인천지방법원 2025타경510017. 인천 동구 송림동 58-38, 도로명 샛골로 135에 있는 아이엠티모텔과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 숙박시설이고, 건물은 철근콘크리트구조 및 경량철골조 슬래브지붕 7층입니다. 토지는 695.9㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 일반상업지역에 속합니다. 소유자는 강영하·조점석으로 각 2분의 1 지분을 보유합니다.
권리관계의 기준점은 2019.04.12 설정된 관악농업협동조합의 채권최고액 4,956,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준이고, 같은 날 뒤이어 설정된 조점석 지분 근저당권 200,000,000원과 2025.06.16 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기준 근저당권은 이후 명칭변경을 거쳐 2026.01.20 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510017 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 동구 송림동 58-38 아이엠티모텔 · 인천광역시 동구 샛골로 135 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설 |
| 소유자 | 강영하 2분의 1 · 조점석 2분의 1 |
| 토지 | 695.9㎡ · 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 및 경량철골조 슬래브지붕 7층 |
| 감정가 / 최저가 | 5,533,859,400원 / 1,898,114,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울서남부농업협동조합 / 4,157,818,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 핵심은 2019.04.12 근저당권입니다. 그 이전의 과거 근저당·가압류·압류·신탁 등은 등기부상 이미 말소된 이력이고, 말소기준 이후 남은 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 가격 검증 — 34%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가는 1,898,114,000원으로, 3회 유찰된 현재 회차는 감정가의 34%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 1,328,679,800원(감정가 24%), 5회 유찰 시 930,075,860원(감정가 17%)으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만 보고 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 크다”라고 평가할 수 없습니다. 숙박시설은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 거래가를 단순 대조하기 어려운 자산이고, 감정평가상 실제 이용도 숙박시설입니다. 가격 판단은 토지·건물과 영업·점유 상태를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,898,114,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 21,381,140원 |
| 2. 을구 25번 근저당권 · 관악농업협동조합 | 4,956,000,000원 | 1,876,732,860원 |
| 3. 을구 26번 근저당권 · 강영길 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 총 채권액 5,156,000,000원 중 1,876,732,860원이 배당되고, 미배당액은 3,279,267,140원입니다. 후순위 강영길 근저당권과 소유자 잔여배당은 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 동구청 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설과 숙박시설 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차장·화재탐지 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 695.9㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 1,807,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·도로 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 숙박시설과 토지를 함께 취득하는 상업용 부동산으로, 실거래 비교 없이 최저가만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2019.04.12 을구 25번 근저당권이 기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 근저당권 이전 확인. 기준 근저당권은 2026.01.20 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기돼 있으므로 최신 권리관계를 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 숙박시설 운영자와 점유관계를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 1,898,114,000원이 감정가 34%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고 숙박시설·토지의 실제 시장가치를 별도로 검증하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고는 일괄매각이므로 건물과 토지의 구체적 매각 범위를 원본에서 확인하세요.
- 배당 한계. 현재 가격에서는 근저당 채권 전액이 배당되지 않고 총 3,279,267,140원의 미배당이 발생합니다. 다만 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증이 필요하다”
이 사건은 권리만 놓고 보면 방향이 분명합니다. 2019.04.12 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수 0원입니다. 반면 가격 판단은 쉽지 않습니다. 3회 유찰로 최저가가 감정가 34%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 근거가 없고 감정 이용상태는 숙박시설이며 토지와 함께 일괄매각됩니다.
권리 인수는 낮지만, 가격·점유·환금성 검증은 높은 수준으로 필요한 물건입니다. 특히 임대관계 미상과 숙박시설이라는 용도를 감안하면, 낮아진 최저가 자체를 투자 매력으로 환산하기보다 실제 운영·점유 상태와 상업용 부동산 가치부터 확인하는 접근이 맞습니다.
