대구지방법원 2025타경9025. 대구 북구 서변동 ‘서변청아람’ 106동 12층 1202호 아파트입니다. 감정가는 203,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 142,100,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 현재 소유자는 유정열이며, 말소기준은 2023.09.13 설정된 현대해상화재보험주식회사의 채권최고액 200,760,000원 근저당권입니다.
말소기준 뒤에는 현대카드주식회사 22,243,852원 가압류, 신한카드 주식회사 6,113,675원 가압류와 현대해상화재보험주식회사의 임의경매개시결정이 이어지며 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9025 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 서변동 1724 서변청아람 106동 12층1202호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.82㎡ · 15층건 중 12층 |
| 소유자 | 유정열 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 142,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 176,808,961원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
과거 우리은행 근저당 2건은 이미 등기부에서 말소됐고, 2022년 한국주택금융공사 명의 신탁 역시 2023.09.13 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 기준권리는 같은 날 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 현대카드·신한카드 가압류와 2025.08.26 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 79%
서변청아람 동일 면적 84.82㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 179,958,333원, 최신 거래는 2026.03 · 184,000,000원입니다. 현재 최저가 142,100,000원은 최근 12개월 평균의 79.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.82㎡ | 15 | 184,000,000원 |
| 2026.01 | 84.82㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2025.12 | 84.82㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2025.12 | 84.82㎡ | 6 | 188,000,000원 |
| 2025.12 | 84.82㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2025.10 | 84.82㎡ | 4 | 158,000,000원 |
| 2025.08 | 84.82㎡ | 11 | 214,500,000원 |
| 2025.06 | 84.82㎡ | 8 | 170,000,000원 |
| 2025.06 | 84.82㎡ | 8 | 197,000,000원 |
| 2025.05 | 84.82㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2025.05 | 84.82㎡ | 15 | 188,000,000원 |
| 2025.04 | 84.82㎡ | 8 | 185,000,000원 |
| 평균 | 84.82㎡ | 12건 | 179,958,333원 |
실거래 범위는 158,000,000원~214,500,000원이고, 최근 12개월 평균은 179,958,333원입니다. 감정가 203,000,000원은 최근 평균보다 높지만, 1회 유찰된 현재 최저가는 142,100,000원까지 내려와 최근 평균과 최신 거래 모두보다 낮습니다. 따라서 가격 메리트는 신건이 아니라 현재 회차에서 발생한 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,789,400원 |
| 2. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 200,760,000원 | 139,310,600원 |
| 3. 가압류 · 현대카드주식회사 | 22,243,852원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,113,675원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 229,117,527원 중 139,310,600원이 배당되고 89,806,927원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 142,100,000원 | 139,310,600원 | 89,806,927원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 99,470,000원 | 97,279,540원 | 131,837,987원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 69,629,000원 | 67,975,678원 | 161,141,849원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 채권자 미배당과 매수인 인수는 다른 문제이므로, 근저당권자가 전액 배당받지 못한다는 이유만으로 그 부족액을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서변중학교 북측 인근이며 주변은 아파트단지, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 체육시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 고려할 때 아파트로서 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층건 중 12층이며, 승강기·도시가스 개별난방·급배수·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 왕복 2~4차선 포장도로와 북서측 노폭 약 6M 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 1,445,000원/㎡입니다.
- 단지. 서변청아람은 524세대이며 사용승인 관련 기준일은 2003-08-13으로 제시돼 있습니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.09.13 현대해상화재보험주식회사 근저당권이 기준이며 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입관계 확인이 중요합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 142,100,000원은 최근 12개월 평균 179,958,333원의 79.0%이고 최신 거래 184,000,000원보다 낮습니다.
- 실거래 편차. 동일 면적 거래는 158,000,000원부터 214,500,000원까지 폭이 있으므로 층·상태 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 채권 미배당 89,806,927원이 발생하지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 마지막 점유 확인이 핵심
이 물건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 2023.09.13 현대해상화재보험주식회사 근저당권이 말소기준이고 이후 현대카드·신한카드 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 한 차례 유찰되면서 상황이 달라졌습니다. 감정가 203,000,000원에서 현재 142,100,000원으로 내려와, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 179,958,333원의 79.0%입니다. 최신 거래 184,000,000원과 실거래 최저 158,000,000원보다도 현재 최저가가 낮습니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 입찰 전 실제 점유관계 확인이 최종 체크포인트입니다. 권리는 정리형, 가격은 할인 구간, 남은 변수는 점유 확인입니다.
