000원이 기재돼 있습니다. 이후 2019.02.12. 이대광 근저당 22,500,000원, 2020.10.29. 서민금융진흥원 가압류 10,670,147원, 2024.03.27. 박배연 전세권 20,000,000원, 2025.06.19. 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차관계 — 전입은 2명, 모두 말소기준 이후
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 전세권 | 대항력 | 우선변제·배당 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박배연 | 2024.03.26 | 보증금 미상 · 전세권 20,000,000원 | 없음 | 2025.08.04. 배당요구 · 현재 회차 전세권 예상배당 0원 | 없음 |
| 김윤경 | 2020.01.16 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차관계로 확인되는 사람은 2명입니다. 김윤경의 전입일 2020.01.16.과 박배연의 전입일 2024.03.26.은 모두 말소기준일 2013.06.05.보다 늦어 대항력이 없습니다. 박배연은 2024.03.27. 전세금 20,000,000원의 전세권을 설정했지만 이 역시 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.
③ 가격·유찰 — 49%까지 내려왔지만 시세 저가 여부는 별개
감정가는 124,272,300원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 60,894,000원으로 감정가의 49%입니다. 한 차례 더 유찰되면 42,625,800원, 4회 유찰 시 29,838,059원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 물건은 동일 기준의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 안 됩니다. 특히 농경지·농가주택·소규모 공장·창고가 섞인 지역의 단독주택형 부동산은 아파트처럼 동일 평형 거래가를 바로 대입하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,894,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,496,092원 |
| 2. 근저당 · 북삼농업협동조합 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이대광 | 22,500,000원 | 17,397,908원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,670,147원 | 0원 |
| 5. 전세권 · 박배연 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 60,894,000원 가정 시 채권총액 95,170,147원 중 59,397,908원이 배당되고, 미배당액은 35,772,239원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭산초등학교 남동측 인근으로, 주변은 전·답 등 농경지와 농가주택, 소규모 공장·창고 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 버스승강장이 있고, 간선도로 접근성을 포함한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 대 368.0㎡, 계획관리지역·자연취락지구이며 평지의 사다리형 토지, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 139,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·계획관리지역·자연취락지구에 포함됩니다.
- 건물. 실제 이용은 단독주택이며 블럭조 세멘기와지붕 단층, 외벽 몰탈위 페인팅, 내벽 벽지 및 일부 타일, 바닥 장판지 및 일부 타일, 샷시창입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급·배수설비가 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 건물 면적 확인. 공부상 114.4㎡와 현재 실측 81.4㎡가 다릅니다. 일부 철거된 범위와 남은 건물의 실제 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되고, 2026.04.07. 대지 4㎡가 보손리 625-25로 분할됐으므로 매각대상 토지 경계와 포함 범위를 대조하세요.
- 임차관계 확인. 김윤경·박배연의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유와 보증금 관계 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 저가라고 단정하지 말고, 주변 단독주택·토지 거래와 건물 상태를 함께 비교하세요.
- 배당 구조. 현재 회차에서 이대광 근저당 일부와 서민금융진흥원 가압류·박배연 전세권에 미배당이 생기지만 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 승부처는 현황과 가격”
이 사건은 말소기준 이후의 후순위 권리가 매각으로 소멸하고 전입자 2명도 모두 말소기준 이후라 권리상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 물건 자체는 단순하지 않습니다. 공부상 114.4㎡였던 건물이 일부 철거돼 실측 81.4㎡로 평가됐고, 제시외 건물과 분할된 대지까지 확인해야 합니다. 현재 최저가는 60,894,000원으로 감정가의 49%지만 시세 비교 근거 없이 할인율만 보고 저가라고 판단하는 것은 위험합니다. 권리는 비교적 정리되어 있지만, 현황과 가격 검증은 반드시 필요한 사건입니다.
