인천지방법원 2025타경510007. 인천 연수구 옥련동 성현아트빌 101동 2층 201호 다세대주택입니다. 감정가는 135,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 22,690,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 등기부 을구 12번 정영미의 주택임차권입니다. 전입·점유개시는 2022.04.28, 확정일자는 2022.03.21이고 배당요구도 이뤄졌습니다. 현재 경매개시결정은 2025.06.16이므로 임차인의 대항력은 경매보다 앞선 구조입니다.
임차권등기에는 2층 201호 75.42㎡ 전부에 대해 임차보증금 218,000,000원이 기재돼 있습니다. 낙찰가 22,690,000원보다 보증금이 훨씬 크므로, 매각대금에서 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 미배당분은 매수인에게 남을 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “2,269만원짜리 다세대”가 아니라 실질적으로 약 2.18억원의 취득부담을 검토해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510007 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 옥련동 205-1 성현아트빌 101동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 5층 건물 내 2층 201호 · 2002.12.11 사용승인 |
| 소유자 | 김진기 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 22,690,000원 (5회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차권 인수’가 핵심
과거 가압류·근저당·경매개시결정 상당수는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 사건에서는 2025.06.16 경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있고, 그보다 앞서 2024.05.27 정영미 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 더 중요한 것은 실제 전입·점유개시일이 2022.04.28이라는 점입니다. 따라서 이 임차권은 현재 경매보다 선순위이며, 매각으로 당연 소멸하는 권리로 볼 수 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정영미 | 2층 201호 75.42㎡ 전부 | 2022.04.28 | 2022.03.21 | 218,000,000원 | 대항력 有 우선변제 · 미배당분 인수 가능 |
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액을 봐야 한다
현재 최저매각가는 22,690,000원으로 감정가 135,000,000원의 17% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 임차권 보증금은 218,000,000원입니다. 실질취득액을 보증금 수준으로 보면 감정가보다 83,000,000원 높고, 감정가의 161.5%입니다. 따라서 이 사건에서는 “5회 유찰돼 싸졌다”는 해석이 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 808,420원 |
| 경매개시결정 · 파산자 망 김진기 상속재산의 | - | 0원 |
| 계산상 잔여 | - | 21,881,580원 |
위 계산은 집행비용과 현재 경매채권 기준의 기계적 배분입니다. 그러나 정영미의 주택임차권은 전입·점유가 경매보다 앞서고 배당요구도 있어, 임차보증금 218,000,000원의 배당·미배당 인수 효과를 별도로 반영해야 합니다. 따라서 21,881,580원을 그대로 소유자에게 귀속되는 경제적 잔여로 보면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송도고등학교 남측 인근으로 아파트·다세대·학교·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물 내 2층 201호이며, 외벽은 드라이비트마감 등, 내부는 벽지도배마감 등입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 교육환경 보호구역과 과밀억제권역에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 원문 확인. 임차권등기에 기재된 218,000,000원과 임대차계약 내용을 매각물건명세서·임차권등기 원문으로 다시 대조해야 합니다.
- 배당 후 잔액 계산. 낙찰가에서 임차인이 실제로 얼마를 배당받는지 확인한 뒤 미회수 보증금을 매수인 인수액으로 더해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 5회 유찰과 22,690,000원이라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 실질취득 기준 시세조사. 가격 비교는 최저가가 아니라 약 218,000,000원의 실질취득 기준으로 주변 다세대 매매가와 비교해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 매각 후 임차권이 어떤 조건에서 말소되는지, 보증금 회수와 인도 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 파산·청산 절차 확인. 2024.10.28 파산선고와 2025.06.16 청산을 위한 형식적 경매의 절차적 효과를 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “17% 낙찰가”가 아니라 “2.18억 실질취득”
이 사건의 숫자는 매우 강한 착시를 만듭니다. 감정가 135,000,000원이 5회 유찰돼 22,690,000원까지 떨어졌으니 겉으로는 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 정영미의 전입·점유는 2022.04.28이고, 현재 경매개시결정은 2025.06.16입니다. 임차권등기 보증금은 218,000,000원입니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커질 수 있어 총 취득부담이 보증금 수준에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 22,690,000원이 아니라 약 218,000,000원입니다. 감정가보다도 높은 실질취득 구조에 5회 유찰된 다세대라는 점까지 겹치므로, 입찰 전에는 임차보증금 배당·인수 범위를 가장 먼저 확정해야 합니다.
