대구지방법원 2025타경9326. 대구광역시 동구 신천동 139-6, 도로명주소 동대구로 417에 위치한 물건입니다. 감정평가상 근린생활시설 등으로 이용 중이며 토지는 140.5㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 현재 소유자는 주식회사에이앤디파트너스이고, 2021.04.01 소유권을 취득한 날 대구수성신용협동조합 명의 채권최고액 220,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 팔공신용협동조합 근저당권 900,000,000원·60,000,000원·180,000,000원, 창원신용협동조합 600,000,000원, 현준호 1,320,000,000원 등이 차례로 설정됐고 2025.09.17 팔공신용협동조합의 임의경매개시결정, 2026.01.16 대구광역시 동구 압류가 뒤따랐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9326 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 139-6 · 대구광역시 동구 동대구로 417 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 등으로 이용 중 |
| 토지 | 140.5㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대로한면 |
| 소유자 | 주식회사에이앤디파트너스 |
| 감정가 / 최저가 | 2,033,310,720원 / 1,423,318,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 976,076,245원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2021.04.01 을구 10번 대구수성신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 팔공신용협동조합 근저당권과 이후 근저당권, 경매개시결정, 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 대구수성신용협동조합과 팔공신용협동조합의 근저당권은 2025.11.24 확정채권양도를 원인으로 2026.06.24 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 등기가 있습니다.
② 점유 관계 — 신고 5건, 모두 대항력 없음
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김 현 | 1층 | 2022.05.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)더굿파트너스 김정국 | 3층 | 2025.02.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 라라인터내셔날 정덕준 | 3층 | 2024.03.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 매스플랜 건축사 사무소 이덕영 | 4층 | 2021.06.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 엘앤씨파트너스 이덕영 | 4층 | 2021.06.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
말소기준권리 날짜는 2021.04.01이고, 위 점유 신고의 전입일은 모두 그 이후입니다. 따라서 제공된 조사 결과상 모두 대항력 없음으로 판정됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 임대차 조건은 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,423,318,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,633,180원 |
| 을구 10번 · 대구수성신용협동조합 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 을구 11번 · 팔공신용협동조합 | 900,000,000원 | 900,000,000원 |
| 을구 12번 · 팔공신용협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 13번 · 팔공신용협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 을구 14번 · 창원신용협동조합 | 600,000,000원 | 46,684,820원 |
| 을구 15번 · 현준호 | 1,320,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,280,000,000원 중 채권자 예상배당은 1,406,684,820원, 미배당은 1,873,315,180원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 배당 시뮬레이션에 반영된 16,633,180원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,423,318,000원 | 1,406,684,820원 | 1,873,315,180원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 996,322,599원 | 983,959,373원 | 2,296,040,627원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 697,425,819원 | 688,051,561원 | 2,591,948,439원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 배당 가능한 금액은 감소하지만, 제공된 시나리오에서는 현재 회차·2회 유찰·3회 유찰 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 반면 신청채권 관련 배당은 현재 회차에서는 충족되나, 2회 및 3회 유찰 시에는 충족되지 않는 것으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·토지·이용 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 신천동 소재 벤처밸리네거리 북서측 인근이며, 주변은 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설 등으로 이용 중이며, 건물은 지하 1층·지상 4층 구조입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 면적 140.5㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 세로장방, 광대로한면이며 공시지가는 4,054,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 방화지구·시가지경관지구(중심)·중요시설물보호지구(공용)·중점경관관리구역 등에 포함 또는 저촉되고 광로1류에 접합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조이며 외벽은 인조석 등, 내부는 인테리어·타일 붙임 등 마감이고 위생·급배수·화재경보설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2021.04.01 을구 10번 대구수성신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리 소멸 여부를 원본 등기에서 다시 대조하세요.
- 점유 5건 확인. 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 1층·3층·4층의 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 점유 신고자들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 매각 대상과 감정 대상의 일치 여부를 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권 미배당 1,873,315,180원은 크지만 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 두 개념을 혼동하면 안 됩니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 정보가 없어 감정가와 최저가만으로 시장 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 가격과 점유
이 사건은 말소기준 이후 다수의 근저당권과 경매개시결정·압류가 겹쳐 있지만, 제공된 권리판정과 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 현황조사에 잡힌 점유 신고 5건 역시 모두 2021.04.01 말소기준 이후 전입이어서 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않고 실제 점유자가 여러 층에 걸쳐 있어 명도 실무는 확인해야 합니다.
또 하나의 특징은 배당 부족입니다. 현재 최저매각가 1,423,318,000원에서도 총 채권액 3,280,000,000원 중 1,873,315,180원이 미배당으로 남습니다. 이는 매수인 인수와는 별개지만 권리관계가 단순한 소액 사건은 아니라는 점을 보여줍니다. 실거래 시세 자료가 없으므로 1회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 중요합니다. 이 물건은 권리 인수는 명확히 낮고, 가격 검증과 점유 확인이 핵심인 사건입니다.
