대구지방법원 2025타경9137. 각산역더뉴클래스3차 101동 8층 804호, 전용 49.4627㎡ 아파트입니다. 소유자 손주영은 2019.04.30. 이 물건을 거래가 170,000,000원에 취득했습니다. 등기상 과거 우리은행 근저당과 삼성생명보험 근저당은 이미 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.07.10. 대구신용보증재단의 가압류 15,170,000원입니다. 문제는 그보다 먼저 2022.08.05. 전입·점유를 갖춘 임차인 문한준입니다.

문한준의 임대차계약일은 2022.07.13., 확정일자는 2022.07.18., 전입·점유개시는 2022.08.05.로 모두 말소기준권리인 2023.07.10.보다 앞섭니다. 보증금은 155,000,000원이며 배당요구도 2025.11.04. 접수돼 대항력과 우선변제권을 함께 갖춘 구조입니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가를 낮춰도 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인보다 확약이 더 중요하다

2017.11.02. 우리은행 근저당은 2018.01.10. 일부포기로 말소됐고, 2019.05.14. 설정된 삼성생명보험 근저당 역시 2020.08.21. 해지로 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 근저당은 현재 낙찰자에게 이어지지 않습니다. 이후 문한준이 2022.08.05. 전입·점유를 갖췄고, 2023.07.10. 대구신용보증재단 가압류가 말소기준권리가 됐습니다.

2023.11.09. 에이치에프엘씨삼이유동화전문유한회사의 가압류, 2024.08.12. 문한준의 주택임차권등기, 2025.08.29. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 경매로 소멸하는 등기입니다. 다만 임차권등기의 말소와 별개로 선순위 대항력에서 발생하는 보증금 잔액 인수 문제가 남을 수 있었는데, 이 부분을 2026.07.22. 확약서가 해소합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 155,000,000원

임대차계약일은 2022.07.13.이며 배당요구일은 2025.11.04.입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서므로 원칙상 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 문한준의 양수인으로 기재돼 있으므로, 이 사건에서는 실제 임차인 1명의 보증금 155,000,000원과 신청채권자 청구액을 별개의 두 임차보증금처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 97.2%만 보면 안 되는 이유

각산역더뉴클래스3차는 70세대, 2017.10.26. 사용승인된 아파트입니다. 전용 49.46㎡ 실거래는 제공된 표본 7건이며 전체 평균은 151,571,428원입니다. 그러나 가격 판단은 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다.

실질취득 140,000,000원은 최근 12개월 평균 144,000,000원의 97.2%입니다. 이 수치만 보면 평균보다 낮지만, 가장 최신인 2026.07. 거래가가 135,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 더구나 최근 거래와 이전 거래의 흐름은 -8.4%로 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균 151,571,428원 대비 92.4%라는 수치만으로 가격 메리트를 크게 평가하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)

배당 계산상 문한준 보증금의 미배당액은 17,760,000원입니다. 그러나 2026.07.22. 제출된 확약서에 따라 전액 변제되지 않더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로, 이 사건에서 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 반영했습니다. 주택도시보증공사는 문한준의 양수인으로 기재되어 있어 155,000,000원을 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전·후의 차이

확약이 없다면 보증금 155,000,000원이 낙찰가보다 커서 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차에서도 매각가 140,000,000원에 원칙상 인수액 17,760,000원이 붙습니다. 하지만 이번 사건은 신청채권자의 대항력 포기와 잔존 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 함께 제출되어 있어 이 원칙상 인수액을 실질 인수 0원*으로 보정해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 20층건 중 8층 804호입니다.
• 주위환경. 대구동부경찰서 북동측 인근에 위치하며 아파트단지, 다가구주택, 관공서, 학교, 농경지 등이 소재하는 주택지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 단지 동측으로 폭 약 30m, 남측으로 폭 약 20m 포장도로와 각각 접합니다.
• 설비. 도시가스 난방설비와 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지. 준주거지역, 지목 대, 평지·세로장방형이며 공시지가는 1,308,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준주거지역, 중로1류 관련 사항이 확인됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 거래 표본. 단지는 70세대이며 전용 49.46㎡ 제공 실거래 표본은 7건입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 2026.07.22. 제출 서면의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의를 직접 확인하세요.
• 임차권 말소. 문한준의 을구 5번 주택임차권등기가 확약 내용대로 말소되는 조건과 절차를 확인하세요.
• 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 문한준 1명이며, 주택도시보증공사는 문한준의 양수인으로 기재되어 있습니다.
• 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 151,571,428원보다 최근 12개월 평균 144,000,000원과 최신 거래 135,000,000원을 우선해서 보세요.
• 하락 추세. 최근 거래 대비 이전 거래 추세가 -8.4%이므로 현재 140,000,000원을 단순히 저가로 판단하지 마세요.
• 점유 확인. 임차권등기가 존재하는 만큼 실제 현황과 명도 상태를 현장 및 현황조사 원문으로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 확약서, 현황조사, 감정평가서, 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 애매하다”

이 사건은 표면만 보면 보증금 155,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 인수형 물건입니다. 현재 매각가 140,000,000원에서는 배당 계산상 17,760,000원이 남아 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 그러나 2026.07.22. 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약을 제출해 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.

따라서 현재 실질취득은 140,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 144,000,000원의 97.2%라는 점은 나쁘지 않지만, 최신 2026.07. 실거래가 135,000,000원이고 최근 추세가 -8.4%라는 점을 함께 봐야 합니다. 전체 평균 151,571,428원과 비교해 싸 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다. 권리는 확약 확인 후 합격, 가격은 최신 실거래와 하락 추세를 감안해 보수적으로 판단할 물건입니다.

* 17,760,000원은 현재 매각가 기준 원칙상 미배당 인수 계산액입니다. 2026.07.22. 신청채권자가 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출한 사실을 반영해 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 표시했습니다.