대구지방법원 2025타경9314. 대구역센트럴자이 오피스텔동 19층 1908호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 147,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 102,900,000원입니다. 숫자만 보면 감정가보다 크게 낮아졌지만, 권리관계에는 이 할인폭을 사실상 상쇄하는 160,000,000원의 대항력 임차보증금이 걸려 있습니다.
김현진은 2022년 5월 3일 주민등록, 2022년 5월 2일 점유개시, 2022년 3월 30일 확정일자를 갖고 있으며 2024년 5월 16일 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준은 2025년 9월 17일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 대항요건은 이보다 앞서므로, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 부족분은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9314 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 수창동 173 대구역센트럴자이 오피스텔동 19층1908호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 중구 서성로 99 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 · 25층 중 19층 |
| 대상 면적 | 39.4727㎡ |
| 소유자 | 박노창 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 102,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 대항력 임차권
과거 엄미경의 전세권 130,000,000원은 2019년 10월 22일 말소됐고, 안규리 등의 전세권 140,000,000원도 2021년 10월 20일 말소됐습니다. 현재 핵심은 을구 5번 김현진 주택임차권 160,000,000원입니다. 이 임차권은 말소기준인 2025년 9월 17일 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖추고 있어 매각만으로 보증금 미회수분이 사라지지 않습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현진 | 160,000,000원 | 2022.05.03 / 2022.05.02 | 2022.03.30 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 160,000,000원으로 봐야 한다
대구역센트럴자이 39.47㎡ 실거래는 8건입니다. 전체 평균은 149,600,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025년 9월 125,000,000원 1건이며, 이 금액이 최신 거래이기도 합니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -18.4%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 39.47㎡ | 6 | 125,000,000원 |
| 2023.06 | 39.47㎡ | 11 | 135,000,000원 |
| 2022.11 | 39.47㎡ | 11 | 148,000,000원 |
| 2022.08 | 39.47㎡ | 17 | 150,000,000원 |
| 2022.02 | 39.47㎡ | 6 | 139,800,000원 |
| 2021.12 | 39.47㎡ | 13 | 165,000,000원 |
| 2021.12 | 39.47㎡ | 12 | 164,000,000원 |
| 2021.06 | 39.47㎡ | 20 | 170,000,000원 |
| 전체 평균 | 39.47㎡ | 8건 | 149,600,000원 |
현재 최저가 102,900,000원만 놓으면 최근 거래 125,000,000원의 82.3%지만, 이 수치는 이 사건의 실제 가격 메리트를 보여주지 못합니다. 보증금 미배당 인수 때문에 실질취득은 약 160,000,000원 수준으로 고정되는 구조이고, 이는 최근 12개월 평균·최신 거래인 125,000,000원보다 높습니다. 전체 평균 149,600,000원 역시 실질취득보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 1. 임차인 김현진 보증금 | 160,000,000원 | 100,659,400원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 김현진 보증금 중 100,659,400원이 배당되고, 59,340,600원이 미배당되어 매수인 인수 대상이 됩니다. 주택도시보증공사 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 102,900,000원 | 59,340,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 72,030,000원 | 89,666,540원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 50,421,000원 | 110,886,578원 |
회차가 내려갈수록 매각가는 102,900,000원에서 72,030,000원, 50,421,000원으로 낮아지지만 인수액은 반대로 59,340,600원, 89,666,540원, 110,886,578원으로 증가합니다. 즉 유찰 자체가 실질취득가격의 큰 할인으로 연결되지 않는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 지상 25층 오피스텔동 중 19층 1908호입니다.
- 입지. 대구광역시 중구 수창동 수창초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 시내버스정류장 및 달성공원역이 인근에 위치해 제반 교통사정은 양호합니다.
- 도로. 북측 왕복7차선, 동측 왕복6차선, 남측 왕복3차선, 서측 왕복2차선 도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 2,426,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 흐름. 39.47㎡ 실거래 8건의 전체 평균은 149,600,000원이지만 최신 거래는 125,000,000원이며 최근 추세는 -18.4%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가는 102,900,000원이지만 대항력 임차보증금 미배당분이 인수됩니다. 실질취득은 약 160,000,000원 수준으로 판단해야 합니다.
- 배당액 확인. 현재 회차 예상 인수액은 59,340,600원입니다. 실제 배당 결과에 따라 미회수 보증금 잔액을 확인해야 합니다.
- 유찰 효과 제한. 2회 유찰 시 인수액 89,666,540원, 3회 유찰 시 110,886,578원으로 증가합니다. 매각가 하락만 보고 응찰가를 판단하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 125,000,000원이고 최근 거래 추세는 -18.4%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 149,600,000원만으로 가격을 평가하지 않아야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 김현진의 임대차계약일 2022.03.30, 점유개시 2022.05.02, 주민등록 2022.05.03, 확정일자 2022.03.30 및 임차권등기 내용을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 중요한 160,000,000원 보증금
이 사건에서 가장 위험한 착시는 감정가 147,000,000원에서 102,900,000원으로 한 차례 유찰됐다는 사실만 보는 것입니다. 김현진의 대항력 있는 임차보증금이 160,000,000원이어서 현재 회차에는 59,340,600원이 매수인에게 남고, 추가 유찰 시에는 매각가가 내려가는 만큼 인수액이 커집니다.
따라서 이 물건의 경제적 비교 기준은 102,900,000원이 아니라 실질취득 약 160,000,000원입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래 125,000,000원보다 높고, 시장 추세도 -18.4%입니다. 낮은 최저가보다 선순위 임차보증금이 가격을 지배하는 사건으로 보는 것이 핵심입니다.
