대구지방법원 2025타경9068. 대구 남구 대명동 349-16의 연립/다세대 + 토지 물건으로, 토지면적은 173.2㎡이고 감정평가상 주택·주택 일부·창고로 이용 중입니다. 현 소유자는 2024년 6월 25일 상속을 원인으로 하옥태 지분 5분의 3, 하시원 지분 5분의 2를 취득해 2025년 9월 11일 등기했습니다. 경매는 한국주택금융공사가 신청했고 청구액은 72,610,761원입니다.
가격만 보면 감정가 357,850,400원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가가 175,347,000원까지 내려왔습니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 실거래가가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 이 사건은 가격보다도 현황과 매각 범위가 실제 가치에 얼마나 영향을 주는지를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9068 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 349-16 · 대구광역시 남구 현충로16길 9-5 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 · 주택 일부 · 창고 |
| 토지 | 173.2㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 하옥태 5분의 3 · 하시원 5분의 2 (2024.06.25 상속, 2025.09.11 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 357,850,400원 / 175,347,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 72,610,761원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 담보권 승계와 후순위 가압류
등기 흐름에서 경매 실행의 기초가 된 담보권은 2016.06.20 신한은행 근저당권으로, 채권최고액은 99,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024.10.17 확정채권양도를 원인으로 한국주택금융공사에 이전됐고, 한국주택금융공사는 2025.09.19 임의경매개시결정을 받았습니다. 이후 2025.11.06 에스비아이저축은행 가압류 88,010,410원, 2025.11.28 한국씨티은행 가압류 54,542,452원이 등기됐으며 두 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
과거 2013.06.17 남대구새마을금고 근저당권 65,000,000원은 이미 말소됐고, 2013.10.02 최영일 전세권 110,000,000원 역시 2016.05.24 해지로 말소됐습니다. 따라서 이 과거 전세권 자체를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율만으로는 부족하다
현재 최저가는 175,347,000원으로 감정가 357,850,400원의 약 49%입니다. 3회 유찰 시 122,742,899원(감정가 34.3%), 4회 유찰 시 85,920,029원(감정가 24.01%)으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 175,347,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 122,742,899원 | 34.3% | 22,328,364원 |
| 4회 유찰 시 | 85,920,029원 | 24.01% | 58,579,394원 |
다만 이 물건에는 최근 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실은 알 수 있어도, 그 금액이 실제 시장가보다 낮은지는 별도 검증 없이는 판단할 수 없습니다. 특히 일부 토지가 현황상 도로이고 일부 건물이 멸실된 상태라는 점은 감정가 대비 할인율과 별개로 실제 이용가치와 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,347,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,254,858원 |
| 2. 가압류 · 주식회사에스비아이저축은행 | 88,010,410원 | 88,010,410원 |
| 3. 가압류 · 주식회사한국씨티은행 | 54,542,452원 | 54,542,452원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 29,539,280원 |
현재 예상배당 기준 총 채권액 142,552,862원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 29,539,280원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 매각 범위·현황 — 반드시 현장에서 맞춰볼 부분
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 토지 현황. 공부상 지목은 ‘대’이지만 일부는 현황상 ‘도로’입니다.
- 건물 멸실. 목록2의 기호 (나), (다)는 멸실된 것으로 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 주택, 주택 일부, 창고로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 세멘벽돌조 와즙 건물, 시멘트벽돌조 아스팔트슁글지붕 단층 건물, 기존벽체 및 판넬조 판넬지붕 단층 건물이 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 남구 대명동 도시철도 1호선 현충로역 남측 인근이며, 주변은 단독주택과 점포 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 도시철도 및 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 173.2㎡, 지목 대, 평지·가로장방이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역이며 공시지가는 889,100원/㎡입니다.
- 환금성 판단. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않고 토지 일부가 현황 도로이며 일부 건물이 멸실돼 있어 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임대관계가 미상입니다. 전입·점유자·보증금·확정일자 유무를 현황조사와 실제 방문으로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 어떤 구조물이 현재 남아 있고 매각에 포함되는지 감정평가서 도면과 현장을 일치시켜 확인하세요.
- 멸실 부분 확인. 목록2 기호 (나), (다)가 실제 멸실 상태인지, 감정가와 이용가치에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
- 현황 도로 확인. 173.2㎡ 전체를 일반 대지처럼 활용할 수 있다고 가정하지 말고 일부 도로 부분의 위치와 이용관계를 확인하세요.
- 배당순위 대조. 한국주택금융공사의 담보권 승계와 청구액 72,610,761원, 예상배당표상 0원 표시를 채권계산서·매각물건명세서 등 원본과 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 175,347,000원이 감정가 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 대명동 인근 유사 주택·토지의 실제 거래와 현장 가치를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 현황 확인이 먼저다
이 물건은 현재 예상치상 매수인 인수가 0원이고, 두 차례 유찰돼 최저가가 175,347,000원까지 내려온 상태입니다. 하지만 최근 실거래 비교값이 없어 이 가격을 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다.
오히려 판단을 좌우하는 것은 일괄매각·제시외 건물·일부 현황 도로·일부 건물 멸실입니다. 임대관계도 미상이므로 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 점유·대항력 위험을 완전히 배제해서는 안 됩니다. 권리상 예상 인수는 0원이지만, 현황과 가격 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 보는 것이 맞습니다. 이 사건의 승부처는 ‘얼마나 유찰됐는가’가 아니라, 실제 남아 있는 자산을 얼마로 평가할 것인가입니다.
