대구지방법원 2025타경9068. 대구 남구 대명동 349-16의 주택 및 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정가 357,850,400원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 250,495,000원입니다. 현재 소유자는 상속으로 지분을 취득한 하옥태(5분의 3)·하시원(5분의 2)이며, 경매 신청채권자는 한국주택금융공사입니다. 배당 시뮬레이션은 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 모두 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다.
가격만 보면 현재 회차는 감정가의 70%입니다. 그러나 이 물건에는 동일 물건 유형의 실거래 비교치가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인만으로 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 오히려 입찰 전에는 토지 일부의 도로 이용, 제시외 건물, 멸실 부분을 실제 이용가치와 함께 확인하는 것이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9068 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 349-16 · 대구광역시 남구 현충로16길 9-5 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 및 창고 이용 |
| 토지 | 173.2㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(불) |
| 현재 소유자 | 하옥태 5분의 3 · 하시원 5분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 357,850,400원 / 250,495,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 72,610,761원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록1 일부 현황 도로 · 목록2 기호(나),(다) 멸실 |
① 권리 흐름 — 현재 시뮬레이션상 매수인 인수 0원
조사된 임차인은 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 권리판정상 말소기준은 2025.09.19. 임의경매개시결정으로 잡혀 있으며, 그 뒤에 등기된 에스비아이저축은행 및 한국씨티은행의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 판정되어 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 실거래 비교는 없다
현재 최저매각가는 250,495,000원으로 감정가 357,850,400원의 70%입니다. 2회 유찰 시 175,346,500원, 3회 유찰 시 122,742,549원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 하지만 주변 또는 유사 물건의 실제 거래가격 자료는 없어, 현재 최저가가 시장가격 대비 저렴한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 250,495,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 175,346,500원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 122,742,549원 | 22,328,709원 | 0원 |
특히 3회 유찰 시에는 채권 총액 142,552,862원 중 120,224,153원이 배당되고 22,328,709원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 그렇더라도 해당 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,495,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,306,930원 |
| 2. 가압류 · 주식회사에스비아이저축은행 | 88,010,410원 | 88,010,410원 |
| 3. 가압류 · 주식회사한국씨티은행 | 54,542,452원 | 54,542,452원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 103,635,208원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 채권 142,552,862원이 전액 배당되고, 소유자 교부 잔여액은 103,635,208원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황·입지 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 대구광역시 남구 대명동 소재 도시철도1호선 현충로역 남측 인근으로, 부근은 단독주택과 점포 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 도시철도 및 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 주택, 주택 일부 및 창고로 이용 중입니다.
- 토지. 173.2㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지·가로장방이며 공시지가는 889,100원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 지목은 ‘대’이나 일부가 현황 ‘도로’입니다.
- 건물. 제시외 건물을 포함해 일괄매각하며, 목록2 기호(나),(다)는 멸실된 것으로 기재되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 원문 대조. 2016년 신한은행 근저당권과 2024년 한국주택금융공사로의 근저당권 이전 기록을 최신 등기사항과 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 현황 도로 확인. 토지 일부가 실제 도로로 이용되고 있으므로 해당 부분의 위치와 사용상태가 토지가치에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·현존 여부와 실제 사용상태를 확인해야 합니다.
- 멸실 부분 확인. 목록2 기호(나),(다)는 멸실로 기재되어 있어 공부와 현황을 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 현장 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 시뮬레이션 확인. 현재 회차와 2회 유찰 시 미배당은 0원, 3회 유찰 시 22,328,709원이며 각 시나리오의 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 물건 자체의 확인
이 사건은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이고 조사된 임차인도 없어 권리 계산만 보면 복잡도가 낮습니다. 그러나 현재 최저가가 시장가격 대비 싸다는 근거는 없습니다. 더욱이 토지 일부가 현황 도로이고, 제시외 건물을 포함해 일괄매각하며, 일부 건물이 멸실된 상태입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순한 권리 인수 여부보다 실제 토지·건물의 사용가치와 현장가격을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다. 현재 자료 기준 결론은 권리 계산은 양호, 가격과 물건 현황은 추가 확인이 필요한 유형입니다.
