대구지방법원 2025타경8991. 대구 북구 칠성동2가 엠에이치엘퍼스트오페라 15층 1502호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 이태훈이며 2016.02.03 소유권이전등기가 됐고 등기원인은 2013.04.05 매매입니다. 등기부에는 근저당권이 없고, 말소기준은 2024.08.13 현대카드의 가압류 13,076,407원입니다.
말소기준 이후에는 삼성카드·롯데카드·농협은행·우리카드의 가압류와 대구광역시 남구 및 국의 압류, 2025.08.14 강제경매개시결정이 이어집니다. 이 등기들은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 등기부의 후순위 채권들이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 윤나영입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8991 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 칠성동2가 1-2 엠에이치엘퍼스트오페라 15층 1502호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상20층 중 제15층 1502호 |
| 소유자 | 이태훈 (2016.02.03 소유권이전등기 · 원인 2013.04.05 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 60,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신동현 / 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 말소기준 | 2024.08.13 현대카드 주식회사 가압류 13,076,407원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
2015.11.02 국제자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었지만 2016.02.03 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.08.13 현대카드 가압류입니다. 그 이후의 가압류·압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 핵심 미확정값
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤나영 | 2024.04.01 | 2023.07.26 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 가능 |
윤나영은 보증기관 대위나 승계신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구 여부와 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰 전에는 보증금과 배당요구 여부, 실제 점유관계를 반드시 확정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,496,200원 |
| 1. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 13,076,407원 | 13,076,407원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 18,175,745원 | 18,175,745원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 12,616,621원 | 12,616,621원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 102,514,526원 | 15,535,027원 |
| 5. 가압류 · 주식회사우리카드 | 15,212,341원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 443,444,983원 | 0원 |
| 7. 신청채권자 · 신동현 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 60,900,000원 가정에서 집행비용 1,496,200원을 제외한 채권자 예상배당은 59,403,800원이고, 채권 미배당액은 630,636,823원입니다. 신청채권자 신동현의 85,000,000원은 이 배당 시나리오에서 0원 배당입니다. 임차보증금과 세금 관련 실제 배당순위·금액에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 가격·회차 구조
| 감정가 | 87,000,000원 |
|---|---|
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 60,900,000원 · 감정가 70% |
| 2회 유찰 시 | 42,630,000원 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 29,840,999원 · 감정가 34% |
| 현재 채권 미배당 | 630,636,823원 |
| 2회 유찰 시 미배당 | 648,577,963원 |
| 3회 유찰 시 미배당 | 661,136,762원 |
유찰이 이어지면 표면상 최저가는 60,900,000원에서 42,630,000원, 29,840,999원으로 낮아집니다. 하지만 이 물건은 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 낙찰가 하락을 곧바로 실질취득가 하락으로 볼 수 없습니다. 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 커질 수 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 당시 1502호는 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 대구광역시 북구 칠성동2가 대구일중학교 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 30미터, 서측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 각각 접합니다.
- 지역·지구. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·시가지조성사업지역이며 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공시지가. 2,895,000원/㎡이며 토지는 평지이고 상업기타로 이용됩니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 현장확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 집합건축물대장상 내부현황, 외부에서 투시 가능한 내부전경과 인근주민 탐문 등을 참작해 표준적인 이용상황을 상정해 평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤나영 보증금 확인. 가장 중요합니다. 현재 보증금이 미상이라 매수인의 실질 인수액을 산정할 수 없습니다.
- 배당요구 여부 확인. 우선변제와 미배당 보증금 승계 범위를 판단하려면 배당요구 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가로 상한 계산. 최저가가 아니라 낙찰가와 인수할 미배당 보증금을 합친 금액을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 2025.03.17 대구광역시 남구 압류와 2025.05.21 국 압류가 있으므로 실제 배당에서 세금 관련 순위와 금액을 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 감정평가 당시 이해관계인이 부재했던 물건이므로 실제 내부상태와 현재 점유관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임차관계 자료를 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 임차보증금이 먼저다”
이 물건은 감정가 87,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 60,900,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준 이후의 다수 가압류·압류가 매각으로 소멸하고 근저당권도 없어 구조가 단순해 보입니다. 하지만 권리분석의 결론은 그 반대입니다. 윤나영의 전입일 2024.04.01이 말소기준 2024.08.13보다 빠르고, 보증금이 미상이기 때문입니다.
보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라면 낙찰가가 더 내려가도 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 따라서 현재 단계에서는 최저가 60,900,000원만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 이 사건의 선결 조건은 단 하나, 윤나영의 보증금과 배당요구 여부를 확인해 실제 승계액을 확정하는 것입니다. 그 전까지는 가격보다 권리 확인이 우선입니다.
