부산지방법원 2024타경947. 부산 동래구 온천동 솔베르크주건축물제1동 8층 801호입니다. 공부상 제1종근린생활시설 1개호로 등재되어 있으나 감정평가 현황은 주거용이고, 현황상 801호와 802호로 구분되어 있습니다. 등기상 소유자는 정지현입니다. 감정가는 353,000,000원, 현재 최저매각가는 84,755,000원으로 4회 유찰된 상태입니다.
이 사건의 핵심은 낮아진 최저가보다 임차관계와 기준권리 확인입니다. 홍세미는 2020.03.26, 이기억은 2022.03.02 전입했고 모두 배당요구가 확인됩니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제 범위와 실제 인수액을 금액으로 확정할 수 없습니다. 특히 등기에는 2013년 부산은행 근저당과 2020년 채권최고액 148,500,000원 변경이 남아 있는 반면, 경매자료에서 기준일로 표시된 권리는 2024.02.20 임의경매개시결정입니다. 입찰 전 기준권리와 임차인의 선후관계를 원본으로 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경947 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 8, 8층801호 (온천동, 솔베르크주건축물제1동) |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 제1종근린생활시설 · 현황 주거용 |
| 현황 차이 | 집합건축물대장상 제1종근린생활시설 1개호이나, 현황은 주거용으로 801호·802호로 구분 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 · 8층 801호 · 사용승인 2013.07.19 |
| 면적 관련 기재 | 801호 97.526㎡ 중 주택임차권 범위 남쪽 40.0㎡ 기재 |
| 소유자 | 정지현 |
| 감정가 / 최저가 | 353,000,000원 / 84,755,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 126,067,698원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 낮은 최저가보다 기준권리 재확인이 먼저
② 임차인 — 2명 모두 보증금 미상
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍세미 | 주거 · 부분 미상 | 2020.03.26 | 2024.05.22 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이기억 | 주거 · 부분 미상 | 2022.03.02 | 2026.09.11 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 두 임차인 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음” 또는 “인수 0원”으로 단정하기보다 대항력 가능·미상, 우선변제 미상, 실제 인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 전액이 배당된다고 확정할 수도 없습니다.
③ 등기 권리 — 과거 권리와 현재 진행권리를 구분
| 일자 | 권리 | 권리자 | 금액 | 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 2013.08.22 | 근저당권설정 | 주식회사부산은행 | 240,000,000원 | 2020.02.03 변경 |
| 2020.02.03 | 근저당권 변경 | 주식회사부산은행 | 148,500,000원 | 채권최고액 변경 |
| 2024.02.20 | 임의경매개시결정 | 주식회사 부산은행 | - | 현재 경매 |
| 2024.06.03 | 가압류 | 수영중앙새마을금고 | 38,350,890원 | 매각으로 소멸 |
손종운의 115,000,000원 가압류와 2021년 강제경매, 이동근의 2023년 강제경매는 이미 말소 또는 취하된 기록입니다. 과거 최홍진 100,000,000원 전세권, 강윤경 75,000,000원 전세권, 백혜지 75,000,000원 전세권, 정극민 110,000,000원 주택임차권도 등기부상 말소된 상태입니다. 현재 분석에서는 이러한 과거 권리와 현존하는 부산은행 근저당·현재 경매를 구분해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,755,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,925,590원 |
| 2. 갑구 10번 가압류 · 수영중앙새마을금고 | 38,350,890원 | 38,350,890원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 44,478,520원 |
위 예상배당에서는 임차인의 보증금과 우선변제액이 확정되지 않았고, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여액과 매수인 부담액은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 가격 — 감정가 24%지만 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 84,755,000원으로 감정가 353,000,000원의 24% 수준입니다. 5회 유찰 시 59,328,499원, 6회 유찰 시 41,529,949원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 | 신청채권 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 84,755,000원 | 126,067,698원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 59,328,499원 | 126,067,698원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 41,529,949원 | 126,067,698원 | 0원 |
다만 동일 면적의 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거는 없습니다. 솔베르크의 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.9회인데 이 물건은 이미 4회 유찰됐습니다. 여기에 공부상 용도와 현황 이용상태의 차이, 801호·802호로 나뉜 현황, 임차인 2명의 보증금 미상이 겹칩니다. 따라서 감정가 대비 할인율 자체를 가격 가점으로 보기 어렵습니다.
⑥ 공부와 현황 — 제1종근린생활시설인데 주거용
- 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설이나 현황은 주거용으로 이용 중입니다.
- 호수 구분. 집합건축물대장상 801호 1개호이나 현황은 주거용 801호와 802호로 구분되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2013.07.19입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없지만, 공부와 현황의 이용상태 및 호수 구분 차이는 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 유락여자중학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트·중소규모 공동주택·오피스텔·주상용건물·숙박시설·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 명륜역이 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 3.5미터 내외 도로에 접하고 주차시설이 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)·상대보호구역입니다.
- 토지. 토지면적 174.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 공시지가 2,624,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 솔베르크 20세대 · 사용승인 2013.07.19 · 경매물건 평균 유찰 2.9회입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 홍세미·이기억의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 실제 계약서·배당요구채권액·명세서 보완 내용을 반드시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2013년 부산은행 근저당과 2024.02.20 경매개시결정의 관계를 등기부 원본과 사건기록으로 대조해야 합니다.
- 실질취득비용 계산. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인될 경우 낙찰가에 그 인수액을 더해 판단해야 합니다.
- 공부·현황 대조. 공부상 제1종근린생활시설 1개호와 현황 주거용 801호·802호 구분 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 부산은행 신청채권 126,067,698원에 대한 예상배당이 0원으로 표시된 이유를 확인해야 합니다.
- 시장가격 확인. 동일 면적 실거래 비교값이 없어 감정가 24%라는 이유만으로 저가 여부를 판단하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “84,755,000원”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금
표면만 보면 감정가 353,000,000원짜리 물건이 4회 유찰돼 84,755,000원까지 내려온 사례입니다. 그러나 현재 자료만으로는 홍세미·이기억의 보증금 액수를 알 수 없고, 공부상 용도와 현황이 다르며, 801호가 현황상 801호·802호로 구분되어 있습니다. 등기상 2013년 부산은행 근저당도 확인되는데 경매자료의 기준권리 표시는 2024.02.20 경매개시결정으로 잡혀 있어 선후관계 확인도 필요합니다.
따라서 이 물건은 최저가가 낮다는 사실만으로 실질 취득가가 낮다고 볼 수 없는 유형입니다. 두 임차인의 보증금과 실제 배당·인수액, 부산은행 근저당의 기준권리 관계, 공부와 현황 차이를 확인한 뒤에야 가격 판단이 가능합니다. 현재 단계의 핵심은 “싸게 내려왔다”가 아니라 “얼마를 실제로 떠안을 수 있는지 아직 모른다”는 점입니다.
