대구지방법원 2025타경9278. 대구 남구 대명동 470-15, 감정 이용상태는 주택·변소입니다. 등기상 현재 소유자는 박정무와 박준형으로 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 경매의 출발점은 박준형 지분 전부에 설정된 주식회사센트럴삼성대부의 근저당권입니다. 채권최고액은 30,000,000원이고, 이 권리를 기준으로 박준형 지분에 뒤이어 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건에서 “후순위 권리가 소멸한다”는 사실만 보고 안전하다고 결론 내리면 안 됩니다. 낙찰자는 부동산 전체가 아니라 박준형 지분 1/2만 취득하게 되고, 박정무의 1/2 지분은 소멸 대상이 아닙니다. 따라서 낙찰 이후에도 공유관계가 계속된다는 점이 금액보다 더 큰 구조적 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9278 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 470-15 · 대구광역시 남구 큰골길 119-8 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 · 변소 |
| 소유관계 | 박정무 지분 2분의 1 · 박준형 지분 2분의 1 |
| 매각대상 | 박준형 지분 2분의 1 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 90,709,240원 / 63,496,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사센트럴삼성대부 / 20,349,465원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 토지 | 대 93.9㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 742,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 그러나 1/2 공유지분은 남는다
말소기준권리는 2024.10.02 설정된 주식회사센트럴삼성대부 근저당권 30,000,000원입니다. 이후 박준형 지분에 설정된 우리금융캐피탈주식회사·삼성카드주식회사· 주식회사케이비국민카드·서울보증보험주식회사의 가압류와 국의 압류, 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 점유·전입 — 박정무는 공유자이면서 말소기준 전 전입
| 점유·전입자 | 관계 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정무 | 공유자 2분의 1 | 2022.12.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
박정무의 전입일은 2022.12.28로 말소기준인 2024.10.02보다 앞섭니다. 다만 박정무는 동시에 등기상 2분의 1 공유자이고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있는 임차인”으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 두고, 실제 임대차관계와 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 판정할 근거는 부족하다
감정가는 90,709,240원, 현재 최저매각가는 63,496,000원으로 1회 유찰·감정가 70% 회차입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않고, 매각대상도 전체 부동산이 아닌 박준형 2분의 1 지분입니다. 따라서 “감정가의 70%니까 싸다”는 식의 가격 판단은 할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,496,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,542,928원 |
| 1. 근저당 · 주식회사센트럴삼성대부 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 39,808,127원 | 31,953,072원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 6,072,593원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 55,998,047원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 90,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모델상 채권 총액은 222,478,767원, 배당액은 61,953,072원, 미배당액은 160,525,695원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.4% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 63,496,000원 | 61,953,072원 | 160,525,695원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 44,447,200원 | 43,247,150원 | 179,231,617원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 31,113,039원 | 30,153,004원 | 192,325,763원 | 0원 |
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 남구 대명동 남명초등학교 북동측 인근, 주변은 기존 주택지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 진입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 주택은 세멘블록조 기와지붕 단층, 변소는 세멘블록조 슬래브지붕 단층이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 93.9㎡ · 평지 · 정방형 · 세로한면(불) · 토지이용상황 단독입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 742,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각지분 확인. 전체 부동산 취득으로 착각하지 말고 박준형의 2분의 1 지분매각임을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 박정무 등 공유자의 우선매수가 1회 행사될 수 있으므로 외부 응찰자의 낙찰 확정 가능성을 함께 봐야 합니다.
- 박정무 점유관계 확인. 박정무는 2022.12.28 전입했으나 보증금·확정일자가 미상입니다. 공유자 점유인지 별도 임대차가 존재하는지 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 금전 인수 0원 재확인. 배당모델의 인수 0원은 확인되지 않은 보증금까지 확정적으로 제거한 결과가 아닙니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 제시외 건물 포함 일괄매각 조건과 감정 범위를 원본과 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 63,496,000원이지만 비교 실거래 시세가 없으므로 70%라는 숫자만으로 저평가 판단을 해서는 안 됩니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “1/2 지분”이 먼저다
이 사건은 후순위 금융권리가 복잡해 보이지만 말소기준 자체는 분명합니다. 2024.10.02 주식회사센트럴삼성대부 근저당권 이후 박준형 지분에 붙은 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그 다음입니다. 낙찰자가 받는 것은 박준형의 2분의 1 지분뿐이고, 박정무의 2분의 1 지분은 남습니다. 박정무는 2022.12.28 전입 상태이며 보증금·확정일자가 미상이고, 공유자의 우선매수도 1회 가능합니다.
따라서 감정가 90,709,240원에서 1회 유찰돼 최저가가 63,496,000원으로 내려왔다는 사실은 단독으로 투자 근거가 되지 않습니다. 가격보다 공유관계·점유관계·우선매수권을 먼저 해결해야 하는 지분경매입니다. 현재 자료만으로는 “싸다”보다 권리·환금성 리스크가 큰 물건으로 보는 것이 보수적입니다.
