대구지방법원 2025타경9085. 대구 북구 대현동 대현한신휴플러스 208동 5층 501호 아파트입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 동일 단지 실거래 비교 면적은 84.96㎡입니다. 현재 소유자는 김치민이고, 2024.11.13 상속을 원인으로 2025.09.08 소유권이전등기가 이루어졌습니다.
권리의 중심은 2019.02.12 설정된 현대캐피탈주식회사 채권최고액 312,000,000원 근저당권입니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2020.08.14 현대캐피탈주식회사 근저당권 10,800,000원과 경북 신용보증재단·신용보증기금·주식회사 아이엠에셋대부의 가압류, 2025.09.23 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9085 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 대현동 531 대현한신휴플러스 208동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) |
| 비교 면적 / 층 | 84.96㎡ · 208동 지상19층 중 5층 |
| 소유자 | 김치민 · 2024.11.13 상속 · 2025.09.08 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 217,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 316,626,047원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 2019년 현대캐피탈 근저당이 기준
현재 경매에서 말소기준은 2019.02.12 현대캐피탈주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 현대캐피탈주식회사의 추가 근저당권과 가압류 3건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 217,000,000원은 최근 평균의 69.9%
대현휴먼시아2단지 동일 면적의 최근 12개월 실거래는 12건이며, 평균은 310,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.08 318,000,000원, 표본 최저는 280,000,000원, 최고는 318,000,000원입니다. 현재 최저매각가 217,000,000원은 최근 12개월 평균의 69.9%로 내려와 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.96㎡ | 11 | 318,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 10 | 317,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 20 | 312,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 17 | 312,500,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 15 | 317,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 10 | 312,500,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 19 | 280,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 18 | 315,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 16 | 315,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 22 | 315,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 15 | 309,000,000원 |
| 평균 | 84.96㎡ | 12건 | 310,250,000원 |
감정가 310,000,000원은 최근 12개월 평균 310,250,000원과 비슷한 수준이지만, 현재는 1회 유찰되어 최저매각가가 217,000,000원으로 낮아졌습니다. 따라서 이 사건은 신건 감정가보다 현재 회차의 할인 폭이 가격 판단의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,838,000원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 312,000,000원 | 213,162,000원 |
| 2. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 10,800,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 23,745,501원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 9,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 아이엠에셋대부 | 12,318,264원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 217,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 368,363,765원, 예상 배당액은 213,162,000원이며 미배당액은 155,201,765원입니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아지지만 채권 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 217,000,000원 | 213,162,000원 | 155,201,765원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 151,900,000원 | 148,973,400원 | 219,390,365원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 106,330,000원 | 104,041,380원 | 264,322,385원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자의 미배당액은 커지지만, 데이터상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰에 따른 가격 하락이 곧바로 매수인의 권리 인수액 증가로 연결되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구신암초등학교 남서측에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 남동측 신암로, 북동측 대현로가 통과합니다. 대중교통을 포함한 제반 교통사정은 대체로 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상19층 208동 중 5층 501호이며 사용승인일은 2010.09.16입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화·개별난방·도시가스 공급설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 북측 왕복 4차선 포장도로, 남측과 서측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 비행안전제6구역, 절대보호구역, 상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가는 1,779,000원/㎡이며 평지의 사다리형 토지로 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 단지. 대현휴먼시아2단지는 751세대이며 동일 면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2019.02.12 현대캐피탈주식회사 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이고 내부현황도 확인되지 않았습니다. 실제 거주자와 전입세대 현황을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 217,000,000원과 최근 12개월 평균 310,250,000원, 최신 거래 318,000,000원을 함께 비교하세요.
- 물건 상태. 현장조사에서 내부 상태를 확인하지 못했으므로 수리 필요 여부와 내부 관리 상태를 직접 점검하세요.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 채권 미배당액이 155,201,765원 발생합니다. 예상배당은 실제 조세·우선변제 관계에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·전입관계·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인과 가격 검증’이 핵심
이 사건은 2019.02.12 현대캐피탈주식회사 근저당권이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 인수액도 0원입니다. 가격 측면에서는 감정가 310,000,000원에서 1회 유찰되어 217,000,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 310,250,000원의 69.9%입니다. 따라서 현재 회차에는 분명한 가격 차이가 존재합니다. 다만 감정평가 당시 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았다는 점은 반드시 별도로 점검해야 합니다. 등기 권리는 비교적 단순하고 가격은 내려왔지만, 점유·내부 상태 확인이 최종 입찰 판단의 관문입니다.
