🏠 감정 이용상태 단독주택 · 🏞️ 토지 400.0㎡ · 📉 1회 유찰 / 최저가 70% · ✅ 등기상 인수 0원 · ⚠️ 임대관계 미상 · 📍 도로명주소 상이

대구지방법원 2025타경9255. 경북 경산시 신천동 250 소재 부동산으로, 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 경매상 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있지만, 감정평가상 실제 건물 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 2층 건물이며, 토지면적은 400.0㎡입니다.

소유자는 서재식입니다. 2020년 소유권을 취득하면서 주식회사대구은행의 채권최고액 218,500,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 임민성이 강제경매를 신청했고, 신상재의 가압류가 추가됐습니다. 현재 최저매각가는 305,513,000원으로 감정가 대비 70% 수준입니다.

이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 권리의 소멸 범위, 실제 점유자, 매각에 포함되는 시설, 토지 규제, 그리고 실질적인 시장가격을 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 대구은행 근저당

권리 흐름은 비교적 명료합니다. 최초 소유자 이동섭의 소유권보존등기 이후 북부새마을금고 근저당권이 설정됐으나, 해당 근저당권은 2020.06.16. 이미 말소됐습니다.

같은 날 서재식에게 소유권이 이전됐고, 주식회사대구은행의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 말소기준권리입니다. 2025년 임민성의 강제경매개시결정과 신상재의 가압류는 그 이후에 등기됐으므로 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가는 436,447,100원이고, 1회 유찰 후 최저매각가는 305,513,000원입니다. 감정가 대비 약 30% 내려온 금액이지만, 동일 지역·유사 건물의 최근 실거래 기준가격은 확인되지 않았으므로 현재 금액이 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 부족합니다.

추가 유찰 회차는 가격 시나리오이며 실제 매각기일·진행 여부가 확정된 것은 아닙니다. 시세와의 비교 결과가 아니라 감정가 대비 가격 변화를 보여줍니다.

③ 예상배당표 (매각가 305,513,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 5,077,182원을 제외하고 채권자들에게 300,435,818원이 배당됩니다. 이 배당모형에서는 대구은행이 채권최고액 기준 전액을 배당받지만, 신청채권자 임민성은 청구액 중 일부만 배당받고 신상재는 배당받지 못합니다.

총 미배당액은 512,664,511원으로 계산됩니다. 다만 이것은 채권자들이 배당받지 못하는 금액이지, 매수인이 자동으로 인수하는 채무가 아닙니다. 이 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.

집행비용은 추정치이고, 대구은행 채권액은 채권최고액 기준입니다. 실제 배당순위·배당액은 채권의 성격과 확정 채권액, 조세채권, 임차인 권리, 배당요구 및 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 이 표는 확정 배당표가 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권자 회수는 더 어려워진다

현재 회차에서는 신청채권자 임민성이 81,935,818원을 배당받는 것으로 추정됩니다. 반면 추가 유찰 시나리오에서는 임민성의 예상배당이 0원입니다. 어느 시나리오에서도 신청채권자의 청구액이 전액 충족되지는 않습니다.

⑤ 입지·토지·건물 분석 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 경상북도 경산시 신천동 소재 ‘니지’ 서측 인근에 위치하며, 주변은 주택·공장·농경지·임야 등이 혼재합니다. 일반적인 아파트 밀집 주거지역과는 다른 입지입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지 규모. 면적은 400.0㎡이며 지목은 대입니다. 지형은 평지, 형상은 사다리형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 용도지역. 농림지역이며 농업보호구역에 해당합니다. 일반적인 주거지역 토지와 동일한 기준으로 활용 가능성을 판단해서는 안 됩니다.
• 추가 규제. 가축사육제한구역과 비행안전제3구역(전술)에 해당합니다. 이용·증축·개발 가능성은 관련 제한을 검토해야 합니다.
• 공시지가. 273,800원/㎡입니다. 공시지가는 행정상 평가기준으로, 실제 거래 가능한 시세와 동일하지 않습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 2층 건물로 외벽은 치장벽돌·페인트 마감, 내벽은 벽지·일부 타일 마감입니다. 위생·급배수·LPG공급·난방설비가 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐지만, 도로명주소 불일치 문제는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 주택·공장·농경지·임야가 혼재한 입지와 농림지역 규제를 고려하면, 매수 가능한 수요층이 제한될 가능성이 있습니다. 실제 환금성은 주변 거래사례 확인이 필요합니다.

⑥ 매각 범위 — 포함되는 것과 제외되는 것

이 사건은 일괄매각으로 진행되며 제시외 건물 포함 조건입니다. 다만 현장에 있는 시설이라고 해서 모두 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 및 점유 현황. 임대관계가 미상이므로 현황조사서와 전입세대 확인 등을 통해 실제 점유자, 전입일, 보증금 및 대항력 여부를 확인하세요.
• 말소기준권리 재확인. 2020.06.16. 주식회사대구은행 근저당권을 기준으로 매각물건명세서의 인수 권리 유무를 최종 대조하세요.
• 건물·토지 동일성. 등기사항증명서와 건축물대장의 도로명주소가 서로 다릅니다. 지번, 건축물대장, 토지대장, 지적도 및 현장을 대조하세요.
• 매각 제외 시설. 이동가능한 LPG 저장탱크와 조립식창고가 매각에서 제외됩니다. 현장 확인을 통해 실제 소유 및 이전 문제를 점검하세요.
• 농림지역 규제. 농업보호구역·가축사육제한구역·비행안전제3구역 관련 이용 제한과 건축 인허가 사항을 관할 기관에서 확인하세요.
• 시세 조사. 감정가 대비 70%라는 할인율보다 인근 유사 토지·단독주택의 최근 거래사례 및 건물 상태를 우선 비교하세요.
• 명도 계획. 실제 거주·점유 관계를 확인하고, 매각 후 인도·명도에 필요한 절차와 비용을 검토하세요.
• 현장 상태. 건물의 균열·누수·설비 상태, LPG 설비, 토지 경계, 접근도로 및 유지보수 필요성을 확인하세요.
• 배당 및 체납. 예상 미배당액은 512,664,511원입니다. 이를 인수액으로 혼동하지 말고 별도로 조세채권, 공과금 및 실제 승계 가능한 부담을 조사하세요.
• 입찰 전 최종 대조. 매각물건명세서·등기사항증명서·현황조사서·감정평가서와 매각조건 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격과 현장은 아직 미확인”

이 물건은 등기상 말소기준이 명확하고, 그 이후의 강제경매개시결정 및 가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수액 0원은 긍정적입니다.

그러나 임대관계가 미상이고, 건축물대장과 등기사항증명서 사이에 도로명주소 불일치가 있습니다. 이동가능한 LPG 저장탱크와 조립식창고는 매각에서 제외되며, 토지는 농림지역·농업보호구역에 위치합니다. 각각의 문제가 매수인의 활용 계획과 취득비용에 영향을 줄 수 있습니다.

특히 감정가 436,447,100원에서 최저가 305,513,000원으로 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 최근 실거래를 통한 가격 검증이 없고 환금성에도 검토할 조건이 있기 때문입니다.

결론은 조건부 보류입니다. 등기상 권리는 비교적 정리된 편이지만, 실제 점유·토지 규제·주소 불일치·매각 제외 시설·현지 시세를 확인한 후에야 응찰 여부를 판단할 수 있습니다. 권리가 소멸한다는 것과 좋은 가격에 취득한다는 것은 별개의 문제입니다.