대구지방법원 2025타경9314. 대구광역시 중구 수창동 대구역센트럴자이 오피스텔동 19층 1908호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔이며 등기된 임차권에도 주거용 임대차 이력이 확인됩니다. 소유자는 박노창, 강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 160,000,000원입니다.
권리관계만 표면적으로 살펴보면 입찰을 주저하게 됩니다. 2022년부터 전입·점유한 임차인이 있고, 2024년 설정된 주택임차권등기는 2025년 경매개시결정에 앞섭니다. 따라서 일반적인 말소기준권리 분석만으로는 매수인이 보증금 부족액을 인수할 위험이 있습니다. 하지만 이 물건은 신청채권자인 보증기관의 명시적인 대항력 포기 확약이 존재한다는 점에서 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9314 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 수창동 173 대구역센트럴자이 오피스텔동 19층 1908호 도로명주소: 대구광역시 중구 서성로 99 |
| 물건종류 / 면적 | 근린시설 표기 · 감정상 오피스텔 / 비교 대상 면적 39.4727㎡ · 지상 25층 중 19층 |
| 소유자 | 박노창 (2018.01.09 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 102,900,000원 (2회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 말소기준 표기 | 2025.09.17 강제경매개시결정 (갑구 3번) |
| 선순위 임차권 | 김현진 · 보증금 160,000,000원 · 을구 5번 |
| 대항력 포기 확약 | 2026.08.11 주택도시보증공사 제출 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
등기상 과거 전세권은 모두 말소되었습니다. 엄미경의 130,000,000원 전세권은 2019.10.22 말소되었으며, 안규리·전영하 관련 140,000,000원 전세권 역시 2021.10.20 말소되었습니다. 따라서 과거 전세금 두 건을 현재 인수액에 합산해서는 안 됩니다.
실제 분석 대상은 김현진의 160,000,000원 주택임차권입니다. 2022.05.02 점유가 시작되고 2022.05.03 전입신고가 이루어졌으며, 확정일자는 2022.03.30입니다. 이 권리는 경매개시결정 이전에 대항요건을 갖춘 것으로 정리되므로 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 원칙적으로 잔액 인수 문제가 발생합니다.
② 임차인 분석 — 원칙적 인수와 확약 후 인수 구분
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 김현진 실제 임차인 1명 |
160,000,000원 | 전입 2022.05.03 확정 2022.03.30 점유 2022.05.02 |
대항력 有
우선변제 有
원칙적 인수
확약상 포기
|
| 주택도시보증공사 | 별도 합산 없음 | 김현진의 양수인 확약 제출 2026.08.11 |
보증금 채권 양수인
대항력 포기
말소 동의
|
주택도시보증공사는 매각물건명세서상 김현진의 양수인으로 기재되어 있습니다. 별도의 실제 임차인이나 추가 보증금 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명이며 분석 대상 보증금은 160,000,000원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 최근 거래보다 낮지만 하락 추세
비교 대상은 대구역센트럴자이의 전용 39.47㎡대 거래입니다. 확인된 실거래 8건의 전체 평균은 149,600,000원이나, 2021~2022년의 높은 거래가격이 포함되어 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 125,000,000원과 2025.09 최신 거래 125,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 39.47㎡ | 6 | 125,000,000원 |
| 2023.06 | 39.47㎡ | 11 | 135,000,000원 |
| 2022.11 | 39.47㎡ | 11 | 148,000,000원 |
| 2022.08 | 39.47㎡ | 17 | 150,000,000원 |
| 2022.02 | 39.47㎡ | 6 | 139,800,000원 |
| 2021.12 | 39.47㎡ | 13 | 165,000,000원 |
| 2021.12 | 39.47㎡ | 12 | 164,000,000원 |
| 2021.06 | 39.47㎡ | 20 | 170,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 149,600,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 125,000,000원 |
확약으로 인수 부담이 실질적으로 해소된다는 전제에서 현재 최저가 102,900,000원은 최근 거래가 125,000,000원의 82.3%이며 금액 차이는 22,100,000원입니다. 겉으로는 할인 여지가 있습니다. 그러나 전체 평균 149,600,000원과 비교해 68.8%라는 수치만으로 낙찰가가 저평가되었다고 단정하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 102,900,000원 매각 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,240,600원 |
| 1. 임차인 김현진 보증금 우선변제 | 160,000,000원 | 100,659,400원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청 청구 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
김현진 보증금 우선변제와 주택도시보증공사의 경매신청 청구는 동일 보증금 채권의 양수 관계를 고려하여 중복 보증금으로 계산하지 않습니다. 위 표는 집행비용과 임차보증금 우선변제를 적용한 예상 배당구조입니다. 신청채권자 명목의 별도 배당 0원을 보증기관의 경제적 회수액 0원으로 단정할 수는 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수 위험은 별개
현재 2회 유찰된 상태입니다. 향후 추가 유찰 시 최저가가 더 낮아질 수 있으나, 확약이 없다면 낙찰가 하락만큼 보증금 부족액이 증가하는 구조이므로 단순히 회차별 최저가가 낮아지는 것을 투자이익으로 볼 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 원칙적 인수 추정 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 (70%) | 102,900,000원 | 59,340,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 (56%) | 82,320,000원 | 79,561,760원 | 0원 |
| 4회 유찰 (44.8%) | 65,856,000원 | 95,729,408원 | 0원 |
원칙적 인수 추정액은 각 회차의 집행비용 등 추정이 반영된 회차별 배당 시나리오 금액입니다. 확약 반영 0원은 확약의 유효성·적용 범위 및 이행을 전제로 합니다. 실제 낙찰가가 각 회차 최저가와 일치한다는 보장은 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 수창동 수창초등학교 북동측 인근. 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 시내버스정류장 및 지상철역인 달성공원역이 인근에 있어 감정평가상 교통사정은 양호한 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 2017.10.30 준공된 대구역센트럴자이 내 오피스텔동으로, 철근콘크리트구조 지상 25층 중 19층 1908호입니다. 급배수·위생·도시가스·승강기·개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 북측 왕복 7차선, 동측 왕복 6차선, 남측 왕복 3차선 및 서측 왕복 2차선 도로에 접합니다. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역·상대보호구역 등에 해당하며, 공시지가는 2,426,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 감정조사 당시 거주자 부재로 내부상황은 탐문조사와 관련자료에 따라 파악되었습니다. 실내 수리 상태와 점유 현황은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 대구역센트럴자이는 1,005세대 규모로 집계되지만, 비교 대상은 주거용 오피스텔 39.47㎡형입니다. 거래 표본 8건 중 최신 거래는 2025.09의 125,000,000원이며, 최근 가격 하락 추세가 뚜렷해 재매각 시점과 매수층을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.11 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 매수인에 대하여 적용되는지 원문과 최신 매각물건명세서를 반드시 대조하세요.
- 양수 관계와 권한 확인. 주택도시보증공사가 김현진의 보증금 채권 양수인이라는 사실, 포기할 수 있는 권리의 범위, 그리고 김현진 임차권등기의 실제 말소에 필요한 절차를 확인하세요.
- 실제 점유자 확인. 감정조사 당시 거주자가 부재하여 내부 확인이 제한되었습니다. 현재 점유자가 누구인지, 임차권등기 후 인도 여부, 명도 협의 또는 인도 절차가 필요한지 확인해야 합니다.
- 추가 독립 권리 확인. 확약은 김현진 임차권 관련 권리의 인수 위험을 해소하는 근거입니다. 다른 점유자·별도 임대차·법정 인수권리 등이 새로 확인될 경우 그 위험까지 소멸시키는 것은 아닙니다.
- 가격 기준 재점검. 최근 거래 125,000,000원은 2025.09 거래 1건입니다. 2026.10.21 입찰 전 더 최근 거래와 동일 동·층·면적 오피스텔의 매물가격을 확인하여 하락 추세가 지속되는지 판단하세요.
- 용도와 세금. 사건상 근린시설 표기와 실제 오피스텔 이용상태, 주거용 임대차 이력에 따른 건축물 용도·과세 적용·대출 조건을 원본 서류로 구분하여 확인하세요.
- 관리비 및 내부 상태. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분, 관리규약, 시설 상태 및 수리 필요 여부를 확인하세요.
- 최종 배당·등기 말소. 집행비용과 배당액은 예상치입니다. 당해세 등 우선순위 변동 요소와 임차권등기 말소 이행, 법원의 최종 매각조건 및 경매 진행 여부를 확인하세요.
맺으며 — “1억 6,000만원 임차권보다 중요한 것은 확약의 효력”
이 물건의 권리분석은 단순히 선순위 임차권이 존재한다는 사실에서 끝나지 않습니다. 김현진 임차보증금 160,000,000원은 최저가 102,900,000원을 초과하며, 확약이 없었다면 매수인 부담은 집행비용 추정 반영 기준 162,240,600원에 달할 수 있었습니다. 이는 최근 실거래 125,000,000원을 크게 웃도는 수준입니다.
그러나 신청채권자 주택도시보증공사는 2026.08.11 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출했습니다. 해당 확약이 유효하게 적용된다면 이 임차권의 실질 인수 부담은 0원으로 해소됩니다. 이때 가격 판단 기준은 보증금 160,000,000원이 아니라 최저가 102,900,000원으로 바뀝니다.
확약 반영 가격은 최신 거래 125,000,000원의 82.3%로 가격 차이가 존재합니다. 하지만 최근 가격 추세 -18.4%, 최근 12개월 거래 1건이라는 제한적인 표본, 오피스텔 특유의 환금성 문제, 이미 2회 유찰된 경과를 고려하면 이 차이를 곧바로 확정적인 가격 메리트라고 볼 수는 없습니다.
결론은 확약 조건부 검토, 가격은 보수적 접근입니다. 확약서 원문과 임차권등기 말소 이행 가능성이 명확히 확인되면 선순위 보증금 위험을 피하면서 입찰을 검토할 수 있습니다. 반대로 확약의 효력 또는 말소 이행에 문제가 남는다면 현재 최저가만 보고 응찰해서는 안 됩니다. 또한 권리 문제가 해소되더라도 하락 중인 시장에서 추가 가격 조정과 환금성 위험을 충분히 반영한 입찰가 산정이 필요합니다.
