98,000,000원
대구지방법원 2025타경9137. 대구 동구 신서동 ‘각산역더뉴클래스3차’ 101동 804호, 전용 49.4627㎡ 아파트입니다. 이번 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차권과 대항력 포기 확약의 결합입니다. 문한준은 2022년 8월 5일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022년 7월 18일입니다. 말소기준권리인 2023년 7월 10일 대구신용보증재단 가압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 임차보증금은 155,000,000원이고 배당요구도 했기 때문에, 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금 잔액을 낙찰자가 인수할 수 있습니다.
하지만 매각물건명세서에는 중요한 반전이 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 주택임차권자 문한준의 양수인으로서 2026.7.22. 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 서면을 제출했습니다. 이 확약은 문한준 관련 권리에 적용되므로 실질 인수는 0원입니다. 실제 임차인은 문한준 1명이며, 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9137 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신서동 1013-2 각산역더뉴클래스3차 101동 8층804호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.4627㎡ · 20층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 손주영 · 2019.04.30 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 98,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2023.07.10 대구신용보증재단 가압류 15,170,000원입니다. 그보다 앞선 문한준의 전입·점유일 2022.08.05 때문에 임차인은 대항력을 갖습니다. 이후 에이치에프엘씨삼이유동화전문유한회사의 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 5번 주택임차권 역시 등기 자체는 매각으로 소멸 대상이지만, 원래는 보증금 미변제 잔액이 매수인에게 이어질 수 있는 권리입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문한준 | 155,000,000원 | 2022.08.05 | 2022.07.18 | 2025.11.04 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 |
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세보다 낮다
각산역더뉴클래스3차 전용 49.46㎡ 거래 중 최근 12개월에 해당하는 거래는 3건, 평균은 144,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.07, 11층 135,000,000원입니다. 현재 최저매각가 98,000,000원은 최근 12개월 평균의 68.1%이고, 확약으로 실질 인수가 0원이므로 시세 비교 기준 역시 98,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.46㎡ | 11 | 135,000,000원 |
| 2025.11 | 49.46㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2025.11 | 49.46㎡ | 19 | 150,000,000원 |
| 2024.07 | 49.46㎡ | 17 | 150,000,000원 |
| 2024.04 | 49.46㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2023.12 | 49.46㎡ | 12 | 164,000,000원 |
| 2022.01 | 49.46㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 49.46㎡ | 3건 | 144,000,000원 |
전체 7건 평균은 151,571,428원이지만 가격 판단에는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 144,000,000원이고 최신 거래는 135,000,000원으로 내려왔으며, 최근 구간은 과거 구간 대비 -8.4%입니다. 따라서 이 물건은 현재 98,000,000원이라는 가격 자체는 최근 시세보다 낮지만, 시장이 하락 방향이라는 점을 무시해 과거 전체 평균만 기준으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 1. 임차인 문한준 보증금 | 155,000,000원 | 95,836,000원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 15,170,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 에이치에프엘씨삼이유동화전문유한회사 | 11,327,116원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 문한준의 보증금 미변제액은 59,164,000원으로 매수인 인수액에 표시됩니다. 다만 2026.7.22. 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 제출되어 문한준 관련 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
④ 회차별 구조 — 확약 전 계산과 실질 부담을 구분
| 시나리오 | 매각가 | 확약 전 계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 70% | 98,000,000원 | 59,164,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 56% | 78,400,000원 | 78,411,200원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 45% | 62,720,000원 | 93,808,960원 | 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 원래 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질 부담이 상쇄됩니다. 이 사건도 확약을 제외한 배당 계산만 보면 그 특성이 그대로 나타납니다. 그러나 문한준 관련 권리는 명시적인 포기 확약이 제출되어 있어 실제 가격 판단은 최저가 자체를 실질취득가로 놓고 비교하는 것이 맞습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 대구동부경찰서 북동측 인근으로, 주변에는 아파트단지·다가구주택·관공서·학교·농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 8층이며, 도시가스 난방설비와 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 동측으로 폭 약 30m, 남측으로 폭 약 20m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 공시지가 1,308,000원/㎡ · 지목 대 · 평지 · 세로장방 · 광대로한면입니다.
- 단지·거래. 70세대, 2017-10-26 준공. 확인된 동일 면적 거래는 7건이며 최근 12개월 거래는 3건입니다.
- 가격 흐름. 최근12개월 평균 144,000,000원, 최신 거래 135,000,000원, 최근 대비 과거 가격 추세는 -8.4%입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.7.22. 제출된 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용이 매각기일까지 그대로 유지되는지 원문과 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 문한준의 을구 5번 주택임차권등기가 매각 후 확약 취지대로 말소되는지 확인해야 합니다.
- 중복채권 주의. 실제 임차인은 문한준 1명이며 신청채권자 주택도시보증공사는 문한준의 양수인으로 기재돼 있습니다. 동일 보증금 채권을 별도 임차보증금처럼 중복 합산하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 7건 평균 151,571,428원보다 최근12개월 평균 144,000,000원과 최신 거래 135,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -8.4%이므로 현재 98,000,000원의 할인 폭만 보고 과거 고가 거래까지 회복된다고 전제하지 않는 것이 적절합니다.
- 2회 유찰 상태. 현재 회차는 2회 유찰 후 최저가 98,000,000원입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.0회로 집계돼 있습니다.
맺으며 — “대항력 임차인”보다 중요한 건 확약의 효력
표면만 보면 보증금 155,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 배당만으로는 59,164,000원이 부족하므로, 최저가 98,000,000원만 보고 싸다고 판단해서는 안 되는 사건입니다. 하지만 이 물건에는 신청채권자 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있습니다. 그 확약을 반영하면 문한준 관련 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가 98,000,000원입니다.
가격은 최근 12개월 평균 144,000,000원의 68.1%이고 최신 실거래 135,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 가격에는 분명한 할인 폭이 있습니다. 다만 최근 시세가 과거보다 -8.4% 낮아진 하락 흐름이므로 가격 메리트를 평가할 때는 최신 거래와 확약서의 실제 효력을 함께 확인해야 합니다. 이 사건의 결론은 “확약이 유효하면 인수 0원·가격 경쟁력 있음, 확약 확인은 필수”입니다.
