대구지방법원 2025타경8385. 칠곡군 북삼읍 보손리 625-7, 도로명 보손3길 24의 부동산입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있지만 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 대 368.0㎡이고, 계획관리지역·자연취락지구에 속합니다. 현재 소유자는 김옥자와 이영빈이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
권리의 기준점은 2013.06.05 설정된 북삼농업협동조합 근저당입니다. 그 뒤 설정된 이대광 근저당, 서민금융진흥원 가압류, 박배연 전세권과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차관계에서도 박배연의 전입일 2024.03.26, 김윤경의 전입일 2020.01.16은 모두 2013.06.05보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8385 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 북삼읍 보손리 625-7 · 경상북도 칠곡군 북삼읍 보손3길 24 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 대 368.0㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김옥자 2분의 1 · 이영빈 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 124,272,300원 / 86,991,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북삼농업협동조합 / 7,700,238원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2013.06.05 북삼농업협동조합 근저당입니다. 이후 이대광 근저당 22,500,000원, 서민금융진흥원 가압류 10,670,147원, 박배연 전세권 20,000,000원과 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 성명 | 전입 | 보증금 / 전세권 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박배연 | 2024.03.26 | 보증금 미상 · 전세권 20,000,000원 | 2025.08.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김윤경 | 2020.01.16 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 사람 모두 전입일이 말소기준일 2013.06.05보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 따라서 현재 회차 배당에서 박배연 전세권이 전액 배당되지 않더라도 그 부족분이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 제공된 현재 회차 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 70%라도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 124,272,300원이고 현재 최저매각가는 86,991,000원으로, 1회 유찰된 감정가 70% 회차입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 현재 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득금액은 최저매각가와 같은 86,991,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,991,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,965,838원 |
| 2. 근저당 · 북삼농업협동조합 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이대광 | 22,500,000원 | 22,500,000원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,670,147원 | 10,670,147원 |
| 5. 전세권 · 박배연 | 20,000,000원 | 9,855,015원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 95,170,147원 중 85,025,162원이 배당되고, 10,144,985원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 86,991,000원 | 85,025,162원 | 10,144,985원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 60,893,699원 | 59,397,612원 | 35,772,535원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 42,625,589원 | 41,458,328원 | 53,711,819원 | 0원 |
현재 회차에서 채권 미배당은 10,144,985원이고, 2회 유찰 시 35,772,535원, 3회 유찰 시 53,711,819원으로 커집니다. 하지만 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 핵심 변화는 매수인이 떠안을 권리의 증가가 아니라 채권자 측 미배당 확대입니다.
⑥ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 숭산초등학교 남동측 인근으로, 주변은 전·답 등 농경지와 농가주택, 소규모 공장·창고가 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 간선도로 접근성을 포함한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 실제 이용은 단독주택이며 블럭조 세멘기와지붕 단층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 장판지 및 일부 타일, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급·배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대 368.0㎡, 평지·사다리형이며 계획관리지역·자연취락지구, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 139,200원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 건물 면적 현황 확인. 공부상 114.4㎡와 현재 실측평가 81.4㎡의 차이, 철거된 부분과 잔존 건물을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 여부와 토지·건물의 실제 점유범위를 매각물건명세서와 현황에서 대조해야 합니다.
- 토지 분할 확인. 2026.04.07 보손리 625-25로 분할된 대지 4㎡가 매각대상에 어떻게 반영됐는지 원본을 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 박배연·김윤경은 대항력 없음으로 판정됐지만 보증금이 미상이므로, 실제 점유관계와 계약내용을 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 대조. 북삼농업협동조합 근저당은 설정 당시 42,000,000원, 변경등기에는 28,140,000원이 기재돼 있으므로 실제 배당기준을 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없는 만큼 감정가 124,272,300원과 현재 최저가 86,991,000원의 차이만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
권리 순위만 보면 핵심은 명확합니다. 2013.06.05 북삼농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리와 전입은 모두 후순위여서 매수인 인수는 0원입니다. 현재 회차에서 전세권을 포함한 채권 미배당 10,144,985원이 발생해도 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
다만 이 물건의 난점은 권리보다 현황과 가격입니다. 건물 일부 철거로 114.4㎡가 81.4㎡로 평가됐고, 제시외 건물 포함·토지 4㎡ 분할이 있으며 박배연·김윤경의 보증금도 확인되지 않았습니다. 게다가 실거래 비교자료가 없어 최저가 86,991,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리 인수는 명확한 0원, 입찰가격은 현장·원본 확인 후 판단. 이 사건의 핵심은 여기에 있습니다.
