대구지방법원 2025타경9326. 대구 동구 신천동 139-6, 도로명 동대구로 417의 물건입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 지하 1층·지상 4층 건물로, 현재 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 토지는 140.5㎡, 지목은 대, 중심상업지역이며 광로1류에 접합니다. 감정가 2,033,310,720원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 996,323,000원입니다.
권리분석의 기준점은 2021.04.01. 설정된 대구수성신용협동조합의 채권최고액 220,000,000원 근저당입니다. 이후 팔공신용협동조합 근저당 3건, 창원신용협동조합 근저당, 현준호 근저당, 임의경매개시결정과 압류가 이어졌고, 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.06.24.에는 일부 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기도 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9326 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 139-6 · 대구광역시 동구 동대구로 417 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 등으로 이용 중 |
| 토지 | 140.5㎡ · 지목 대 · 중심상업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하 1층 / 지상 4층 |
| 소유자 | 주식회사에이앤디파트너스 |
| 감정가 / 최저가 | 2,033,310,720원 / 996,323,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 976,076,245원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
현 소유자인 주식회사에이앤디파트너스는 2021.04.01. 소유권을 이전받았고, 같은 날 대구수성신용협동조합 220,000,000원과 팔공신용협동조합 900,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이후 팔공신용협동조합의 60,000,000원·180,000,000원 근저당, 창원신용협동조합 600,000,000원, 현준호 1,320,000,000원 근저당이 추가됐습니다. 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유관계 — 5명 모두 후순위, 보증금은 확인 필요
현황조사 등에 확인된 실제 점유자는 5명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복신고가 아닌 실제 점유자 기준입니다. 다섯 명 모두 전입일이 2021.04.01. 말소기준보다 늦어 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당·명도 실무는 원본 서류를 다시 확인해야 합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김 현 | 1층 | 2022.05.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)더굿파트너스 김정국 | 3층 | 2025.02.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 라라인터내셔날 정덕준 | 3층 | 2024.03.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 매스플랜 건축사 사무소 이덕영 | 4층 | 2021.06.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 엘앤씨파트너스 이덕영 | 4층 | 2021.06.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 996,323,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,363,230원 |
| 1. 을구 10번 근저당 · 대구수성신용협동조합 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 팔공신용협동조합 | 900,000,000원 | 763,959,770원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 팔공신용협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 13번 근저당 · 팔공신용협동조합 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 14번 근저당 · 창원신용협동조합 | 600,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 15번 근저당 · 현준호 | 1,320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 3,280,000,000원 중 예상 배당액은 983,959,770원이며, 미배당액은 2,296,040,230원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 996,323,000원 | 983,959,770원 | 2,296,040,230원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 697,426,100원 | 688,051,839원 | 2,591,948,161원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 488,198,269원 | 480,916,286원 | 2,799,083,714원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권 청구액은 976,076,245원이고 예상 배당액은 763,959,770원으로 전액 충족되지 않습니다. 추가 유찰 시에도 신청채권 충족 여부는 계속 미충족입니다. 반면 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 가격 판단 — 49% 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 2,033,310,720원 대비 현재 최저가 996,323,000원은 49%입니다. 절대적인 낙찰가율은 크게 내려왔지만, 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 신천동 벤처밸리네거리 북서측 인근이며, 주변은 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 140.5㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 세로장방이며 광대로 한 면에 접합니다. 공시지가는 4,054,000원/㎡입니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·중요시설물보호지구(공용)·비행안전제6구역(전술) 등에 해당하고 광로1류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 4층이며 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 확인. 점유자 5명의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인하세요.
- 실제 점유·명도. 1층·3층·4층에 점유자가 확인되므로 낙찰 후 인도와 영업장 정리 일정까지 고려해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 매각대상 범위를 원본 물건목록과 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 수치만으로 시세 대비 저가라 판단하지 말고, 인근 상업용 토지·근린생활시설 가격과 임대수익을 별도 검증하세요.
- 권리변동 확인. 2026.06.24. 근저당권 이전등기가 있으므로 최신 등기사항전부증명서에서 권리자와 말소 여부를 재확인하세요.
- 세금·최우선변제. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 법원 배당자료를 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 점유가 숙제”
이 사건은 말소기준 이후 근저당과 압류가 매각으로 정리되고, 확인된 점유자 5명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력 없는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 자체만 보면 비교적 명확합니다.
다만 현재 최저가가 감정가의 49%라고 해서 곧바로 가격 메리트가 확정되는 것은 아닙니다. 실거래 비교자료가 없고, 상업용 부동산 특성상 임대현황과 공실·수익성·토지가치가 가격을 좌우합니다. 여기에 점유자 5명의 보증금과 배당요구 내용도 최종 확인해야 합니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단과 점유관계 확인은 필수입니다.
