대구지방법원 2025타경8825. 대구광역시 남구 대명동 582-6 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가서상 철근콘크리트구조 4층 건물로, 1층은 제2종근린생활시설(사무소)·계단실, 2층과 3층은 각각 다가구주택 4가구, 4층은 다가구주택 2가구로 이용됩니다. 아파트 단일 세대의 경매가 아니라 다수의 임차관계를 확인해야 하는 복합 이용 건물입니다.

말소기준권리는 2022.03.29 설정된 대구한일신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 가압류와 임차권등기, 경매개시결정은 등기상 매각 소멸 대상으로 정리되어 있습니다. 다만 말소기준보다 먼저 전입한 임차인의 대항력과 미배당 보증금 문제는 등기 말소 여부만으로 해결되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차인이 핵심

2016년 다사새마을금고의 근저당권은 2022.03.29 해지로 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 대구한일신용협동조합 근저당권(채권최고액 480,000,000원)입니다. 2025년 이대원의 가압류 60,000,000원과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명

현황조사·매각물건명세서·임차권등기에서 확인되는 임차인은 8명입니다. 선순위 전입자 2명 외에도 후순위 전입자와 임차권등기권자가 있으며, 조도형은 전입일과 점유 구역을 확정할 수 없어 별도 확인이 필요합니다.

권경미의 1차·2차 보증금은 같은 임차인의 계약 단계별 금액이며, 별개의 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 임차권등기상 최종 보증금, 계약 갱신 내용과 실제 채권 잔액을 대조해야 합니다. 후순위 표기는 제공된 전입일 기준이며, 실제 점유·대항요건의 연속성과 우선변제 순위는 추가 검증 대상입니다.

③ 가격·배당 분석 — 유찰 할인보다 미배당 위험

감정가 1,162,223,800원에서 3회 유찰된 현재 최저매각가는 398,643,000원으로, 감정가의 약 34%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않고 임차인 인수액도 산정되지 않아 가격이 저렴하다는 결론을 내릴 근거가 없습니다.

회차별 채권자 미배당액은 제시된 배당 시나리오 기준입니다. 채권자 미배당액 자체가 매수인 인수액을 의미하지는 않습니다. 임차인 보증금의 별도 인수 여부와 금액은 확정되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 398,643,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 6,381,002원을 제외한 392,261,998원이 근저당권자에게 배당되는 시뮬레이션입니다. 가압류권자 이대원의 예상배당은 0원이고, 채권자 전체 미배당은 147,738,002원입니다.

위 배당표는 채권최고액 기준의 단순 추정으로, 실제 채권 잔액·선순위 임차인 배당·최우선변제·당해세 등이 반영되지 않았습니다. 배당액과 잔여금은 달라질 수 있으며, 표상 매수인 인수 0원은 실질 인수위험이 없다는 확정 판정으로 사용할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 남구 대명동 대명교교차로 북동측 인근으로, 주변은 단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 인근 교통시설과 편익시설 접근성을 종합한 평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물 구성. 1층 사무소, 2·3층 각각 4가구, 4층 2가구의 복합 이용 건물입니다. 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
• 토지. 면적 230.5㎡, 제1종일반주거지역, 완경사·세로장방형이며 소로한면에 접합니다. 공시지가 1,179,000원/㎡입니다.
• 규제 및 공부. 도시지역, 가축사육제한구역에 해당하며 소로2류에 접합니다. 감정요항표상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 근린생활시설과 다가구주택이 혼재한 건물·토지 일괄매각으로, 임대차 승계 여부와 실제 임대수익 확인이 중요합니다. 확인된 실거래 시세가 없어 환금성을 가격으로 검증하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 보증금. 남중근(201호)·박연화(202호)의 계약서, 보증금, 확정일자, 점유 유지 여부, 배당요구 여부를 확인하고 예상 미배당액을 산정해야 합니다.
• 미상 임차인. 조도형의 실제 점유 구역, 전입일, 보증금 및 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 권경미 임차권. 최초 계약과 갱신 계약, 1차 130,000,000원·2차 170,000,000원 보증금의 관계, 주민등록 및 점유 연속성을 대조해야 합니다.
• 임차권등기. 박하람·권경미의 임차권등기 및 배당요구 내역을 확인하고, 실제 배당과 소멸·잔존 관계를 검토해야 합니다.
• 명도. 임차관계가 복잡한 다가구 건물인 만큼 호실별 점유자를 실사하고, 인도 가능성과 명도비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 일괄매각. 건물과 토지의 매각 범위, 공동담보, 건축물대장, 실제 호실 구획과 현황을 확인해야 합니다.
• 배당 및 세금. 근저당 실제 채권액, 집행비용, 당해세, 소액임차인 최우선변제 여부를 반영해 배당표를 재검토해야 합니다.
• 최종 입찰 판단. 실질취득 총액을 확정한 다음 인근 실거래와 비교해야 합니다. 현재 최저가만을 기준으로 수익성이나 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

맺으며 — “감정가의 34%가 실제 취득가의 34%는 아니다”

이 사건의 눈에 띄는 수치는 3회 유찰, 최저가 398,643,000원입니다. 하지만 실제 위험은 할인율 뒤에 숨어 있습니다. 말소기준 이전 전입 임차인 2명, 대항력 미상 임차인 1명, 임차권등기권자 2명이 포함된 다수 임차인 건물입니다.

후순위 담보권이 매각으로 소멸한다는 점과, 선순위 임차인의 보증금이 인수되지 않는다는 점은 전혀 다른 문제입니다. 특히 선순위 보증금의 규모가 확인되지 않아 최저매각가가 실제 매수 부담의 전부라고 볼 수 없습니다. 비교 실거래도 없어 감정가 대비 할인만으로는 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.

결론은 고위험·검증 우선입니다. 권리와 임대차 조사가 완료되어 인수액이 산정되기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라 매수인이 실제 얼마를 부담해야 하는지 먼저 확정하는 것입니다.